Diritto e Fisco | Articoli

Usucapione: i beni che si possono usucapire

2 Aprile 2015
Usucapione: i beni che si possono usucapire

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 Aprile 2015



Possesso di beni altrui: dopo quanto tempo, a quali condizioni e quali sono le cose di cui si può diventare proprietari.

Come abbiamo spiegato nella nostra guida, l’usucapione indica uno dei modi per acquistare la proprietà (senza, quindi, bisogno di un formale atto di vendita, di donazione, ecc.) che si realizza semplicemente attraverso il possesso continuato nel tempo di un bene. Di regola, chi possiede una cosa e la usa come se ne fosse il proprietario, diventa tale a tutti gli effetti, quindi anche nei confronti della legge, dopo 20 anni.

Condizioni dell’usucapione

In generale, possiamo dire, a maggiore chiarimento di quanto sopra, che il diritto di proprietà non si prescrive, non si estingue, cioè, per il semplice mancato esercizio nel tempo delle facoltà che gli sono concesse. Tuttavia, il diritto di proprietà si può perdere (e in tal caso scatta l’usucapione a favore di un altro soggetto) se ricorrono le seguenti condizioni:

  • – qualcun altro si impossessa del nostro bene;
  • – l’impossessamento deve essere avvenuto senza il nostro consenso (quindi non rileva ai fini dell’usucapione, per esempio, la concessione di un bene in comodato, in affitto, ecc.);
  • – noi dobbiamo essere a conoscenza dell’altrui impossessamento (infatti non fa scattare l’usucapione l’ipotesi in cui ci sia stato uno spoglio clandestino del bene, cioè fatto senza che noi ne venissimo a conoscenza);
  • – nonostante siamo a conoscenza dell’altrui impossessamento del nostro bene, non dobbiamo mai aver sollevato alcuna opposizione nei confronti del possessore;
  • – l’impossessamento deve protrarsi, in modo continuato e ininterrotto, per un certo tempo fissato dalla legge (per la proprietà di immobili, per esempio, 20 anni);
  • – il possessore si deve comportare, pubblicamente, come se fosse il proprietario del bene: atteggiamento che potrebbe, per esempio, estrinsecarsi in atti di modifica del bene, nel pagamento delle relative tasse, nella modifica della destinazione d’uso, ecc.

Ad esempio: se Mario emigra in Germania e, dopo essersi rifatto una vita in quel Paese, ritorna in Italia dopo 40 anni per rivedere il suo paese natio e la sua famiglia, non potrà riprendersi più la casetta che aveva abbandonato mezzo secolo prima e che, nel frattempo, qualcun altro – chiunque egli sia – ha occupato: tale occupazione, sebbene prima dei 20 anni si considera illegittima, allo scoccare del 21mo anno diventa lecita e, anzi, comporta che la proprietà si trasferisca automaticamente nei confronti del possessore. Ovviamente il possessore, in tutto quel tempo, deve essersi atteggiato quale proprietario del bene ed aver esercitato tutte le facoltà connesse al diritto di proprietà.

Termini dell’usucapione

Il periodo di tempo necessario affinché chi possieda un bene altrui ne diventi proprietario a tutti gli effetti dipende innanzitutto dalla natura del bene:

Il tempo necessario per l’acquisto della proprietà con l’usucapione da parte di chi possiede un bene non proprio dipende, inoltre, dal “motivo del possesso”. In particolare, il tempo necessario per l’acquisto della proprietà è più lungo per chi era consapevole di possedere un bene altrui (in altre parole: per chi era in malafede) perché in tal caso, per esempio, nel caso di proprietà di immobile, si parla di 20 anni. Il termine è invece più breve per chi non sapeva che il bene era di altri (era in buona fede) o addirittura era convinto di avere legittimamente ricevuto il bene dal vero proprietario (che poi non si è rivelato tale) in base a un atto che appariva valido (per esempio, quando si riceve un bene con un contratto di acquisto o lo si riceve in qualità di erede di un parente defunto).

Oggetto dell’usucapione 

Possono essere oggetto di usucapione i beni immobili, i beni mobili registrati e non, le universalità di mobili.

Sono beni immobili gli edifici, le abitazioni, i terreni, le strade private, i capannoni e quant’altro sia incorporato al terreno. Sono beni mobili tutti gli altri beni. Per intendersi, si potrebbe dire in modo approssimativo che sono beni mobili quelli che si possono trasportare (si pensi a una tv, un pianoforte, un tavolo, finanche un oggetto estremamente pesante che potrebbe essere spostato solo con l’ausilio di macchinari speciali). Infine sono beni mobili registrati le automobili, i motocicli e tutti quei mezzi di locomozione che devono essere iscritti in pubblici registri come il PRA.

Si discute se possano essere oggetto di usucapione i beni immateriali, lo spazio aereo e i titoli di credito.

Non si possono usucapire i beni demaniali dello Stato, i beni dei Comuni (si pensi a una strada per chi parcheggia sempre l’auto su uno spazio specifico del marciapiedi) e delle ex province, soggetti al regime dei beni demaniali, i beni indisponibili, gli edifici pubblici di culto.

La giurisprudenza ha escluso che possa verificarsi usucapione da parte di terzi dei terreni acquisiti, a seguito di espropriazione forzata, al patrimonio degli enti di sviluppo, per la ragione che detti beni vengono così destinati a un pubblico servizio e non possono essere sottratti alla loro destinazione se non nei modi stabiliti dalla legge.

I diritti usucapibili

Possono essere usucapiti la proprietà, la servitù apparente, l’uso, l’abitazione. Anche l’enfiteusi può essere usucapita purché oltre al pagamento del canone vi sia l’apporto di miglioramenti che accrescano il valore del fondo [1].

Quanto al diritto di superficie, pur essendo state evidenziate difficoltà notevoli che comportano l’applicazione dell’istituto dell’usucapione a tale diritto, in quanto l’usucapione presuppone il possesso e il possesso del diritto di costruire non può consistere se non nel fatto di costruire, alcuni autori hanno ritenuto che sia ammissibile l’usucapione.

Non sono usucapibili di diritti reali di garanzia (si pensi all’ipoteca) né i diritti personali (si pensi all’affitto).

L’usucapione per le servitù è condizionata al requisito dell’apparenza, che non consiste solo nell’esistenza di opere visibili e permanenti, ma richiede che queste siano, in pari tempo, una manifestazione non equivoca del peso imposto sul fondo servente, in modo da far presumere che il proprietario di questo ne sia a conoscenza [2].

Ai fini dell’usucapione della servitù è necessario anche l’elemento psicologico consistente nella volontà del possessore di comportarsi e farsi considerare come titolare del relativo diritto reale che può essere desunto dalle concrete circostanze del caso [3].

È stata ritenuta usucapibile la servitù di passaggio pur se esercitata attraverso un sentiero formatosi naturalmente purché contraddistinta dal requisito dell’apparenza [4]; non invece il passaggio sul fondo del vicino a titolo di concessione precaria e retribuita [5].

Non sono usucapibili le servitù non apparenti, perché così disposto dalla legge [6].


note

[1] Cass. sent. n. 6740/1988.

[2] Cass. sent. n. 2768/1984.

[3] Cass. sent. n. 4498/1987, n. 24033/2004.

[4] Cass. sent. n. 1894/1975.

[5] Cass. sent. n. 2445/1987.

[6] Art. 1061 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


8 Commenti

  1. Ho avuto la sentenza di usocopione e sono in attesa del rogito al compratore. Desiderei conoscere il costo di tutto l’iter, compreso le registrazioni. Si tratta di un fondo agricolo del valore di circa 10.000 euro. Il legale dice che la spesa totale si aggirerà sui 4.000 euro. In attesa, ringrazio e saluto.

  2. mio padre ha un regolare contratto di affitto da piu’ di vent’anni di un terreno ha realizzato una trivellazione con relativo pozzo d’acqua a proprie spese e cura molte piante di ulivi e mandorli, curando anche il terreno, vorrei sapere se puo’ esercitare il diritto di usucapione.

  3. Ho un terreno fabbricabile, ogni anno pago le tasse al Consorzio di Bonifica e le tasse IMU. Un signore taglia l’erba e la usa come fieno per i suoi cavalli. Tutto questo da 20 anni senza compenso.
    Chiedo se in questo caso, posso perdere il terreno per usucapione. Ringrazio e saluto.

  4. Ho ristruturato l’appartamento contiguo ai miei genitori apportando notevoli migliorie e facendolo diventare da 24 anni la mia sola abitazione. Alla morte dei miei genitori, che comunque consideravano miao l’appartemento, una sorella pretende che l’appartamento sia di tutti.E’ stata fatta la successione di tutta la proprietà, posso in questo caso avvalermi dell’usocapione? ho documenti( bollette luce,gas…)e testimoni che l’appartamento è da me e da piu’ di 20 Anni. Grazie

  5. Siamo in 3 fratelli con la mamma ancora in vita. Alla morte di nostro padre abbiamo ereditato 1/11 del terreno di proprieta’ in comunione fra mamma e papa’. Il fondo lo lavora un fratello il quale abita anche la casa , tutte le fatture e gli incassi sono comunque intestati alla mamma. Noi fratelli paghiamo regolarmente le tasse del terreno, IMU Burana… ognuno per il proprio pezzettino. Trascorsi 20 anni, il fratello che gestisce il fondo, puo’ appropriarsene in toto per usucapione? grazie cordiali saluti..franca Galeotti

  6. Ho il diritto di riproduzione di un opera d arte. Un mio amico ha utilizzato qualche volta la mia opera per riprodurla in varie copie. Dice che dopo 20 anni ha usucapito tale opera. È vero o solo io ho il diritti fino a 70 anni dopo la morte dell autore?

  7. BUONGIORNO
    il caso è questo: iscrizione ipotecaria su alcuni beni in forza di un debito; successivamente su alcuni di detti beni su grava ipoteca un tale li usucapisce, il creditore iscrittore di ipoteca adesso ha notificato il precetto al debitore; domanda i beni usucapiti e su cui pende ipoteca possono essere oggetto di esecuzione?
    Il titolo ed il precetto notificato dal creditore al debitore deve essere notificato anche al soggetto che ha usucapito i beni ovvero i terreni?
    grazie e buona giornata a tutti.

    1. Buongiorno Giovanna. Opponibile l’usucapione a chi ha iscritto ipoteca: la sentenza dichiarativa ha effetto retroattivo e cancella i pesi, i diritti di garanzia e i diritti parziari di terzi. L’usucapione compiutasi all’esito di possesso ventennale da parte di un soggetto privo di titolo trascritto estingue le ipoteche iscritte o rinnovate nei confronti del precedente proprietario, anche se non ancora perente; tale effetto estintivo si verifica, infatti, per via dell’efficacia retroattiva dell’usucapione stessa. È questo il chiarimento fornito dalla Cassazione. Per saperne di più leggi il nostro articolo https://www.laleggepertutti.it/103986_lusucapione-estingue-le-ipoteche
      Nel nostro articolo https://www.laleggepertutti.it/234377_usucapione scopri tutto quello che c’è da sapere sull’usucapione: possesso ininterrotto, pacifico e pubblico; usucapione abbreviata; interversione del possesso; mediazione e citazione in giudizio; usucapione notarile; usucapione condominiale.
      Se vuoi sottoporre il tuo caso specifico all’attenzione dei professionisti del nostro network puoi richiedere una consulenza legale cliccando qui https://www.laleggepertutti.it/richiesta-di-consulenza

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA