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Prestito vitalizio ipotecario: come funziona

29 Marzo 2015


Prestito vitalizio ipotecario: come funziona

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 Marzo 2015



Il mutuo inverso, alternativa alla vendita della nuda proprietà, per chi ha bisogno di un finanziamento e non vuole vendere casa: possibilità di ottenere dalla banca una liquidità pari a una parte del valore dell’immobile, dietro ipoteca.

Con un recente intervento legislativo [1] è stato modificato e potenziato lo strumento del cosiddetto prestito vitalizio, un valido sistema – particolarmente diffuso all’estero – attraverso il quale il proprietario di un immobile, con più di sessant’anni, può procurarsi una buona dose di liquidità senza perciò dover vendere la proprietà della propria casa o, come spesso succede, la sola nuda proprietà.

Come funziona

Attraverso il cosiddetto prestito vitalizio il proprietario che abbia superato 60 anni di età (prima il limite minimo era di 65 anni) e sia titolare di un immobile può convertire parte del valore teorico della propria casa in contanti. A tal fine, egli deve recarsi presso una banca o una finanziaria e stipulare, con quest’ultima, un contratto di finanziamento. Tale finanziamento viene garantito con l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile in favore della banca.

In pratica, a fronte dell’ipoteca sulla casa, la banca gli eroga una liquidità pari a una parte del relativo valore di mercato. Il beneficiario, però, non deve restituire il finanziamento, ma solo gli interessi e le spese, secondo un piano di rimborso graduale da concordarsi al momento della stipula dell’accordo. Sulla quota di interessi e spese da restituire non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi.

Tale prestito si chiama “vitalizio” perché dura per tutta la durata della vita del beneficiario: prima della morte, infatti, la banca non può pretenderne la restituzione, salvo appunto il pagamento del piano di rimborso di interessi e spese sopra evidenziato.

Invece, una volta deceduto il beneficiario, gli eredi potranno decidere se:

a) restituire il prestito (riscatto), e rimanere nella proprietà dell’immobile: la decisione va presa entro 12 mesi;

b) vendere l’immobile in accordo con la banca e, con il ricavato, rimborsare a quest’ultima il prestito ricevuto dal beneficiario deceduto; la compravendita deve però intervenire entro massimo dodici mesi dal conferimento. Le eventuali somme rimanenti – dopo l’estinzione del credito – restano ovviamente in capo al soggetto finanziato o ai suoi eredi. A tutela del cliente, inoltre, l’importo del debito residuo non può comunque superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute. A tutela del terzo acquirente, invece, sono inefficaci le eventuali cause pendenti opponibili alla vendita;.

c) abbandonare l’immobile alla banca che potrà decidere di venderlo per estinguere con il ricavato il credito accumulato.
Il rimborso integrale del prestito (ossia la risoluzione anticipata del contratto) scatta anche in altri casi, oltre alla morte del beneficiario, e cioè:

– in caso di ritardato pagamento per almeno sette volte, anche non consecutive (si considera “ritardato” il pagamento effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata);

– trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;

– compimento di atti che ne riducano significativamente il valore, come per esempio aver costituito diritti reali di garanzia a favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile. Se decorsi 12 mesi dal verificarsi di una di queste condizioni, il finanziamento non venisse rimborsato, il finanziatore vende l’immobile al valore di mercato, decurtato del 15% per ogni dodici mesi, sino al momento della vendita.

Se si verifica una di queste circostanze (morte del finanziatore, ritardato pagamento, trasferimento della proprietà o costituzione di garanzie), e il prestito non viene rimborsato dal beneficiario o dagli eredi entro dodici mesi, la banca è autorizzata a vendere l’immobile a valore di mercato (indicato da un perito indipendente) e usa le somme ricavate per estinguere il credito (il valore della casa si decurta del 15% ogni dodici mesi, fino al momento della cessione).

Con il prestito vitalizio ipotecario, il beneficiario non perde la proprietà dell’immobile e gli eredi possono sempre decidere di riscattare il bene. Questo è sicuramente un vantaggio che la vendita della nuda proprietà, invece, non consente.

Agevolazioni fiscali
La legge prevede poi agevolazioni fiscali per le operazioni di credito a medio o lungo termine: si tratta dell’esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, grazie al versamento di un’imposta sostitutiva (0,25% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati; 2% se non riferito a prima casa e relative pertinenze). In mancanza di opzione in forma scritta nell’atto di finanziamento, si pagano però le normali imposte.

Quale somma viene erogata a titolo di finanziamento
La banca eroga il finanziamento non prima aver fatto periziare l’immobile per determinarne il valore. In tal senso la quota massima pagata in percentuale sul valore di perizia dell’immobile varia in base all’età del richiedente e oscilla tra il 15% (intorno ai 65 anni) e il 50-55% (intorno ai 90 anni).

Differenze col mutuo
Rispetto al mutuo destinato all’acquisto, per il quale la banca compie tutte le analisi sulla solidità del cliente, questo tipo di prestito sconta tassi più alti perché finalizzato a ottenere pura liquidità.

Alternativa alla nuda proprietà

Le nuove regole puntano a rendere il prestito ipotecario vitalizio più competitivo, una forma di finanziamento realmente alternativa ai canali tradizionali. Alternativa soprattutto alla vendita della nuda proprietà: perché si consente al mutuatario di smobilizzare il valore della proprietà fondiaria senza perdere il bene (cioè i “muri”, conservando l’usufrutto); e agli eredi di non veder preclusa l’opportunità di recuperare l’immobile.
Il mutuatario dunque può “prelevare” solo una parte del valore della casa – un importo trasparente e definito in base a perizia immobiliare e all’età – e senza affidarsi a un mercato poco liquido che cerca di strappare il prezzo più basso (e che scommette sull’aspettativa di vita). Se la vendita della nuda proprietà è un gesto “pubblico” (esposizione dell’annuncio), il prestito vitalizio viene invece valutato e sottoscritto in filiale, con maggiori tutele; e permette all’erede – o all’anziano nel caso rimborsasse in anticipo – di beneficiare dell’eventuale rivalutazione della casa.

note

[1] Trattasi di un articolo unico che sostituisce l’attuale 11-quaterdecies, comma 12, del Dl 203/2005 (convertito dalla legge 248/2005), aggiungendo i commi da 12-bis a 12-sexies.
Autore immagine: 123rf com


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