Diritto e Fisco | Articoli

Usucapione abbreviata a 10 anni: quali condizioni?

6 Aprile 2015
Usucapione abbreviata a 10 anni: quali condizioni?

Beni immobili: casa e terreni diventano di proprietà di chi ha acquistato con un atto pubblico trascritto ma viziato.

Come abbiamo visto nella nostra guida di pochi giorni fa, l’usucapione sulla proprietà di beni immobili si realizza, di norma, con il decorso di 20 anni di possesso pacifico del bene altrui (leggi “Usucapione: i beni che si possono usucapire” e “L’usucapione: cos’è e come funziona”).

Esiste però anche il cosiddetto usucapione abbreviata per beni immobili, che scatta dopo solo 10 anni. In particolare esso ricorre in caso di:

– la buona fede del possessore: costui, cioè, deve essere convinto di aver acquistato la proprietà da un soggetto che sembrava effettivamente essere il proprietario del bene, anche se poi si è rivelato non essere tale;

– un titolo idoneo a trasferire la proprietà: si deve cioè trattare di un atto pubblico (come una vendita, una donazione, ecc.) con cui viene ceduta la proprietà del bene da parte del soggetto che sembra essere l’effettivo proprietario;

– tale titolo deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari; 

– dalla data dell’acquisto del possesso devono essere decorsi almeno 10 anni.

Il titolo

Il titolo è rappresentato da un negozio che sia astrattamente idoneo a trasferire il diritto di proprietà ad un altro soggetto: tale titolo si rivelerà poi inefficace solo perché l’alienante non è l’effettivo proprietario. Per questo si usa la locuzione “titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà”: in astratto esso potrebbe essere anche valido, se non fosse per il fatto che il venditore non ha il potere di alienare, non avendo alcun diritto di farlo su un bene non proprio.

Oltre a un atto tra privati (un contratto, per esempio), il titolo idoneo potrebbe essere anche un provvedimento del giudice o di una autorità amministrativa, come per esempio una vendita forzata a seguito di asta in tribunale. Quindi, chi a seguito di un’espropriazione immobiliare, acquisti un bene, ma dopo 10 anni di possesso ci si accorge che il trasferimento era viziato perché l’espropriato non era l’effettivo titolare del bene stesso, potrà ugualmente rivendicare l’usucapione breve.

Anche la donazione di beni altrui è idonea a far scattare l’usucapione abbreviata [1].

L’usucapione decennale opera solo nel caso in cui si acquisti il bene da colui che non è il legittimo proprietario, e non invece quando vi sia un acquisto da un soggetto che è il proprietario ma in base a un contratto nullo o comunque viziato [2].

La buona fede

Quanto alla buona fede essa non può limitarsi a una generica ignoranza di ledere i diritti altrui, ma deve essere fondata su un titolo che giustifichi il possesso. Non può aversi l’usucapione decennale (ma potrebbe comunque valere quella dei 20 anni) nel caso in cui il titolo contenga elementi idonei a consentire, con la normale diligenza, di escludere o comunque dubitare della titolarità in capo all’alienante del diritto trasferito. Ciò infatti esclude che si possa parlare di buona fede, la quale, per essere tale, richiede comunque un comportamento attento e diligente [3].


note

[1] Cass. sent. n. 3947/1983; Cass. sent. n. 680/1982.

[2] Cass. sent. n. 986/1971.

[3] Cass. sent. n. 7278/1992.

Autore immagine: 123rf com


1 Commento

  1. Buongiorno, relativamente a quanto si legge sull usucapione, sorge comunque un dubbio. Il dubbio consiste sul fatto se si attui o meno l’ usucapione se per ben oltre i venti anni che gli eredi posseggono e mantengono la proprieta ricevono richiesta di liquidazione da un nuovo erede riconosciuto giudizialmente molti anni dopo la morte del padre.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA