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Lo sai che? Affitto: vietato rivalutare il canone di locazione al 100% dell’ISTAT

Lo sai che? Pubblicato il 10 marzo 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 marzo 2015

Il limite del 75% è inderogabile: nullità per contrasto con la legge per l’uso commerciale; necessaria inoltre la richiesta del locatore.

La legge sull’equo canone [1] vieta che il contratto di locazione a uso commerciale (ossia non abitativo) possa prevedere un aggiornamento del canone di affitto in misura superiore al 75% della rivalutazione Istat. Il che vuol dire che le parti non possono concordare condizioni più svantaggiose per l’inquilino.

In pratica, sarebbe nulla – per contrasto con norme imperative – quella clausola inserita nel contratto di affitto con cui il padrone dell’immobile e l’inquilino si accordano per una rivalutazione annuale del canone pari alla misura del 100% dell’indice Istat.

Non solo. L’aggiornamento non opera mai in automatico, ma solo se richiesto dal locatore.

Ciò, che non vale per le locazioni a uso abitativo [2] si applica solo alle locazioni a uso commerciale.

È quanto chiarito dalla Cassazione in una ordinanza pubblicata ieri mattina [3].

Limite del 75% invalicabile

Secondo la Suprema Corte, la norma della legge sull’equo canone che fissa il limite della rivalutazione del canone di affitto nella misura massima del 75% dell’indice Istat, ha carattere imperativo per le locazioni a uso commerciale e, quindi, non è derogabile in senso sfavorevole al conduttore. In parole povere, non è possibile prevedere tanto un aggiornamento del canone superiore al 75%, tanto derogare all’obbligo della preventiva richiesta da parte del locatore.

È vero che in passato la stessa Cassazione [4] aveva chiarito che, per le locazioni di immobili per uso non abitativo, il canone locativo può essere liberamente determinato dalle parti ed è pertanto valida la clausola che preveda la determinazione dell’importo in misura variabile e crescente nel tempo oppure con variazioni in aumento al verificarsi di eventi oggettivi predeterminati (come l’aumento del fatturato del conduttore), ma tali aumenti non possono mai essere legati alle variazioni del potere di acquisto della moneta.

note

[1] Art. 32 l. n. 392/1978.

[2] La legge 392/1978 all’art. 24 regolamentava l’aggiornamento del canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione, prevedendo che tale canone potesse essere aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, entro il 75% dell’ indice Istat. La legge 431/1998 ha poi abrogato l’articolo 24 consentendo che le parti pattuissero anche un aggiornamento pari al 100% della variazione dell’indice Istat, o anche di un indice diverso. Tale ipotesi è esclusa per i contratti con canone convenzionato-sindacale,4 i contratti a locazione transitoria (non turistica e nei quali non sia conduttore l’ente locale), e per quelli per le esigenze abitative di studenti universitari.5 Tale normativa, in seguito, non è stata più oggetto di variazioni, nemmeno da parte della legge 14/ 2009.

[3] Cass. ord. n. 4656 del 9.03.2015.

[4] Cass. sent. n. 11608/2010.

Autore immagine: 123rf com


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