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Cedolare secca: cos’è e quando conviene

6 Maggio 2016
Cedolare secca: cos’è e quando conviene

Quando conviene rispetto al regime IRPEF, come calcolare i costi, quando si applica, le agevolazioni: guida all’uso della cedolare secca.

Come è noto per i redditi derivanti da canoni d’affitto è prevista una cedolare secca che semplifica il pagamento della tassa relativa, riducendone in molti casi il costo.

Vediamo quali sono i parametri per verificare se effettivamente si tratta di una scelta conveniente rispetto alla tassazione ordinaria. Partiamo da una definizione.

Cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali per la parte derivante da reddito da immobili. Si tratta di una scelta facoltativa che può essere effettuata dalle persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o di reale godimento (ad esempio l’usufrutto o il comodato d’uso), che locano l’immobile, ma non nell’esercizio di attività di impresa arti o professioni.

Quanto si paga con la cedolare secca?

L’imposta sostitutiva prevista con la cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Si può applicare sugli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10 uffici o studi privati).

Si prevede tuttavia un’aliquota ridotta per alcuni contratti di locazione. In particolare tale aliquota ridotta del 15%, ridotta al 10% sino al 2017 [1], vale per i contratti di locazione a canone concordato.

Per poter usufruire di tale agevolazione, le abitazioni devono essere ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative [2]. Nella pratica si tratta dei comuni di:

    • Bari;
    • Bologna;
    • Catania;
    • Firenze;
    • Genova;
    • Milano;
    • Napoli;
    • Palermo;
    • Roma;
    • Torino;
    • Venezia;
    • nei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
    • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe);
    • nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto relativo [2], lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

Sono sottoponibili a cedolare secca inoltre i contratti a favore di studenti universitari fuori sede.

I contratti sottoposti a cedolare secca non sono sottoposti nemmeno ad imposte di registro e di bollo.

Quando conviene la cedolare secca?

Per sapere quando conviene la cedolare secca bisogna fare una prima distinzione con il regime ordinario. Per prima cosa bisogna tener presente che la cedolare secca si applica sul 100% del canone incassato, mentre in regime di IRPEF, dunque se non si richiede l’applicazione della cedolare, il canone annuo di locazione si dichiara al 95% nel caso di contratti a canone libero e al 66,5% in caso di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede.

Per poterne valutare la convenienza è importante tenere conto delle seguenti variabili:

  • tipologia contrattuale;
  • aliquota marginale;
  • aliquote delle addizionali regionali e comunali;
  • diritto a detrazioni d’imposta;
  • presenza o meno di altri redditi.

In presenza di variabili così soggettive, naturalmente, fare una stima corretta per conoscere la convenienza del regime agevolato non è semplice.

Un esempio pratico di cedolare secca

Facciamo un esempio pratico per simulare l’uso della cedolare secca e darvi un’idea sui calcoli da fare al momento della scelta.

Mettiamo di avere un reddito da assoggettare ad IRPEF pari a 16.500 euro e un reddito di locazione derivante da un affitto di 4+4 anni, con un canone mensile di 500 euro. Vediamo i due casi.

Reddito da affitto in regime IRPEF

In caso di reddito da affitto in regime IRPEF, i 6mila euro totali annuali di canone verranno dichiarati al 95% (5.700 euro) e sommati al reddito personale, scontando un’aliquota marginale del 27%. Pertanto, di imposta IRPEF sull’affitto percepito in un anno, si pagherebbero 1.539 euro.

Reddito da affitto in regime di cedolare secca

Se si sceglie il regime alternativo di cedolare secca e dunque si calcola il 21% sui 6mila euro percepiti in un anno, si paga un’imposta di 1.260 euro, dunque 279 euro in meno rispetto all’IRPEF.

Se la cedolare secca agevolata al 10% è applicabile, allora sui 6mila euro di canone annuale l’imposta pagata sarà di 600 euro, con un risparmio di 939 euro.

Tuttavia per calcolare correttamente il risparmio si dovrà tener presente che se da una parte (nel caso di scelta della cedolare secca) non si versano l’imposta di registro e le addizionali IRPEF, dall’altra si deve rinunciare all’aggiornamento del canone. 

Per quanto tempo dura l’opzione della cedolare secca?

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Come influisce sul reddito la cedolare secca?

Il reddito sottoposto a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo. Inoltre bisogna tenere presente che sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

Ai fini del calcolo del reddito determinante per il riconoscimento di spettanze o deduzioni (dunque ad esempio per il calcolo dell’ISEE o dei bonus per i figli e le deduzioni per familiari a carico), il reddito derivante da cedolare secca deve essere conteggiato.

Come influisce la cedolare secca sul canone di locazione?

Con riferimento alla determinazione del canone di locazione, al momento della scelta bisogna tener conto che l’opzione della cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto. Questo include anche la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quando si paga la cedolare secca?

La cedolare secca va versata in acconto con metodo storico; per il primo anno è possibile non versare l’acconto (o a scelta del proprietario farlo con metodo previsionale), successivamente si versano acconti a giugno e novembre, come per l’Iva.

note

[1] DL 102/2013.

[2] DL 551/88, art. 1, lettera a) e b) del dl 551/1988).

[3] DL 47/2014 del 28/05/2014.


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