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Le Guide Agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa: la guida

Le Guide Pubblicato il 2 marzo 2015

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> Le Guide Pubblicato il 2 marzo 2015

Guida completa su IVA, imposta di registro, detrazioni interessi passivi.

Allo scopo di operare una tassazione più conveniente a carico dei cittadini che acquistano la loro prima casa, la normativa attualmente vigente in materia di acquisto di beni immobili prevede consistenti agevolazioni di natura fiscale per chi intenda acquistare un immobile non di lusso in cui trasferire il proprio domicilio in quanto residenza principale: sia nel caso in cui il pagamento avvenga con denaro derivante dalle proprie disponibilità, sia nel caso in cui vi si provveda utilizzando un mutuo ipotecario erogato da un istituto bancario. Le agevolazioni per l’acquisto dellaprima casa sono estese anche alle pertinenze dell’abitazione ma solo nella misura di una unità immobiliare per ognuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.

Sotto il punto di vista oggettivo, al fine di fruire delle agevolazioni in parola, è necessario che la destinazione d’uso dell’immobile da acquistare sia abitativa e che non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (si tratta delle categorie catastali comprendenti gli immobili cosiddetti “di lusso”[1].

L’acquirente che vuole avvalersi delle agevolazioni invece deve assolutamente risiedere nell’immobile per il quale chiede le riduzioni fiscali o comunque provvedere a trasferirvisi entro 18 mesi a partire dalla data di sottoscrizione dell’atto di compravendita, pena la decadenza dei benefici.
È inoltre necessario che il soggetto che intende godere delle agevolazioni fiscali in parola non sia titolare di un diritto reale (ovvero diritto di usufrutto, proprietà, uso o abitazione) né singolarmente né in compartecipazione su di un altro immobile che si trovi nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile che si intende acquistare. Ciò significa che se il contribuente è titolare di uno di citati diritti su di un’abitazione ubicata in un altro Comune del territorio italiano può richiedere le agevolazioni, sempre che non se ne sia già avvalso in precedenza, mentre invece non lo può fare se gode di uno dei citati diritti su di un immobile ubicato nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che intende acquistare.

Nel caso in cui il contribuente possegga un immobile in regime di comproprietà con il coniuge, si ha diritto alle agevolazioni se entrambi non hanno mai fatto ricorso ai benefici, tuttavia se uno dei due coniugi avesse già goduto in precedenza di tali riduzioni spettano esclusivamente all’altro per una percentuale paria quella che è sua quota di proprietà. Nel caso che si possieda invece solo la nuda proprietà su di un immobile non vi sono preclusioni ad utilizzare le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, sempre che non le si sia già utilizzate in precedenza.

In che cosa consistono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa?

Esaminati quali sono i casi in cui si ha diritto all’utilizzo delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa resta da chiarire in che cosa effettivamente consistano queste agevolazioni.
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa consistono in una serie di riduzioni sulle imposte che devono essere versate al momento della stipula del contratto di acquisto ed in particolare riguardano l’imposta di registro, l’IVA, le imposte ipotecarie e catastali.

Inoltre, nel caso in cui si effettui il pagamento impiegando risorse economiche derivanti dall’accensione di un mutuo fondiario presso un Istituto di credito si acquisisce il diritto a detrarre parte degli interessi passivi in sede di dichiarazione dei redditi.

Scendendo maggiormente nel dettaglio, per quanto riguarda l’imposta di registro, ovvero l’imposta che deve essere versata nel caso in cui non si acquisti l’immobile dall’impresa che l’ha costruito, il regime agevolato prima casa prevede il pagamento del 2% del valore catastale dell’immobile, anziché del 9%, aliquota che viene applicata per tutte le altre compravendite di unità immobiliari residenziali che non siano prima casa.

La base imponibile viene calcolata sulla rendita catastale, rivalutata del 5%, moltiplicata per un coefficiente fisso, stabilito in 110. Nel caso in cui si acquisti l’immobile direttamente dal costruttore la compravendita non è soggetta ad imposta di registro ma ad IVA.

Se si acquista la “prima casa” l’aliquota IVA, dal 10% (o 22% nel caso di immobile “di lusso”) viene ridotta al 4% e viene calcolata sull’importo effettivamente versato. Le imposte ipotecarie e catastali invece non vengono più calcolate secondo le loro normali aliquote del 2% e 1%, ma vengono stabilite in un importo fisso che è di 50 euro per entrambe se l’acquisto è soggetto ad Imposta di registro e di 200 euro per entrambe se la cessione è soggetta ad IVA (se la compravendita è soggetta ad IVA dovrà essere versata, oltre all’imposta ipotecaria e catastale, anche quella di registro di importo sempre pari a 200 euro).

Per quel che riguarda invece la possibilità di detrazione dalle imposte sui redditi di parte degli interessi passivi sul mutuo acceso per l’acquisto dell’immobile prima casa, questa va operata in sede di dichiarazione dei redditi, quindi al momento della presentazione del Modello 730 o di UNICO.

Presupposto per poter godere di questa agevolazione è che il mutuo sia ipotecario. In tal caso si può portare in detrazione una cifra massima di 4.000 euro l’anno (il che significa che nel caso in cui quindi gli interessi passivi versati all’Istituto di credito sommano a una cifra maggiore non si può detrarre più di questa cifra). Va ricordato che il rimborso fiscale effettivamente spettante corrisponde poi al 19% dell’importo posto in detrazione.

Inoltre va tenuto conto del fatto che, trattandosi di una detrazione, nel caso in cui l’IRPEF dovuta dal contribuente all’Erario ammonti ad una cifra inferiore a quella corrispondente al 19% degli interessi passivi versati all’Istituto di credito che ha erogato il mutuo la detrazione va perduta nella misura in cui eccede l’imposta da versare. In sostanza, se il 19% degli interessi che il contribuente versa all’Istituto di credito che ha erogato il mutuo ammontano a 1500 euro ed il contribuente stesso deve versare 1000 euro di IRPEF, 500 euro di detrazione andranno perduti e non saranno nemmeno recuperabili nell’anno successivo.

note

[1] Ai sensi del Decreto Legislativo 23/2011, come modificato dal Decreto Legge “Istruzione” (Decreto Legge n. 104/2013, convertito con modificazioni in Legge n. 128/2013); legge di Stabilità 2014 (articolo 1, comma 608, legge 147/2013).

Autore immagine: 123rf com


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