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Acquistare casa senza errori e in sicurezza: alcuni consigli pratici

9 Aprile 2015 | Autore:
Acquistare casa senza errori e in sicurezza: alcuni consigli pratici

Acquistare una casa di proprietà è un momento importante della propria vita, specialmente se si tratta della prima casa, e necessita di alcuni consigli per farlo in sicurezza, per non incorrere in errori.

 

Comprare casa comporta sempre qualche incognita in merito al diritto che si acquista e all’assenza di eventuali pesi sullo stesso. Ecco perché è sempre prudente effettuare alcuni controlli prima di andare dal notaio, anche al fine di verificare se sull’immobile promesso in vendita esistono ipoteche [1]. Ecco, dunque, gli aspetti principali da controllare prima di un rogito.

Titolarità del bene

Chi vende deve essere necessariamente il proprietario. La titolarità è verificabile presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo ove si trova l’immobile richiedendo il certificato catastale.

La Conservatoria dei Registri Immobiliari insieme al Catasto costituivano l’Agenzia del Territorio. Alla fine del 2012 l’Agenzia del Territorio è stata assorbita dall’Agenzia delle Entrate.

La funzione principale della Conservatoria dei Registri Immobiliari è quella di consentire la cosiddetta “Pubblicità Immobiliare” cioè rendere pubblico ciò che riguarda l’immobile, ovvero la trascrizione e pubblicazione del contenuto di atti notarili, disposizioni giudiziarie, successioni, e quant’altro riguardi la modifica di diritti reali di godimento su immobili a favore o contro soggetti.

 

Presenza di eventuali ipoteche

Nell’atto di trasferimento viene di norma scritto che l’immobile è “venduto libero da ipoteche; ma attenzione: il notaio, senza uno specifico incarico da parte del cliente o se l’atto di vendita avviene nella forma della scrittura privata autenticata, non ha l’obbligo professionale di verificare che le dichiarazioni del venditore siano autentiche.

Per controllare l’esistenza di ipoteche ci si può recare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e chiedere il certificato ipotecario.

Corrispondenza tra la planimetria esistente al catasto e quella attuale

Innanzitutto bisogna distinguere tra regolarità Catastale e regolarità Urbanistica.

La prima è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali (foglio, mappale…) mentre la seconda è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune ha autorizzato la realizzazione dell’immobile.

Dal 1° Luglio 2010 è obbligatorio, in caso di trasferimenti della proprietà di immobili, dichiarare la conformità catastale, cioè la rispondenza tra lo stato di fatto e le informazioni tenute dal catasto. Le conseguenze in caso di inadempienza o falsità della dichiarazione sono importanti, la sanzione prevista arriva alla nullità dell’atto.

Per quanto attiene alla conformità urbanistica si sottolinea che il notaio si limita a certificare la dichiarazione del venditore. Per questo se un venditore dichiara che il suo immobile è “conforme”, quando in realtà non lo è, l’atto risulta nullo.

Pertanto è sempre consigliabile affidarsi ad un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), che verifichi la conformità della casa che si sta acquistando.

Professione del venditore

Bisognerebbe sempre sapere se chi vende è un soggetto a rischio di fallimento e, quindi, se svolge un’attività imprenditoriale. L’acquirente, infatti, a determinate condizioni, può essere pregiudicato dal fallimento del venditore, anche se il rogito è anteriore alla sentenza di fallimento, quando cioè l’acquirente è già divenuto proprietario del bene.

Il curatore fallimentare, per recuperare le risorse necessarie a soddisfare i creditori del fallito, può infatti intentare l’azione revocatoria, un’azione con la quale viene appunto “revocata” la compravendita. In questo caso l’immobile può essere messo all’asta ed i creditori del fallimento soddisfarsi sul ricavato. La legge tuttavia pone il divieto di revocatoria per le vendite (o anche per i contratti preliminari), trascritte nei registri immobiliari, concluse a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado. Si vuol così garantire tutti quei risparmiatori che, alla fine di una vita di sacrifici, riescono a mettere i soldi da parte per acquistare la casa di proprietà dove andare definitivamente ad abitare (per maggiori informazioni leggi “Se acquisti casa dal costruttore che sta per fallire” e “Se compro casa e fallisce il costruttore venditore”).

note

[1] L’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare lo stesso contro il pericolo dell’insolvenza. L’ipoteca viene iscritta presso i Registri immobiliari del comune e ha una validità di 20 anni dal momento della sua accensione.


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