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L’acquirente non può liberarsi dall’ipoteca di Equitalia sulla casa

12 Aprile 2015 | Autore:
L’acquirente non può liberarsi dall’ipoteca di Equitalia sulla casa

La procedura di purgazione dell’ipoteca prevista dal codice civile non si applica in caso di debiti tributari e di riscossione esattoriale.

Attenti a quando acquistate un immobile con un’ipoteca di Equitalia: infatti non potrete liberarvi facilmente di tale garanzia ma, al contrario, potrete essere espropriati. È quanto emerge da una importante sentenza della Cassazione di giovedì scorso [1]. Ma procediamo con ordine.

Partiamo da un punto: un bene ipotecato può essere liberamente venduto, ma chi lo acquista “eredita” anche l’ipoteca; essa, infatti, si trasferisce insieme al bene.

Tuttavia, il codice civile [2] prevede un meccanismo (cosiddetta purgazione dell’ipoteca) che consente all’acquirente di liberare l’immobile dall’ipoteca: lo potrà fare versando ai creditori una somma pari al prezzo di vendita del bene pagato al venditore, oppure (se lo ha ricevuto in donazione) versando il valore di mercato dell’immobile stesso. Questo sistema consente, a chi acquista una casa a basso prezzo proprio a causa di un’ipoteca, di sbarazzarsene rivolgendosi direttamente al creditore del venditore.

Attenzione però: questo meccanismo non funziona se l’ipoteca è stata iscritta da Equitalia [3]. E questo perché la natura giuridica di tale garanzia è diversa da quella ordinaria, prevista dal codice civile.

La spiegazione è facile da comprendere: come abbiamo detto in apertura, il meccanismo della liberazione non prevede affatto il pagamento integrale del debito, ma solo il pagamento del prezzo stipulato per l’acquisto o del corrispondente valore del bene (in caso di donazione). E certo l’erario non può “accontentarsi” di questo sconto, non autorizzato dalla legge. Obiettivo dello Stato è ottenere il pagamento delle imposte senza abbuoni o benefici.

Diversamente facile sarebbe riuscire ad ottenere un indebito vantaggio ai danni del fisco: basterebbe infatti (tanto per fare un esempio) che un soggetto venda, a un proprio parente, un immobile ipotecato da Equitalia, a un prezzo irrisorio, per consentirne a quest’ultimo la liberazione pagando allo Stato non le imposte evase ma, una seconda volta, il prezzo della compravendita.

Per esempio: se Tizio ha un debito con Equitalia di 1.000 euro, ed Equitalia iscrive l’ipoteca per un valore di 1.500 euro sulla sua casa, Tizio potrebbe vendere la casa alla propria sorella, a un prezzo di 500 euro e quest’ultima potrebbe liberare l’immobile dall’ipoteca pagando a Equitalia lo stesso corrispettivo della vendita, ossia 500 euro, per poi restituirlo a Tizio. Risultato: Tizio avrebbe ottenuto uno sconto del 75% sulle tasse non pagate!

La Cassazione, però, nella sentenza in commento – nel chiarire la ragione dell’inapplicabilità della purgazione dell’ipoteca ai debiti con Equitalia – offre una spiegazione più “giuridica” della vicenda, senza entrare in questi esempi numerici. Secondo i giudici l’ipoteca sugli immobili appartenenti al debitore di imposte non rientra negli schemi della consueta ipoteca prevista invece nei rapporti tra privati. Quest’ultima – lo ricordiamo a beneficio di chi legge – può essere di tre tipi:

– “legale[4]: quando prevista automaticamente dalla legge a seguito di un contratto, come garanzia del suo esatto adempimento (si pensi all’ipoteca spettante alla banca per il mutuo concesso al cliente). Ebbene, l’ipoteca di Equitalia non è di tale tipo in quanto manca un preesistente atto negoziale tra le parti (come nel caso di ipoteca spettante alla banca per il mutuo concesso al cliente);

– “giudiziale[5]: è, invece, quella che scatta a seguito di una condanna del giudice al pagamento di determinate somme, con lo scopo di rafforzare l’adempimento del debito. Anche in questo caso, la garanzia di Equitalia non corrisponde a tale tipologia perché essa si fonda non su una sentenza del giudice, bensì su di un provvedimento amministrativo.

– “volontaria[6]: è quella che presuppone la volontà del debitore di concederla – in garanzia – al proprio creditore; anche in questo caso, non è tale l’ipoteca che Equitalia iscrive sui beni del debitore tributario.

Non è quindi possibile, secondo la pronuncia in commento, ricomprendere l’ipoteca iscritta dall’Agente della riscossione all’interno degli schemi tradizionali previsti dal codice civile.

Risultato: non si può applicare la procedura di liberazione dell’immobile dall’ipoteca se quest’ultima è stata iscritta da Equitalia a causa di debiti tributari. Con la conseguenza che chi acquista una casa ipotecata da Equitalia, a meno che non paghi tutto il credito vantato dall’Agente della riscossione, potrà essere espropriato.

note

[1] Cass. sent. n. 7075 del 9.04.2015.

[2] Artt. 2889 e ss. cod. civ.

[3] Ai sensi dell’art. 77 d.P.R. n. 602/1973.

[4] Prevista dall’art. 2817 cod. civ.

[5] Prevista dall’art. 2818 cod. civ.

[6] Prevista dall’art. 2821 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


1 Commento

  1. Buonasera,

    Posso avviare un’attività commerciale in un’immobile della mia famiglia ipotecato da Equitalia?

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