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Seminterrato e agevolazioni prima casa: novità legislative

9 Aprile 2015 | Autore:
Seminterrato e agevolazioni prima casa: novità legislative

Secondo una recente sentenza del CTR Lazio salvo che non sia adibito a cantina o autorimessa, il seminterrato di pertinenza che porta a 240 metri quadri la superficie complessiva dell’immobile principale esclude dai benefici fiscali perché l’abitazione viene considerata di “Immobile lusso”: tuttavia il legislatore ha recentemente modificato le cose.

Se il seminterrato aumenta la superficie dell’immobile portandola oltre i 240 metri quadrati non si possono ottenere le agevolazioni “prima casa[1]. Ciò a meno che il contribuente non riesca a dimostrare che l’area è effettivamente adibita a cantina o autorimessa. Diversamente, l’immobile si considera “di lusso” e, dunque, scatta lo stop alle agevolazioni fiscali applicabili in sede di acquisto ossia:

– se acquistato da impresa di costruzioni, IVA al 4% ed imposte di Registro, Ipotecarie e Catastali in misura fissa pari a 200 euro ciascuna (per un totale di 600 euro),

 

se acquistato da un privato, o da un soggetto che non è impresa di costruzioni, l’imposta di Registro (in questo caso, infatti, non si paga IVA) è pari al 2% mentre quelle ipotecarie e catastali si pagano in misura fissa pari a 50 euro ciascuna (100 euro totali).

Notevoli i vantaggi rispetto a quanto si pagherebbe nel caso in cui l’immobile fosse dichiarato di lusso: in questo caso infatti l’IVA è pari al 22% (acquisto da impresa di costruzioni) mentre l’imposta di registro è pari al 9% (acquisto da soggetto privato o non impresa di costruzioni).

Quanto sopra è ciò che emerge da una recente sentenza [2] della Commissione Tributaria Regionale del Lazio.

La legge definisce i criteri dimensionali utili a individuare le abitazioni di lusso. Tali norme escludono dalle superfici computabili i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti macchina quando sono effettivamente tali e non spazi riferibili all’unità immobiliare (per evitare incrementi di metratura quali quelli che possono far scattare la perdita delle agevolazioni prima casa sarebbe quindi opportuno provvedere ad accatastamenti separati delle eventuali pertinenze). Di conseguenza, per poter escludere dal computo il piano seminterrato, il contribuente deve dimostrare che esso sia interamente occupato da cantine e autorimessa.

Se tale prova non viene fornita, l’area del seminterrato viene sommata a quella dell’appartamento per la verifica del superamento della soglia massima prevista dalla legge per poter godere delle agevolazioni fiscali (240 metri quadri).

Questa situazione, per la tranquillità del contribuente e per semplificare i criteri di classificazione delle unità immobiliari ai fini fiscali, è stata tuttavia recentemente superata. A partire dal primo di gennaio 2015, che si acquisti da impresa di costruzioni (e quindi in IVA) o che si acquisti da un qualsiasi soggetto che non si possa qualificare come impresa di costruzioni (ad esempio un privato, e quindi in imposta di registro), il riferimento normativo per definire un immobile di lusso o meno, e quindi assoggettabile al regime fiscale agevolato che sopra è stato accennato, non è più la metratura ma, in ogni caso, la categoria catastale (gli immobili residenziali sono iscritti nella categoria catastale A), rendendo così omogenea la metodologia di valutazione dell’immobile in sede di acquisto a quella che si doveva utilizzare, ad esempio, in sede IMU [3].

Di conseguenza, ad oggi, l’immobile residenziale di lusso è, per definizione e ad ogni fine fiscale, quello che è stato iscritto in catasto nelle categorie A/1 (Abitazioni di tipo signorile), A/8 (Abitazioni in ville) ed A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici). Tutte le abitazioni che risultano essere iscritte in queste categorie catastali, quindi, non possono godere delle agevolazioni di cui sopra decise dal legislatore per l’acquisto della prima casa a prescindere dal fatto che siano o meno l’unica abitazione (e quindi teoricamente la prima casa) del proprietario. Mentre tutte le abitazioni classificate nelle categorie catastali da A/2 ad A/8 (escludendo la categoria catastale A/10 che è rappresentativa degli immobili destinati ad ufficio) e nella categoria catastale A/11 possono, in sede di acquisto godere delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa (a patto che effettivamente rappresentino l’unica abitazione del compratore).


note

[1] Ministero dei Lavori Pubblici. Decreto 2 agosto 1969, n. 1072. Caratteristiche delle abitazioni di lusso. pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969.

[2] CTR Lazio sent. n. 7513/2014.

[3] Decreto Legge 104/2013, convertito in Legge 128/2013, articolo 26, comma 1 e articolo 1, comma 608, Legge 147/2013 (individuano le categorie catastali A1, A/8 ed A/9 come immobili di lusso ai fini delle cessioni in registro). Articolo 33 del Decreto Legislativo n.175/2014 (individua le categorie catastali A1, A/8 ed A/9 come immobili di lusso ai fini delle cessioni in IVA).

Autore immagine: 123rf com


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2 Commenti

  1. salve…..
    è possibile avere, informazioni, anche per costruire, una prima casa!..l’iva agevolata
    al 4% dove posso applicarla!!. su quali materiali, nella manodopera!!.. fino a che
    cifra!!. a chi va comunicato, e con quali documenti!..

    grazie..per eventuale informazione.

  2. L’argomento è complesso e non riducibile in poche righe. Prossimamente sarà oggetto di apposito articolo

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