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L’accorpamento dei due sub con rettifica al catasto non vuole la SCIA

29 marzo 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 marzo 2015



La mia villa si compone di due piani: in sede di accatastamento, per ogni piano era stato attribuito un sub; successivamente i due sub sono stati sostituiti da uno solo, con accorpamento dei due appartamenti, senza però che sia stato eseguito alcun lavoro esterno o interno. Il tecnico che ha fatto la rettifica al catasto non ha presentato la SCIA: era tenuto a farlo? Posso ovviare ora io?

Dal quesito si evince che nel 2011 due diverse unità abitative sono state accorpate per formarne un’unica più grande. Inoltre, si sottintende che non siano variate le destinazioni d’uso dei due ambienti. Per chiarirci i due appartamenti con destinazione d’uso residenziale sono stati trasformati in un unico appartamento con la medesima destinazione.

Si evince, inoltre, che per accorpare le due unità abitative non sono stati eseguiti lavori edilizi né all’interno e né all’esterno dell’immobile. Nello specifico, nel quesito si precisa che non è stato eseguito alcun intervento. Pertanto, non sono state modificate né le parti strutturali dell’edificio, né è stata, in alcun modo, modificata la superficie calpestabile dell’immobile.

Dal quesito, inoltre, si può presupporre che il lettore sia conoscenza e/o in possesso degli elaborati progettuali (piante e prospetti) della propria villetta, depositati in comune.

Ciò premesso, per rispondere al quesito, occorre svolgere una preventiva precisazione.

La S.C.I.A. è una Segnalazione Certificata di Inizio Attività, dove per inizio attività si intende inizio di attività edilizia, pertanto, tale segnalazione deve essere presentata ogni qual volta vengano eseguiti lavori sull’immobile che rientrino tra quelli compresi tra l’edilizia libera e il permesso di costruire.

Fatta questa doverosa precisazione e venendo dunque al caso concreto, si deve innanzitutto chiarire se l’accorpamento delle due sub unità abitative in un’unica unità, è realmente avvenuto in totale assenza di lavori edili.

I requisiti richiesti dalla legge nel 2011, per accorpamenti in assenza di lavori edili, non contemplavano e non contemplano tutt’oggi, la richiesta di permessi o autorizzazioni specifiche al Comune. L’accorpamento, quindi, in questi casi interessava e interessa tutt’oggi in maniera diretta il solo ufficio del catasto. Per procedere all’accorpamento, il proprietario dell’immobile o un suo delegato, doveva seguire un iter burocratico che consisteva, sostanzialmente, nella cancellazione catastale delle due sub unità a vantaggio della registrazione della nuova unità abitativa, con conseguente segnalazione al comune dell’avvenuta modifica. Il Comune, una volta preso atto dell’aggiornamento, avrebbe dovuto limitarsi a rimodulare i carichi urbanistici dell’immobile che, a differenza dei frazionamenti, sarebbero diminuiti. Infatti, un’unica unità abitativa incide meno sui servizi comunali (parcheggi, spazzatura, fognatura, acqua, etc.) rispetto a due, con uguale superficie complessiva.

Più nello specifico, la S.C.I.A. è un documento di competenza comunale che non è direttamente collegabile all’ambito degli accorpamenti e degli accatastamenti, che sono, invece, di competenza del Catasto. Pertanto, posto che, sull’immobile non è stato eseguito alcun intervento edilizio, (ipotesi giustificata anche dalla presenza della scala interna), si può affermare con certezza, che per adempiere all’accorpamento delle due unità abitative del suo immobile non bisognava presentare alcuna S.C.I.A. al comune di appartenenza dell’immobile, anzi, nel caso specifico sarebbe stato impossibile produrre tale documento.

Per chiarire meglio quest’aspetto è, però, opportuno procedere con una constatazione: gli accorpamenti, come i frazionamenti, sono spesso preceduti da lavori edili, di diversa entità, necessari per il collegamento o la divisione delle diverse unità abitative. Nello specifico, il tecnico comunale, analizzando tali pratiche, normalmente, tende a supporre che le variazioni catastali richieste, siano successive, quantomeno, a lavori di rimozione o di abbattimento di muri e/o porte e/o pareti divisorie. Proprio per tale motivo, per archiviare tali pratiche, molto spesso gli impiegati dell’ufficio tecnico comunale, tendono erroneamente a richiedere la S.C.I.A., anche in assenza di effettivi interventi edilizi.

Nella maggior parte dei casi gli interventi atti alla divisione o al collegamento di diverse unità indipendenti, possono essere eseguiti sia all’interno sia all’esterno dell’immobile e se non rientrano nell’attività libera, possono essere eseguiti senza richiedere alcuna autorizzazione all’amministrazione comunale, previa presentazione della S.C.I.A., anche in via telematica, prima dell’inizio dei lavori. A questo punto, gli interventi possono essere avviati senza attendere il permesso del Comune, che se lo riterrà opportuno potrà richiedere ulteriori chiarimenti e/o integrazioni.

A tal proposito, le può essere utile sapere che ogni Comune ha dei propri modelli di S.C.I.A., spesso scaricabili anche dal sito internet del comune stesso. In tali modelli sono presenti tutti gli elaborati che devono essere allegati alla richiesta e che consistono prevalentemente in:

1) relazione tecnica di asseverazione sulla realizzazione delle opere [1] firmata da un tecnico abilitato (Ingegnere, architetto o geometra);

2) dichiarazione sostitutiva dell’atto di Notorietà dell’impresa che dovrà eseguire i lavori con allegate obbligatoriamente:

– la copia del documento di identità dell’impresa in corso di validità;

– il certificato di iscrizione alla camera di commercio;

– il documento unico di regolarità contributiva (D.U.R.C.).

3) Elaborati tecnici di progetto (estratti di mappa e prg, piante prospetti e sezioni quotate, relazione tecnica dettagliata, schemi di conteggio, etc.);

4) Eventuale piano di sicurezza e coordinamento.

Quando il lavoro è ultimato, deve essere, infine, presentata una comunicazione di fine lavori.

Tale comunicazione di fine lavori è valida ai fini dell’accatastamento e permette all’amministrazione comunale di comunicare all’Agenzia delle Entrate l’aggiornamento catastale dell’immobile.

Dunque nel caso in oggetto, da quanto si apprende, i lavori edili non sono stati eseguiti, pertanto si ribadisce che non andava presentata la segnalazione di inizio attività edilizia. In definitiva, da quanto emerge dal suo quesito, per l’accorpamento delle due sub unità indipendenti non era, in alcun modo, necessario presentare alcuna S.C.I.A. al comune di appartenenza dell’immobile.

 

È comunque doveroso suggerire di verificare se le planimetrie di progetto siano conformi alle planimetrie catastali e allo stato di fatto della propria villetta. In altre parole, è necessario che il lettore controlli se la divisione interna della villetta sia sostanzialmente analoga alla pianta di progetto depositata in comune, perché in caso di accertamenti, l’amministrazione comunale normalmente esegue delle verifiche di corrispondenza tra il disegno di progetto e la situazione reale. Se tale corrispondenza non è riscontrata, il proprietario dell’immobile è suscettibile di varie sanzioni, proporzionali alla gravità dell’abuso.

Dunque, nel caso in cui l’amministrazione comunale accerti delle difformità tra il disegno di progetto, la planimetria catastale e lo stato reale, il proprietario dell’immobile è soggetto a una sanzione pecuniaria e alla messa in regola dell’abuso con la presentazione di una S.C.I.A. in sanatoria. In questo caso, gli oneri da pagare, pur rispettando parametri nazionali, variano in funzione delle tabelle parametriche approvate dai vari comuni, pertanto, l’importo della sanatoria non può essere stimato senza dati precisi e comunque varia da caso a caso e può essere quantificato con certezza dalla sola amministrazione comunale che applicherà le varie tariffe in proporzione alla gravità della difformità.

La soluzione al caso posto dal lettore, dunque, può essere quella di verificare la corrispondenza tra le planimetrie di progetto depositate in comune (che può richiedere all’ufficio tecnico, in qualità di proprietario dell’immobile), le piante catastali (reperibili presso l’ufficio del catasto) e lo stato reale dell’immobile.

Ciò le consentirà di accertare se la villetta è in regola e le permetterà di rigettare all’amministrazione comunale una eventuale, erronea, richiesta della S.C.I.A. Se, invece, dovesse riscontrare delle differenze sostanziali, tra il progetto, la pianta catastale e lo stato di fatto, allora dovrà verificare se le differenze riscontrate siano associabili a modifiche effettuabili con interventi di edilizia libera o se siano antecedenti all’acquisto dell’immobile, e in caso contrario valutare la possibilità di presentare una S.C.I.A. in sanatoria.

note

[1] Ai sensi dell’art.19 Legge 07.08.1990 n. 241.

Autore immagine: 123rf com

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1 Commento

  1. il mio comune RONCHI DEI LEGIONARI,non accetta di accatastare l’unita’imobiliare da noi voluta accorpare(da 5 enti) in unico ente,come prescritto dalla nuova normativa sbocca Italia,art.17 dd 11\11\2914 n.164,a cosa servono le leggi se poi non vengono rispettate?
    saluti Giovanni

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