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Surroga, rinegoziazione, sostituzione: quali differenze

15 Maggio 2016
Surroga, rinegoziazione, sostituzione: quali differenze

I vantaggi di rinegoziazione e surroga del mutuo: ma con la sostituzione le cose cambiano, ecco come.

In un momento in cui sembra che il mercato immobiliare stia per rilanciarsi e i mutui sono in forte crescita a tassi molto vantaggiosi, potrebbe essere interessante, per chi il mutuo dovesse già averlo stipulato negli anni passati e magari con tassi alti provare a rinegoziarlo. Occorre tuttavia fare molta attenzione in questo passaggio che, se da una parte potrebbe essere molto vantaggioso, dall’altra potrebbe celare delle insidie.

Avrete certamente sentito parlare di “surroga” e “rinegoziazione” del mutuo, mentre non sapete che spesso dietro queste locuzioni si potrebbe celare invece una “sostituzione” i cui costi potrebbero essere molto meno vantaggiosi nei fatti.

Come rinegoziare o surrogare un mutuo

Con la cosiddetta Legge Bersani [1] dal 2007 in poi è permesso al cliente di  rinegoziare, surrogare, sostituire il mutuo. Questi strumenti sono di solito vantaggiosi perché permettono di provare a cambiare le condizioni di partenza attraverso un percorso che coinvolge la propria banca o altre banche concorrenti.  Vediamo in breve di cosa si tratta.

Cos’è la Surroga (o portabilità) del mutuo

Si parla di surroga o portabilità del mutuo quando si effettua un trasferimento senza spese del proprio mutuo da un istituto bancario ad un altro che proponga condizioni più vantaggiose.

Condizione perché si verifichi una surroga e si porti a termine dunque la portabilità del mutuo (un po’ come accade per le tariffe telefoniche) è che il debito residuo non venga intaccato. Di seguito alla surroga i costi  possono essere ridotti in ragione di uno SPREAD migliore o di un TAEG più vantaggioso rispetto a quello applicato in apertura del mutuo.

Per portare a compimento la surroga si ha una procedura semplificata: l’ipoteca dell’immobile viene aggiornata con l’indicazione della nuova banca e l’ipoteca a favore della vecchia banca viene cancellata.

Il processo non può essere rifiutato dalla vecchia banca (lo stesso non può dirsi invece della banca nuova che può valutare se convenga o meno acquisire il cliente).

Cos’è la rinegoziazione del mutuo?

Si parla di rinegoziazione del mutuo quando il cliente mette in atto con la propria stessa banca un processo di contrattazione che è finalizzato ad ottenere un tasso migliore rispetto a quello di partenza. Perché la nuova negoziazione abbia effetto è importante avere le idee chiare sulle alternative di surroga nel caso in cui la banca dovesse essere reticente a rinegoziare. Di solito, dopo avere un contratto di potenziale surroga in mano conviene andare presso la propria banca per rinegoziare nuove condizioni. Questa non avrà difficoltà a proporre un tasso migliore, pur di non perdere il cliente.

Cos’è la Sostituzione del mutuo? 

Si parla di sostituzione del mutuo (e non di surroga, sebbene in fase di negoziazione con le banche capiti che ci sia confusione tra le due condizioni) quando il passaggio da una banca all’altra è economicamente vantaggioso per la banca perché non si verifica a costo zero.

Con la sostituzione, di fatto, il mutuo viene rifinanziato, per periodi diversi o per importi differenti, mentre quello precedente viene estinto. Inoltre per il mutuo con la nuova banca sarà necessario firmare un nuovo atto di mutuo.

Ecco che i costi di gestione di questa pratica potrebbero annullare i vantaggi di un tasso più basso e gli interessi derivanti dal nuovo finanziamento potrebbero portare addirittura a condizioni peggiori.

Occhi aperti.

note

[1] Legge n.40 del 2/4/2007


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