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Comunione legale dei beni ed agevolazione “prima casa”

3 marzo 2015 | Autore:


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Acquisto immobile a uso residenziale in regime di comunione legale dei beni tra coniugi.

Dopo avere trattato in articoli precedenti i temi relativi a quali sono le agevolazioni per l’acquisto della residenza principale (“Agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa: la guida”) e le modalità di fruizione delle stesse (“Agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa: come e quando sfruttarle”), esaminiamo alcuni casi interessanti di applicazione delle norme citate. Con questo primo articolo approfondiremo il caso in cui venga acquistato un fabbricato ad uso residenziale in regime di comunione legale dei beni, partendo dalle indicazioni che sono state fornite dall’Agenzia delle Entrate [1]. Secondo quest’ultima è necessario operare una distinzione tre le due seguenti ipotesi:

– entrambi i coniugi soddisfano i requisiti per fruire dell’agevolazione;

– solo uno dei coniugi soddisfa i requisiti per fruire dell’agevolazione.

I tratti essenziali del regime di comunione legale da cui occorre partire prima di chiarire le modalità di applicazione delle agevolazioni previste per l’acquisto della residenza principale sono definiti dal codice civile [2] secondo il quale sono oggetto della comunione tra i coniugi:

– gli acquisti effettuati da parte dei due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, con l’esclusione di quelli relativi ai beni personali;

– i frutti dei beni propri di ciascuno dei coniugi, percepiti e non consumati allo scioglimento della comunione;

– i proventi dell’attività separata di ciascuno dei coniugi se, allo scioglimento della comunione, non siano stati consumati;

– le aziende gestite da entrambi i coniugi e costituite dopo il matrimonio.

Chiarito questo possiamo procedere ad analizzare il primo caso, ovvero quello in cui entrambi i coniugi possiedano i requisiti per l’applicazione delle agevolazioni previste dal legislatore per l’acquisto della prima casa. Nell’ipotesi in cui entrambi i coniugi, in regime di comunione legale, possiedano i requisiti per usufruire dell’agevolazione prima casa secondo l’Agenzia delle Entrate, è possibile usufruire di tale agevolazione in relazione all’intero valore dell’immobile messo a rogito (ossia su entrambe le “quote” riferite ai due coniugi). È tuttavia necessario che entrambi i coniugi in sede d’atto, e contestualmente [3], rendano le dichiarazioni di possesso dei requisiti previsti dal legislatore per la titolarità del diritto ad usufruire delle agevolazioni (novità nel godimento dell’agevolazione, non possesso di altri immobili abitativi nel Comune, ecc.).

Sul punto costituito dalla necessaria contemporanea presenza di entrambi i coniugi all’atto di acquisto al fine di potere entrambi godere delle agevolazioni è opportuno prestare particolare attenzione in quanto l’Agenzia delle Entrate ha esplicitamente chiarito come ciò rappresenti un’eccezione non sanabile rispetto alla disciplina civilistica in base alla quale, come si è accennato in precedenza, i beni non personali acquistati anche da uno solo dei due coniugi in costanza di matrimonio, entrano a far parte della comunione legale, anche se nell’atto di acquisto interviene uno solo dei coniugi.

Da ciò consegue che, se in sede d’atto è presente uno solo dei due coniugi (che, di conseguenza, sarà il solo a rendere la dichiarazione di spettanza dei requisiti, l’agevolazione spetta nella misura del 50% [4]. Per cui, ipotizzando che l’acquisto dell’immobile residenziale avvenga dall’impresa che l’ha realizzato, e di conseguenza la compravendita sia assoggettata ad IVA, il 50% del corrispettivo messo a rogito sconterà l’IVA al 4% mentre il restante 50% sconterà l’IVA al 10%.

La seconda possibilità che ci si presenta è quella per cui solo uno dei due coniugi sia in possesso dei requisiti soggettivi per godere dell’agevolazione “prima casa”. In questa situazione, così come è stato accennato in precedenza, il Codice civile prevede che rientrino nella comunione legale tutti gli acquisti operati, in costanza di matrimonio, anche da uno solo dei coniugi. Tuttavia, secondo quanto stabilito dall’Agenzia delle Entrate, nel caso in cui i requisiti per l’applicazione dell’agevolazione siano posseduti da uno solo dei coniugi (ad esempio perché l’altro coniuge è già proprietario di un’altra abitazione acquisita fruendo dei benefici fiscali), l’agevolazione compete solo per il 50% del valore messo a rogito dell’abitazione acquistata [5].

In riferimento alla possibilità di usufruire delle agevolazioni “prima casa” nel caso in cui i acquirenti siano in regime di comunione legale, è opportuno segnalare due ulteriori, importanti aspetti [6]:

– il primo è connesso alla possibilità di fruire dell’agevolazione anche nel caso in cui uno dei due coniugi in regime di comunione legale possieda già, da prima del matrimonio, un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

Infatti, poiché tale abitazione è stata acquistata prima del matrimonio, la stessa non rientra nel regime di comunione legale [7] e quindi potrà fruire per intero del regime agevolativo;

– il secondo, invece, attiene alla percentuale del prezzo d’acquisto dell’immobile agevolabile, relativamente all’acquisto di un’abitazione da parte del contribuente (il cui coniuge possiede l’abitazione acquistata prima del matrimonio): il beneficio fiscale spetta nella misura del 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti per l’agevolazione. Il restante 50%, infatti, è di pertinenza, per effetto del regime di comunione legale, del coniuge che già possiede un’abitazione acquistata fruendo dell’agevolazione.

note

[1] Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa e Contenzioso – Circolare del 12/08/2005 n. 38 – Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa” – Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), DPR 26 aprile 1986, n. 131.

[2] Art. 177, co. 1 cod. civ.

[3] Secondo la Suprema Corte di Cassazione (Cass. sent. n. 1988 del 2.02.2015) marito e moglie devono essere presenti entrambi all’atto di acquisito di un immobile in comunione se intendono usufruire delle agevolazioni “prima casa” che altrimenti spettano al solo coniuge presente al rogito in quanto mancano le dichiarazioni prescritte dalle lettere b) e c) dell’articolo 1 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/86, nota II bis per ottenere le agevolazioni fiscali.

[4] Per avallare tale conclusione, la Circolare n.38/E/2005 dell’Agenzia delle Entrate richiama anche la sentenza della Cassazione 8 settembre 2003, n. 13085.

[5] Tale posizione è stata sostenuta anche dalla Cassazione (sentenza 26 settembre 1996, n. 8502, in cui si afferma che si deve fare riferimento ai principi stabiliti per gli acquisti in comproprietà indivisa e, di conseguenza, “si deve accertare, per ogni acquirente ed in relazione alla sua quota, la presenza o meno dei presupposti dell’agevolazione”.

[6] Risoluzione del 20/08/2010 n. 86 – Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa – Interpello – Agevolazioni “prima casa” – Articolo 1, nota II bis), della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131.

[7] Art. 179, comma 1, lettera a) cod. civ.

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