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Benefici prima casa anche su immobili da accorpare o per due unità collegabili

16 Feb 2015


Benefici prima casa anche su immobili da accorpare o per due unità collegabili

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Feb 2015



In sede di acquisto di due o più unità immobiliari separate è possibile richiedere i benefici “prima casa”, purché, si dia origine, attraverso una modifica degli ambienti, ad un’unica unità immobiliare non di lusso.

L’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” è impedito:

– sia dal fatto che l’acquirente di un’abitazione sia già titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) del diritto di proprietà piena di una casa (o dei diritti di usufrutto, uso e abitazione) situata nel Comune ove è ubicato in bene oggetto di acquisto;

– sia dal fatto che l’acquirente di un’abitazione sia già titolare del diritto di proprietà (o dei diritti di usufrutto, uso e abitazione) di un’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

Ci si chiede, ora, se tutte queste situazioni di “prepossesso” siano di ostacolo all’ottenimento dell’agevolazione anche nel caso in cui si tratti di acquistare una porzione di edificio contigua ad altra unità immobiliare abitativa già di titolarità dell’acquirente, comprata, o meno, con l’agevolazione “prima casa” e se, l’agevolazione sia ottenibile in relazione all’acquisto di più unità immobiliari da accorpare successivamente.

La risposta va ricercata nella finalità per cui il soggetto decide di acquistare l’abitazione contigua a quella già in suo possesso o due unità immobiliari contemporaneamente; infatti, se l’obiettivo è quello di creare una nuova e unica unità immobiliare, allora, non vi è dubbio che i benefici in questione potranno essere richiesti anche per il nuovo acquisto, purché, naturalmente, ci sia l’impegno ad effettuare, nei tre anni successivi, una fusione degli immobili in modo da crearne uno solo che mantenga le caratteristiche non di lusso [1].

Ciò detto, ne consegue che:

– nel caso di acquisto di una unità abitativa contigua ad altra preposseduta, è possibile ottenere i benefici “prima casa” se l’obiettivo finale è quello di realizzare un ampliamento del proprio immobile;

– nel caso di acquisto contemporaneo di due o più unità immobiliari si deve ammettere la possibilità di beneficiare dell’agevolazione per tutti gli acquisti, sempre che si tratti di unità acquistate con la finalità del loro accorpamento;

– per conferire oggettività a queste volontà di ampliamento o accorpamento, occorrerà poi procedere (al termine dei lavori edili occorrenti per realizzare la fusione) ai conseguenti aggiornamenti catastali e cioè alla cosi detta “fusione catastale”;

– occorrerà che dalla fusione delle due o più unità immobiliari non fuoriesca una unità immobiliare che per ragioni di classe e/o superficie, sia da classificare come casa di lusso [2].

Naturalmente, nel rogito notarile sarà necessario inserire, tra le altre dichiarazioni, anche quella relativa alla finalità per cui viene compiuto l’acquisto sul quale si stanno chiedendo i benefici fiscali, con previsione dell’obbligo, per l’acquirente, di modificare gli ambienti nel senso di una loro unificazione.

Avv. Moreno Bruno

note

[1] Cfr. Circolare Agenzia delle Entrate n. 38/E del 12 agosto 2005, paragrafo 3.4, secondo cui “L’agevolazione prima casa spetta anche per l’acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purchè l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso”.

[2] I requisiti di lusso sono enucleati dal d.m. 2 agosto 1969.

Autore immagine: 123rf com


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