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Le Guide Rent to buy e opzioni per l’imponibilità

Le Guide Pubblicato il 22 marzo 2015

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> Le Guide Pubblicato il 22 marzo 2015

Regime fiscale e trattamento IVA: la guida.

 

Con una recente circolare [1], l’Agenzia delle Entrate ha provveduto ad illustrare la disciplina fiscale che deve essere applicata alle operazioni immobiliari che utilizzano per la loro conclusione lo strumento contrattuale del cosiddetto rent to buy, completando così il quadro che era stato disegnato dal legislatore con il Decreto Legge del 2014 [2].

Il Rent to buy trova, in particolare, la sua disciplina decreto Sblocca Italia [3].

Nell’ambito dello schema contrattuale del rent to buy possono essere individuati due distinti momenti:

– il godimento dell’immobile contrattualizzato da parte dell’utilizzatore, con contestuale corresponsione da parte sua dei canoni a favore di quello che è ancora a tutti gli effetti il proprietario dell’immobile oggetto del contratto. Tali canoni in parte possono essere imputati come acconto sulla successiva vendita in una misura che sarà stata definita in sede contrattuale;

– il trasferimento della proprietà dell’immobile (si tratta però di una eventualità e non di un obbligo), a fronte del quale viene corrisposto un importo la cui misura era stata pattuita tra le parti all’atto della sottoscrizione dell’accordo.

Facendo riferimento al primo dei due momenti, quello relativo al godimento dell’immobile, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che per quanto riguarda i canoni che devono essere corrisposti a fronte del godimento si rende applicabile la disciplina fiscale propria della locazione degli immobili che, nel caso in cui il locatore sia un soggetto IVA (il contratto di rent to buy può essere stipulato indifferentemente tra parti soggette e non soggette ad IVA), comporta l’applicazione del regime di esenzione [4], fatta salva la possibilità di optare per l’imponibilità IVA da parte dell’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile nel caso in cui lo stesso abbia natura abitativa. Nel caso invece di fabbricati di natura strumentale, l’opzione per l’applicazione dell’IVA può essere esercitata da parte dell’impresa che loca in qualsiasi caso, anche se si tratta di impresa che non ha costruito o ristrutturato l’immobile.

Per quanto riguarda i canoni, o le parti di canoni che, in base agli accordi tra le parti, andranno scomputati dal prezzo pattuito per il trasferimento, si rende applicabile il regime di imputabilità IVA del trasferimento di immobili [5] secondo cui per gli immobili abitativi trova applicazione il regime di esenzione, eccezion fatta per quelle cessioni che vengono poste in essere da parte delle imprese che hanno costruito o ristrutturato l’immobile entro i cinque anni successivi all’ultimazione dei lavori, ovvero nel caso in cui tali imprese abbiano esercitato l’opzione per l’imponibilità nell’atto di cessione che è stato effettuato oltre il predetto termine di cinque anni.

Per i fabbricati strumentali, invece, per le imprese che hanno costruito o ristrutturato l’immobile si applicano le medesime regole già descritte per gli immobili di natura abitativa, mentre per quanto riguarda le altre imprese è possibile esercitare l’opzione per l’imponibilità IVA.

In merito all’opzione, è opportuno segnalare che il recente Studio del Notariato, che più sopra è stato citato, ha osservato che l’Agenzia delle Entrate non ha provveduto a fornire alcuna indicazione in relazione alla possibilità di esercitare l’opzione per l’imponibilità IVA anche in relazione a quelle somme che sono state corrisposte a titolo di acconto da scomputarsi dal prezzo della successiva vendita.

Prendendo spunto dal chiarimento a suo tempo fornito dall’Agenzia delle Entrate in merito alla possibilità di esercitare l’opzione anche in sede di stipula del contratto preliminare [6], il Notariato ritiene che l’opzione in questione possa essere esercitata nell’ambito del contratto di godimento anche in riferimento a quelle somme che sono state corrisposte a titolo di acconto prezzo. In buona sostanza, si legge nel documento in questione, nel contratto di godimento si possono esercitare due diverse opzioni: una è relativa ai canoni di locazione veri e propri, mentre l’altra fa riferimento alle somme che vengono corrisposte a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

note

[1] Circolare Ag. Entrate n. 4/E/2015 del 19.02.2015.

[2] D.L. n. 133/2014, convertito con modificazioni dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164.

[3] Art. 23 del citato D.L. n. 133/2014 (“Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, che si riferisce ai “contratti diversi dalla locazione finanziaria che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a corrispettivo del trasferimento la parte di canone imputata nel contratto”). In relazione allo schema contrattuale in questione, ad ulteriore chiarimento, è successivamente intervenuto anche uno Studio redatto da parte del Notariato che ha fornito interessanti chiarimenti a completamento di quanto già era stato chiarito dal documento di prassi dell’Agenzia.

[4] Previsto dall’art. 10, n. 8, del D.P.R. n. 633/72.

[5] Previsto dall’art. 10, n. 8-bis e 8-ter, del D.P.R. n. 633/1972.

[6] Circolare n. 22/E/2013.


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