Usucapione: i beni che si possono usucapire

Possesso di beni altrui: dopo quanto tempo, a quali condizioni e quali sono le cose di cui si può diventare proprietari.

Come abbiamo spiegato nella nostra guida, l’usucapione indica uno dei modi per acquistare la proprietà (senza, quindi, bisogno di un formale atto di vendita, di donazione, ecc.) che si realizza semplicemente attraverso il possesso continuato nel tempo di un bene. Di regola, chi possiede una cosa e la usa come se ne fosse il proprietario, diventa tale a tutti gli effetti, quindi anche nei confronti della legge, dopo 20 anni.

Condizioni dell’usucapione

In generale, possiamo dire, a maggiore chiarimento di quanto sopra, che il diritto di proprietà non si prescrive, non si estingue, cioè, per il semplice mancato esercizio nel tempo delle facoltà che gli sono concesse. Tuttavia, il diritto di proprietà si può perdere (e in tal caso scatta l’usucapione a favore di un altro soggetto) se ricorrono le seguenti condizioni:

• – qualcun altro si impossessa del nostro bene;
• – l’impossessamento deve essere avvenuto senza il nostro consenso (quindi non rileva ai fini dell’usucapione, per esempio, la concessione di un bene in comodato, in affitto, ecc.);
• – noi dobbiamo essere a conoscenza dell’altrui impossessamento (infatti non fa scattare l’usucapione l’ipotesi in cui ci sia stato uno spoglio clandestino del bene, cioè fatto senza che noi ne venissimo a conoscenza);
• – nonostante siamo a conoscenza dell’altrui impossessamento del nostro bene, non dobbiamo mai aver sollevato alcuna opposizione nei confronti del possessore;
• – l’impossessamento deve protrarsi, in modo continuato e ininterrotto, per un certo tempo fissato dalla legge (per la proprietà di immobili, per esempio, 20 anni);
• – il possessore si deve comportare, pubblicamente, come se fosse il proprietario del bene: atteggiamento che potrebbe, per esempio, estrinsecarsi in atti di modifica del bene, nel pagamento delle relative tasse, nella modifica della destinazione d’uso, ecc.

Ad esempio: se Mario emigra in Germania e, dopo essersi rifatto una vita in quel Paese, ritorna in Italia dopo 40 anni per rivedere il suo paese natio e la sua famiglia, non potrà riprendersi più la casetta che aveva abbandonato mezzo secolo prima e che, nel frattempo, qualcun altro – chiunque egli sia – ha occupato: tale occupazione, sebbene prima dei 20 anni si considera illegittima, allo scoccare del 21mo anno diventa lecita e, anzi, comporta che la proprietà si trasferisca automaticamente nei confronti del possessore. Ovviamente il possessore, in tutto quel tempo, deve essersi atteggiato quale proprietario del bene ed aver esercitato tutte le facoltà connesse al diritto di proprietà.

Termini dell’usucapione

Il periodo di tempo necessario affinché chi possieda un bene altrui ne diventi proprietario a tutti gli effetti dipende innanzitutto dalla natura del bene:

• – per i beni immobili è il più lungo: si va da un massimo 20 anni ad un minimo di 10 (per i dettagli leggi “L’usucapione: cos’è e come funziona”);
• – per i beni mobili registrati il termine è più breve (da un massimo di 10 anni ad un minimo di 3 anni (per i dettagli leggi “L’usucapione: cos’è e come funziona”).

Il tempo necessario per l’acquisto della proprietà con l’usucapione da parte di chi possiede un bene non proprio dipende, inoltre, dal “motivo del possesso”. In particolare, il tempo necessario per l’acquisto della proprietà è più lungo per chi era consapevole di possedere un bene altrui (in altre parole: per chi era in malafede) perché in tal caso, per esempio, nel caso di proprietà di immobile, si parla di 20 anni. Il termine è invece più breve per chi non sapeva che il bene era di altri (era in buona fede) o addirittura era convinto di avere legittimamente ricevuto il bene dal vero proprietario (che poi non si è rivelato tale) in base a un atto che appariva valido (per esempio, quando si riceve un bene con un contratto di acquisto o lo si riceve in qualità di erede di un parente defunto).

Oggetto dell’usucapione 

Possono essere oggetto di usucapione i beni immobili, i beni mobili registrati e non, le universalità di mobili.

Sono beni immobili gli edifici, le abitazioni, i terreni, le strade private, i capannoni e quant’altro sia incorporato al terreno. Sono beni mobili tutti gli altri beni. Per intendersi, si potrebbe dire in modo approssimativo che sono beni mobili quelli che si possono trasportare (si pensi a una tv, un pianoforte, un tavolo, finanche un oggetto estremamente pesante che potrebbe essere spostato solo con l’ausilio di macchinari speciali). Infine sono beni mobili registrati le automobili, i motocicli e tutti quei mezzi di locomozione che devono essere iscritti in pubblici registri come il PRA.

Si discute se possano essere oggetto di usucapione i beni immateriali, lo spazio aereo e i titoli di credito.

Non si possono usucapire i beni demaniali dello Stato, i beni dei Comuni (si pensi a una strada per chi parcheggia sempre l’auto su uno spazio specifico del marciapiedi) e delle ex province, soggetti al regime dei beni demaniali, i beni indisponibili, gli edifici pubblici di culto.

La giurisprudenza ha escluso che possa verificarsi usucapione da parte di terzi dei terreni acquisiti, a seguito di espropriazione forzata, al patrimonio degli enti di sviluppo, per la ragione che detti beni vengono così destinati a un pubblico servizio e non possono essere sottratti alla loro destinazione se non nei modi stabiliti dalla legge.

I diritti usucapibili

Possono essere usucapiti la proprietà, la servitù apparente, l’uso, l’abitazione. Anche l’enfiteusi può essere usucapita purché oltre al pagamento del canone vi sia l’apporto di miglioramenti che accrescano il valore del fondo [1].

Quanto al diritto di superficie, pur essendo state evidenziate difficoltà notevoli che comportano l’applicazione dell’istituto dell’usucapione a tale diritto, in quanto l’usucapione presuppone il possesso e il possesso del diritto di costruire non può consistere se non nel fatto di costruire, alcuni autori hanno ritenuto che sia ammissibile l’usucapione.

Non sono usucapibili di diritti reali di garanzia (si pensi all’ipoteca) né i diritti personali (si pensi all’affitto).

L’usucapione per le servitù è condizionata al requisito dell’apparenza, che non consiste solo nell’esistenza di opere visibili e permanenti, ma richiede che queste siano, in pari tempo, una manifestazione non equivoca del peso imposto sul fondo servente, in modo da far presumere che il proprietario di questo ne sia a conoscenza [2].

Ai fini dell’usucapione della servitù è necessario anche l’elemento psicologico consistente nella volontà del possessore di comportarsi e farsi considerare come titolare del relativo diritto reale che può essere desunto dalle concrete circostanze del caso [3].

È stata ritenuta usucapibile la servitù di passaggio pur se esercitata attraverso un sentiero formatosi naturalmente purché contraddistinta dal requisito dell’apparenza [4]; non invece il passaggio sul fondo del vicino a titolo di concessione precaria e retribuita [5].

Non sono usucapibili le servitù non apparenti, perché così disposto dalla legge [6].