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Le Guide Vendita con incanto e senza incanto

Le Guide Pubblicato il 16 marzo 2015

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> Le Guide Pubblicato il 16 marzo 2015

Pignoramento di immobili: come funziona la vendita all’asta dei beni soggetti all’esecuzione forzata; le offerte e l’assegnazione.

 

COS’É L’INCANTO?

 

È un sinonimo di asta. Si tratta del procedimento con il quale si procede alla vendita dei beni pignorati al debitore inadempiente oppure, nel caso di fallimento dell’imprenditore, alla liquidazione degli immobili dell’azienda.

Il giudice stabilisce quando disporre la vendita con incanto e quando invece quella senza incanto.

 

QUANDO LA VENDITA SENZA INCANTO?

Di norma il giudice stabilisce che si proceda con la vendita senza incanto. A tal fine fissa un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 giorni entro il quale eventuali interessati potranno presentare le offerte di acquisto del bene pignorato.

QUANDO LA VENDITA CON INCANTO?

Invece, il giudice dispone la vendita con incanto:

– se non sono pervenute offerte di acquisto entro il termine stabilito per la vendita senza incanto o le stesse sono inefficaci;

– se l’unica offerta pervenuta viene ritenuta inadeguata o se, in caso di più offerenti, non si riesce a tenere una gara tra gli stessi;

– se la vendita senza incanto non può avvenire per qualsiasi altra ragione.

COME FUNZIONA LA VENDITA SENZA INCANTO?

 

Con un provvedimento (pubblico avviso), il giudice indica una serie di punti essenziali della procedura:

– gli estremi dell’immobile pignorato indicati nell’atto di pignoramento;

– l’indicazione del valore dell’immobile pignorato;

– l’indicazione del sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima, il nome ed il recapito telefonico del custode nominato al posto del debitore;

– l’avvertimento che maggiori informazioni, anche relative alle generalità del debitore, possono essere fornite dalla cancelleria del Tribunale a chiunque vi abbia interesse.

 

Chi può partecipare

In generale chiunque può fare un’offerta di acquisto, personalmente o tramite avvocato o tramite persona da nominare. Tuttavia non possono essere compratori, né personalmente, né per interposta persona:

– il debitore;

– genitori esercenti la potestà su figli rispetto ai beni e ai diritti del minore (gli atti compiuti in violazione di tale divieto possono essere annullati su istanza del figlio o dei suoi eredi o aventi causa;

– il tutore e il procuratore riguardo ai beni e ai diritti del minore (gli atti compiuti in violazione di tale divieto possono essere annullati su istanza del tutore o del minore o dei suoi eredi o aventi causa, ad eccezione del tutore e del protutore che li hanno compiuti;

– gli amministratori dei beni dello Stato, dei Comuni, delle Province e degli altri enti pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura. L’eventuale acquisto del bene è nullo;

– gli ufficiali pubblici, rispetto ai beni che sono affidati al loro ministero. L’eventuale acquisto del bene è nullo;

– coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi. L’acquisto del bene è annullabile.

 

Come si presenta l’offerta

L’offerente deve presentare nella cancelleria una dichiarazione scritta contenente l’indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.

L’offerta deve essere depositata in busta chiusa all’esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome di chi materialmente esegue il deposito, il nome del giudice della procedura o del professionista delegato dal giudice per le operazioni di vendita, e la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte. Se è stabilito che la cauzione è da versare mediante assegno circolare, lo stesso deve essere inserito nella busta. Salvo termine più lungo fissato dall’offerente, l’offerta è irrevocabile per 20 giorni.

 

Vizi dell’offerta

L’offerta d’acquisto è inefficace nei seguenti casi:

– se perviene oltre il termine stabilito dal giudice nell’ordinanza di vendita;

– se è inferiore al prezzo base dell’immobile;

– se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.

 

Esame delle offerte

Le buste contenenti le offerte di acquisto sono aperte all’udienza fissata nell’ordinanza di vendita dal giudice alla presenza degli offerenti.

La legge disciplina due ipotesi a seconda che sia presentata un’unica offerta o più offerte:

1- in caso di un’unica offerta, il giudice sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti, e quindi prende i seguenti provvedimenti:

1. accoglie l’offerta, se la stessa è superiore di un quinto al prezzo fissato per la vendita;

2. rigetta l’offerta, se questa è inferiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, se vi è il dissenso del creditore procedente o se il giudice stesso ritenga che via sia possibilità di una migliore vendita del bene con il sistema dell’incanto.

In entrambi i casi, il giudice autorizza allora la vendita all’incanto.

– In presenza di più offerte [7], il giudice invita gli offerenti a una gara sull’offerta più alta; se la gara non può avere luogo per mancanza di adesioni degli offerenti, il giudice può disporre la vendita a favore del maggiore offerente oppure ordinare l’incanto.

Accettazione dell’offerta

Il giudice, accettando l’offerta, dispone con decreto le modalità di versamento del prezzo e il termine, dalla comunicazione del decreto, entro il quale il versamento deve farsi. Quando questo è avvenuto, pronuncia il decreto di trasferimento.

In caso di mancato versamento del prezzo nel termine stabilito, il giudice dichiara con decreto la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa, e dispone una nuova vendita.

Nel caso di offerta presentata tramite avvocato per persona da nominare, questi deve dichiarare in cancelleria, nei 3 giorni successivi alla comunicazione del decreto, il nome della persona per la quale ha fatto l’offerta, depositando in cancelleria la relativa procura. In mancanza, la vendita diviene definitiva a nome dell’avvocato.

 

 

COME FUNZIONA LA VENDITA CON INCANTO?

Quando il giudice ordina la vendita con incanto, con ordinanza pubblicata a cura del cancelliere, stabilisce:

– se la vendita va fatta in un unico lotto o in più lotti (la divisione in lotti non può essere disposta se l’immobile costituisce un complesso unico; negli altri casi, è rimessa alla discrezionalità del giudice);

– il prezzo base dell’incanto: esso viene determinato da un esperto nominato dal giudice che ha il compito di attribuire all’immobile pignorato un valore di mercato;

– il giorno e l’ora dell’incanto;

– il termine che deve decorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l’incanto, nonché le eventuali forme di pubblicità straordinaria previste dalla legge;

– l’ammontare della cauzione che gli offerenti devono presentare in caso di deposito di offerte: la cauzione deve essere in misura non superiore al decimo del prezzo base d’asta. Il giudice fissa anche il termine entro il quale tale ammontare deve essere versato dagli offerenti;

– la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte;

– il termine, non superiore a 60 giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito.

Soggetti ammessi all’incanto

Chiunque è ammesso a fare offerte all’incanto, eccetto:

– il debitore;

– i genitori esercenti la potestà su figli rispetto ai beni e ai diritti del minore (gli atti compiuti in violazione di tale divieto possono essere annullati su istanza del figlio o dei suoi eredi o aventi causa;

– il tutore e il procuratore riguardo ai beni e ai diritti del minore (gli atti compiuti in violazione di tale divieto possono essere annullati su istanza del tutore o del minore o dei suoi eredi o aventi causa, ad eccezione del tutore e del protutore che li hanno compiuti;

– gli amministratori dei beni dello Stato, dei Comuni, delle Province e degli altri enti pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura. L’eventuale acquisto del bene è nullo;

– gli ufficiali pubblici, rispetto ai beni che sono affidati al loro ministero. L’eventuale acquisto del bene è nullo;

– coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi. L’eventuale acquisto del bene è annullabile.

Le offerte devono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale. I procuratori legali possono fare offerte per persone da nominare.

Deposito cauzionale

Per presentare l’offerta è necessario depositare una cauzione nei termini e nelle forme previste dal giudice nell’ordinanza di vendita.

Se l’offerente non diviene aggiudicatario, la cauzione gli viene restituita per intero dopo la chiusura dell’incanto, salvo che lo stesso non abbia partecipato all’incanto senza un giustificato motivo. In tal caso, la cauzione è restituita nella misura di nove decimi dell’intero.

Modalità dell’incanto

L’incanto ha luogo in tribunale, davanti al giudice dell’esecuzione.

Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita. Ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta quando essa è superata da un’altra, anche se poi questa è dichiarata nulla.

 

Aggiudicazione

Trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente. L’aggiudicatario deve dichiarare la propria residenza o eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede il giudice che ha proceduto alla vendita; in mancanza, le notificazioni e le comunicazioni possono essergli fatte presso la cancelleria del giudice stesso [9].

 

Offerte tardive

Avvenuto l’incanto, possono essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di 10 giorni, a condizione che il prezzo offerto superi di un quinto quello raggiunto dall’incanto.

Le offerte si presentano mediante deposito in cancelleria nelle forme previste per la vendita senza incanto, prestando cauzione per una somma pari al doppio di quella versata per l’incanto originario.

Le offerte in aumento possono essere presentate da soggetti diversi da quelli che hanno partecipato all’incanto.

 

Gara sulle offerte in aumento

Il giudice, verificata la regolarità delle offerte, indice la gara, della quale il cancelliere dà pubblico avviso, nonché formale comunicazione all’aggiudicatario; il giudice fissa altresì il termine perentorio entro il quale possono essere fatte ulteriori offerte in aumento.

Alla gara possono partecipare, oltre agli offerenti in aumento e all’aggiudicatario, anche gli offerenti del precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione elevandola al doppio di quella versata per la partecipazione all’incanto originario. Nel caso di diserzione di tale gara, l’aggiudicazione diventa definitiva e il giudice pronuncia, a carico degli offerenti in aumento, la perdita della cauzione.

 

Versamento del prezzo

L’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nei modi fissati dall’ordinanza che dispone la vendita e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento.

Se l’immobile è stata aggiudicato a un creditore ipotecario o l’aggiudicatario è stato autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca, il giudice dell’esecuzione può limitare, con su decreto, il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti.

 

Decorrenza del termine

Il termine per il versamento del prezzo dell’aggiudicazione dell’immobile, così come fissato nel provvedimento che ha disposto la vendita, può farsi decorrere solo dall’aggiudicazione definitiva, e cioè dal momento in cui risulta che la domanda di aumento non è stata presentata o, pur presentata, non era ammissibile.

 

Mancato o ritardato versamento del prezzo

Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione e dispone un nuovo incanto. Se il prezzo che si ricava dal nuovo incanto, sommato alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto a pagare la differenza.

 

Trasferimento dell’immobile

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice pronuncia il decreto con il quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza di vendita. Il giudice ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Il decreto contiene inoltre l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita e titolo esecutivo per il rilascio, non solo nei confronti del debitore esecutato, ma anche nei confronti di chi si trovi nel possesso o nella detenzione del bene.

Il decreto di trasferimento può essere revocato quando il giudice accerti che, prima della sua emanazione, non è stato versato il prezzo dell’aggiudicazione con le modalità indicate nell’ordinanza di vendita.

note

Giurisprudenza utile: Cass. sent. n. 7233/06; Cass. sent. 13619/1999; Cass. sent. n. 12653/95; Cass. sent. n. 4464/85; Cass. sent. n. 578/05; Cass. sent. n. 713/06; Cass. sent. n. 2910/80; Cass. sent. n. 13013/06; Cass. sent. n. 7749/97 e n. 2867/97.

Autore immagine: 123rf com


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