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Lo sai che? Vendita in blocco: niente prelazione e riscatto per l’inquilino

Lo sai che? Pubblicato il 26 febbraio 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 26 febbraio 2015

Quando viene venduto un insieme inscindibile di immobili, fra cui uno condotto in locazione, l’inquilino non ha diritto a essere preferito all’acquirente né può accampare alcun diritto di riscatto dell’immobile una volta che questo sia stato ceduto.

Con una recente pronuncia [1], la Cassazione torna a occuparsi del diritto di prelazione spettante agli inquilini di immobili concessi il locazione cosiddetta commerciale per negarne l’esistenza in caso di vendita in blocco di più porzioni immobiliari fra cui quella affittata.

In generale, la prelazione è un diritto a essere preferiti a tutti i possibili acquirenti di un determinato bene. In concreto significa che il proprietario deve interpellare per primo il titolare di questo diritto manifestandogli la sua intenzione di vendere e a quali condizioni. Se il prelazionario non è interessato all’acquisto, il proprietario potrà ritenersi libero di vendere a chi vuole.

Questo diritto viene riconosciuto dalla legge in alcuni significativi ambiti, fra cui quello delle locazioni immobiliari. In particolare il conduttore ha diritto di prelazione sull’immobile da lui condotto nei seguenti casi:

1) quando si tratta di immobili a uso abitativo e il proprietario – che non ha altri beni immobili salvo quello eventualmente adibito a propria abitazione – ha dato disdetta del contratto di locazione al termine dei primi quattro anni perché intende vendere l’immobile a terzi [2];

2) quando si tratta di immobili a uso non abitativo e il locatore intenda vendere l’immobile locato [3].

Nel primo caso il locatore è tenuto a comunicare al conduttore — che intenda acquistare l’immobile — il corrispettivo e le condizioni della compravendita. Il conduttore potrà, a sua volta, esercitare il diritto di prelazione comunicandolo al locatore, entro 60 giorni dalla data della ricezione della comunicazione del locatore. Non spetta invece il diritto di prelazione in favore del conduttore se il locatore non ha disdettato anticipatamente il contratto, ma si limita a vendere l’immobile.

Diversamente nel secondo caso, il diritto di prelazione spetta al conduttore ogni volta che il proprietario venditore voglia vendere l’immobile. In tal caso egli ha diritto di ricevere dal locatore un’apposita comunicazione nella quale sono riportate le condizioni di vendita e, ove voglia esercitare il proprio diritto, deve comunicare al proprietario uguali condizioni di acquisto entro 60 giorni dal ricevimento.

Tuttavia in quest’ultimo caso, ossia quando a esser condotto in affitto è un immobile a uso commerciale, che succede se il proprietario vende con lo stesso atto, oltre a quest’ultimo bene, anche altri immobili? Il conduttore continua ad avere diritto a essere preferito nella vendita oppure le esigenze di conservazione del suo avviamento commerciale, come ad esempio la clientela e il mantenimento dei propri punti vendita, vengono meno?

Il principio stabilito dalla Cassazione cerca di contemperare le esigenze delle due parti del contratto di locazione. Infatti se il proprietario vende con uno o più atti una serie di beni immobili, fra cui quello ad uso commerciale precedentemente dato in locazione, ciò a cui bisogna guardare per stabilire se sussista la prelazione del conduttore è se gli immobili nel complesso ceduti rappresentino per loro natura e caratteristiche un insieme inscindibile – tale che gli immobili ceduti costituiscano un valore proprio in quanto unitariamente considerati – oppure no.

Soltanto in quest’ultimo caso infatti il conduttore manterrà il proprio diritto di prelazione che, se non rispettato, gli darà diritto – tramite apposita domanda di riscatto – di recuperare la proprietà del bene anche nei confronti del terzo acquirente.

In altre parole, per principio generale il conduttore di un immobile ad uso non abitativo ha diritto a essere preferito qualora il proprietario locatore voglia venderlo a terzi. Tuttavia se la vendita comprende anche altri beni immobili – non importa se facenti parte del medesimo fabbricato o meno – che costituiscono con il primo un complesso unitario e inscindibile per ragioni di valore, di posizione, strategiche o di mercato ossia per qualunque ragione che sorregga una vendita in blocco della massa di beni immobili, allora il proprietario potrà alienare senza tenere conto della prelazione spettante al conduttore.

La vendita in blocco infatti si differenzia dalla vendita cumulativa proprio per la caratteristica inscindibilità del complesso di beni ceduto, da ritenersi un cespite diverso e autonomo dalla sommatoria dei singoli immobili in quanto per valore, per posizione o per qualsiasi ragione economica esso costituisce uno “unico” dotato di valore spesso molto maggiore rispetto a quello dato dai singoli beni unitariamente considerati.

note

[1] Cass. ord. n. 3713/15.

[2] Art. 3 comma 1, lettera g) della legge 431/98.

[3] Art. 38 L. 392/78.

Autore immagine: 123rf com


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