Diritto e Fisco | Editoriale

La nuova competenza degli avvocati in materia di vendite immobiliari

23 febbraio 2015


La nuova competenza degli avvocati in materia di vendite immobiliari

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 febbraio 2015



Avvocati, notai e la falsa liberalizzazione delle compravendite.

Pur essendo un disegno di legge, quello approvato venerdì scorso dal Consiglio dei Ministri in materia di Concorrenza sta facendo parlare più di una norma di rango costituzionale. E questo per le svariate categorie che esso andrà “a colpire”: dalle assicurazioni, alle banche, dagli avvocati ai notai (usciti in punta di piedi, all’ultimo minuto, i farmacisti).

Significative novità toccano l’esercizio della professione forense, sia con riferimento alla possibile autenticazione di atti di trasferimento immobiliare sia con riferimento all’esercizio in forma societaria dell’attività.

La nuova norma (battezzata: “Semplificazione del passaggio di proprietà di beni immobili ad uso non abitativo”) stabilisce che:

 

– In tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione di beni immobili adibiti ad uso non abitativo, di valore catastale non superiore a 100.000 euro, ovvero aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni, è necessaria l’autenticazione della relativa sottoscrizione, essa può essere effettuata gratuitamente, salvo le spese, dagli avvocati abilitati al patrocinio muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell’atto.

– Le visure ipotecarie e catastali per la redazione degli atti e delle dichiarazioni necessarie per la predetta attività, nonché le comunicazioni dell’avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti sono a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria.

– Le clausole in contrasto con le disposizioni del presente articolo sono nulle ai sensi dell’articolo 1418 del codice civile.

Il commento alla bozza di legge

Tale disciplina si applica, dunque, alle compravendite immobiliari relative a beni immobili ad uso non abitativo di valore catastale inferiore ai 100.000 euro (nonché per la donazione costituzione o la modificazione di diritti su tali beni), per i quali non sarà più necessario l’atto pubblico. Si tratta, dunque, di box, cantine, soffitte non abitabili, ecc.

In tal modo si permette di effettuare tali operazioni mediante atti gravati dalle sole spese presso avvocati con almeno cinque anni di esercizio, purché muniti di copertura assicurativa almeno pari al valore del bene oggetto del contratto.

La soglia posta a 100.000 euro – si legge nella relazione illustrativa – fa riferimento a una fetta consistente del mercato immobiliare, senza tuttavia riferirsi alla sua globalità, anche per non gravare in maniera eccessiva sulla parte assicurativa dei professionisti che possono intervenire in sostituzione del notariato.

L’esclusione degli immobili ad uso abitativo vuole costituire un bilanciamento tra le esigenze di apertura del mercato con l’approccio a volte ideologico che si ha nell’acquisto della casa di abitazione, a differenza che per le ulteriori transazioni immobiliari, anche di identico valore.

Le critiche

È fin troppo facile la critica all’obbligo di gratuità per l’attività svolta dall’avvocato. Con ciò si finisce per ledere la libertà dell’esercizio della professione (che è anche un aspetto della libertà di iniziativa economica privata, garantita dalla costituzione).

Non è la prima volta che il Governo impone ai legali di prestare i propri servigi senza pretendere corrispettivi. Si ricorderà, infatti, il caso della negoziazione assistita che, nell’ipotesi di parti aventi diritto al gratuito patrocinio, obbliga l’avvocato a non pretendere alcunché senza, peraltro, poter poi rivendicare l’onorario dallo Stato.

L’eventuale patto contrario è nullo. Risultato: se il cliente non paga l’avvocato per l’autentica di firma, quest’ultimo non potrà mai chiedere un decreto ingiuntivo nei suoi confronti.

Peraltro è strano che una norma simile venga inserita in una legge rivolta a tutelare la “concorrenza” e, poi, nello stesso tempo, mentre si impone agli avvocati di non chiedere un corrispettivo, i notai restano liberi di farlo.

Spunta poi il difficile problema di individuare le ipotesi in cui avverrà, per esempio, la vendita di un box auto senza la relativa abitazione cui tale pertinenza si riferisce. E questo perché, stando alla bozza di legge, il trasferimento, per mano dell’avvocato, potrà avvenire solo per gli immobili adibiti non ad uso abitativo.

Dunque, o si ipotizza una situazione in cui la stessa parte acquirente prima si rechi dal notaio per il trasferimento dell’appartamento e poi dall’avvocato per il relativo box, oppure si deve ammettere che il campo di applicazione della cosiddetta “liberalizzazione” non è così ampio come la relazione illustrativa vorrebbe far intendere.

Certo, è la prima volta che si riconosce all’avvocato la possibilità di autenticare atti di cessione o di donazione di beni immobili o aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni. Ma la norma rischia di risultare, di fatto, del tutto residuale.

E questo perché, fin quando l’obbligo della polizza assicurativa non diverrà obbligatorio, è anche difficile immaginare un giovane avvocato, con cinque anni di professione alle spalle (che nel complesso mondo legale sono ben poca cosa) che si munirà di una assicurazione solo per autenticare degli atti gratuitamente.

È solo il caso di accennare che la nuova norma consentirà, quindi, l’autenticazione di quegli atti a prescindere dalla sede e, quindi, prevedrà quel potere anche all’esito positivo di una mediazione civile e commerciale ovvero in sede di negoziazione assistita.


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1 Commento

  1. Vorrei aggiungere che l’impossibilità per gli avvocati di stipulare contratti di mutuo accessori alla vendita degli immobili ad uso non abitativo riduce ulteriormente il campo d’azione.
    Non tutti gli acquirenti avranno la liquidità disponibile per pagare il prezzo della compravendita.
    insomma una BUFALA!

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