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Sfratto all’inquilino anche da parte di chi acquista la casa

16 Aprile 2015
Sfratto all’inquilino anche da parte di chi acquista la casa

Il nuovo proprietario subentra automaticamente nel contratto di locazione e acquisisce tutti i relativi diritti, obblighi e crediti, senza bisogno di autorizzazione del conduttore.

Mettiamo che un soggetto venda casa e, tuttavia, nell’immobile vi continui a rimanere l’inquilino nonostante il contratto di affitto fosse già scaduto prima del rogito. A chi spetta sfrattarlo? Al precedente proprietario o al nuovo acquirente?

La risposta viene fornita dalla Cassazione con una sentenza di poche ore fa [1].

Sicuramente la vendita di un immobile comporta la cessione automatica del contratto di locazione [2] senza bisogno del previo consenso del conduttore.

Tale principio, però, vale anche se detta locazione è già scaduta prima del passaggio di proprietà dell’immobile. Questo perché la compravendita del bene realizza un’ipotesi di cessione del credito: con la notifica al debitore “ceduto” del trasferimento della titolarità dell’immobile, il diritto di credito (per il pagamento dei canoni non riscossi) passa direttamente al nuovo acquirente (senza bisogno di consenso dell’inquilino), che pertanto ha la possibilità anche di agire in giudizio per la tutela dei propri diritti e, quindi, intimare lo sfratto all’inquilino “abusivo”.

Peraltro spetta al nuovo proprietario la possibilità di chiedere il risarcimento del danno per eventuali danni all’immobile locato e chiedere il ripristino delle condizioni nelle quali il locale fu consegnato.

Insomma: ben può l’acquirente esercitare l’azione di sfratto per finita locazione o per morosità [3], esattamente come avrebbe potuto farlo il cedente-locatore originario.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 13 gennaio – 16 aprile 2015, n. 7696
Presidente Russo – Relatore Lanzillo

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 7 luglio 2005 la S.r.l. M. Immobiliare (oggi S.r.l. C.) ha intimato al conduttore, A. C., sfratto per finita locazione alla data del 30 giugno 2003, con contestuale citazione per la convalida.
L’intimato ha resistito, affermando di avere concluso il contratto di locazione – avente ad oggetto un appartamento in Roma, via P.Marchisio 85 – fin dal 1983 con la s.p.a. A.-Le Assicurazioni d’Italia; contratto rinnovato più volte finché, a decorrere dal 30 giugno 1995, è stato concluso altro contratto ai sensi dell’art. 11 d.l. n. 359/2002 sulla locazione con patto in deroga.
Ha dedotto che il 30 dicembre 2003 l’intero stabile in cui l’appartamento è compreso è stato venduto da A. alla S.r.l. S., incorporata l’anno successivo dalla M. Immobiliare, a sua volta incorporata il 30 dicembre 2005 dalla S.r.l. C.; che l’acquisto della S. è successivo alla scadenza del contratto di locazione e che pertanto la società attrice non era legittimata a proporre azione di sfratto ai sensi dell’art. 657 cod. proc. civ., azione che spetta al solo locatore.
In subordine, nel merito, ha eccepito l’inefficacia della disdetta sotto vari profili; l’avvenuta rinnovazione del rapporto locativo per comportamento concludente, ed in ogni caso l’assoggettamento del rapporto medesimo alle legge n. 431/1998 fin dalla prima scadenza quadriennale del 30 giugno 1999, donde il divieto di disdetta al 30 giugno 2003 a carico della locatrice, data da considerarsi corrispondente alla prima scadenza, ai sensi della nuova regolamentazione del rapporto.
Con sentenza n. 22110/2006 il Tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda della M. Immobiliare per carenza di legittimazione attiva, e ha dichiarato assorbite le eccezioni subordinate di merito.
Proposto appello dalla s.r.l. C., a cui ha resistito l’intimato, con sentenza 18 giugno – 6 luglio 2010 n. 2663 la Corte di appello di Roma, in riforma della sentenza di primo grado, ha accolto la domanda della locatrice, confermando la scadenza del contatto di locazione al 30 giugno 2006 e ordinando al conduttore il rilascio immediato dell’immobile. Ha compensato le spese di entrambi i gradi del giudizio.
Il C. propone due motivi di ricorso per cassazione, illustrati da memoria.
Resiste l’intimata con controricorso.

Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione degli art. 1372, 1599 e 1602 cod. civ., per avere la Corte di appello ritenuto che la s.r.l. M. Imm.re fosse legittimata a proporre l’azione di cui all’art. 657 cod. proc. civ., pur avendo acquistato l’immobile in data successiva alla risoluzione del contratto di locazione, a seguito della disdetta inviata dalla precedente proprietaria. Assume che – intervenuta la risoluzione del rapporto – l’acquirente dell’immobile locato non acquisisce la qualità di locatore, che costituisce presupposto giuridico indispensabile per la proponibilità dell’azione di sfratto di cui all’art. 657 cod. proc. civ. e che l’obbligo imposto all’acquirente di rispettare la locazione, di cui all’art. 1599 cod. civ., non può riferirsi ad un rapporto ormai cessato. Richiama         la giurisprudenza che esclude che il terzo acquirente del bene locato acquisti la qualità di locatore, se l’acquisto avvenga dopo la cessazione del rapporto (Cass. civ. 13 luglio 2005 n. 14738; Cass. civ. 2 agosto 2001 n. 10607).
2.- Il motivo non è fondato.
2.1.- L’art. 1602 cod. civ., prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all’acquirente del bene locato, in forza della quale – ove la locazione sia opponibile al conduttore ai sensi dell’art. 1599 cod. civ. – l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza necessità del consenso del conduttore, in deroga ai principi generali in tema di cessione del contratto di cui all’art. 1406 ss. cod. civ. (Cass. civ. Sez. 3, 9 giugno 2010 n. 13833), essendo richiesta solo la comunicazione della cessione al conduttore.
La deroga si giustifica sia allo scopo di agevolare la circolazione dei beni, sia in considerazione del fatto che i diritti del conduttore sono comunque tutelati dal fatto che la prestazione principale del locatore – cioè la concessione del godimento dell’immobile – è già stata eseguita, sicché il conduttore non è normalmente pregiudicato nei suoi interessi essenziali dal mutamento della persona del locatore.
Tali principi sono applicabili anche dopo che il contratto sia stato risolto per disdetta o per altra causa, qualora il rapporto non abbia esaurito i suoi effetti (Cass. civ. Sez. 3, 24 luglio 2012 n. 12883, in controversia identica alla presente, vertente fra la medesima s.r.l. C. ed altro conduttore).
Lo scioglimento del contratto, infatti, non necessariamente comporta l’esaurimento dei rapporti obbligatori fra le parti, ma nella maggior parte dei casi lascia in vita debiti e crediti di notevole rilievo: soprattutto nelle locazioni immobiliari, allorché l’occupazione del conduttore si protragga oltre la data della cessazione del rapporto, sì che rimangono in vita le obbligazioni di lui – ed i corrispondenti crediti del locatore – aventi ad oggetto la restituzione dell’immobile; l’eventuale ripristino dell’immobile stesso nelle condizioni in cui fu consegnato (salvo il deterioramento relativo all’uso normale); il risarcimento dei danni in caso di deterioramento ingiustificato; la disciplina degli effetti delle eventuali addizioni e miglioramenti, e così via.
Sopravvivono quindi alla disdetta molteplici rapporti che necessitano di apposita disciplina e che – traendo anch’essi origine dal contratto – vanno disciplinate in base alle norme i cui agli art. 1590 e seq. cod. civ. (cfr. Cass.civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit. ed ivi ampie citazioni giurisprudenziali).
Ciò vale in particolar modo nei casi simili a quello di specie, in cui il subingresso dell’acquirente al venditore riguardi esclusivamente posizioni e diritti di credito del locatore verso il conduttore, in particolare il diritto alla restituzione del bene alla scadenza contrattuale (art. 1590 cod. civ.) .
In questi casi le disposizioni dell’art. 1602 cod. civ. vengono a coincidere integralmente con il principio generai e per cui la cessione dei crediti non richiede il consenso del contraente ceduto, ma diviene efficace per effetto della mera notificazione a quest’ultimo dell’atto di cessione (art. 1260 cod. civ.).
La giurisprudenza citata in contrario dal ricorrente non è significativa, poiché riguarda diverse fattispecie, quale quella in cui l’acquirente sia subentrato in posizioni di debito e non di credito, oppure casi in cui si tratti dell’adempimento di obbligazioni sorte alla data – anteriore alla cessione – in cui fu inviata la disdetta, quale l’obbligazione del locatore di corrispondere l’indennità per la perdita dell’avviamento (cfr. Cass. civ. n. 17438/2005).
Nel caso di specie va ribadito il principio per cui, in mancanza di contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessità del consenso del conduttore, anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita (Cass. civ. Sez. 3, 14 gennaio 2005 n. 674;    Idem, 9 giugno 2010 n. 13833; Cass. civ. Sez. 3, n. 12883/2012 cit.).
2.3.- Così definita la disciplina sostanziale, gli effetti processuali sono consequenziali, nel senso che “Per effetto del negozio di cessione del credito, notificato al debitore ceduto, il diritto di credito trasmigra al cessionario con tutte le azioni dirette ad ottenerne la realizzazione, e nell’ipotesi di esercizio di tali azioni da parte del cessionario contro il debitore ceduto non è necessaria la partecipazione al processo del cedente” (Cass. civ. Sez. Lav. 18 luglio 2006 n. 16383).
Ben può l’acquirente, pertanto, esercitare anche l’azione di sfratto per finita locazione, ai sensi dell’art. 657 cod.proc.civ., così come avrebbe potuto il cedente e locatore originario “intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto medesimo” (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 16 giugno 1994 n. 5851; Idem, n. 12883/2012 cit.).
3.- Con il secondo motivo il ricorrente denuncia omessa motivazione ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ. sulle domande subordinate da lui riproposte in appello per il caso di accoglimento dell’avversaria impugnazione.
3.1.- Il motivo è inammissibile perché non congruente con le ragioni della decisione e con la natura del vizio addebitato alla sentenza di appello.
Il ricorrente qualifica infatti come “omessa motivazione” un vizio che in realtà consiste nell’omessa pronuncia su specifiche domande di parte: omessa pronuncia che comporta nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360 n. 4 cod. proc. civ. e non mero vizio di omessa motivazione. L’omessa pronuncia su alcuni dei motivi di appello, e, in genere, su una domanda, eccezione o istanza ritualmente introdotta in giudizio, integra una violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., che deve essere fatta valere esclusivamente ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, dello stesso codice e che consente alla parte di chiedere – e al giudice di legittimità di effettuare – l’esame degli atti del giudizio di merito, nonché, specificamente, dell’atto di appello. La censura è invece inammissibile ove il vizio sia dedotto come violazione dell’art. 360, primo comma, n. 3 e n. 5, cod. proc. civ. (cfr. da ultimo Cass. civ. 27 ottobre 2014 n. 22759).
4.- Il ricorso deve essere respinto.
5.- Le spese del presente giudizio liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in E 3.200,00, di cui E 200,00 per esborsi ed E 3.000,00 per onorari; oltre al rimborso delle spese generali ed agli accessori di legge.


note

[1] Cass. sent. n. 7696/2015 del 16.04.15.

[2] Art. 1602 cod. civ.

[3] Ex articolo 657 cod. proc. civ.

Autore immagine: 123rf com


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