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Vendita di immobile: se la planimetria non rispecchia il reale

19 Aprile 2015
Vendita di immobile: se la planimetria non rispecchia il reale

Ho acquistato casa tanti anni fa; poi l’ho ristrutturata e, perciò, la planimetria allegata all’atto presenta una difformità rispetto allo stato attuale (l’altezza dei soffitti è stata ridotta), senza depositare in Catasto la nuova planimetria; volendo vendere la casa quali comportamenti sono tenuto a tenere per evitare contestazioni?

Nel 2010 [1] è stata introdotta una importante novità: il cosiddetto “allineamento catastale”, la cui violazione comporta la nullità degli atti di trasferimento delle proprietà immobiliari.

In buona sostanza, l’attuale disciplina stabilisce che gli atti di trasferimento (nonché la costituzione o lo scioglimento di comunione) della proprietà (o altri diritti reali) su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, anche il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Prima della stipula degli atti citati, il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Tale adempimento è stato imposto dalla legge proprio per garantire la corrispondenza tra lo stato di fatto degli immobili da un lato e quanto risulta nei registri immobiliari del Catasto dall’altro (per maggiori dettagli leggi “Allineamento catastale”). Senza questo adempimento, il proprietario non può più vendere casa propria perché l’atto di alienazione tra le parti sarebbe nullo.

Cosa fare?

In questi casi, se non si è provveduto, al momento della ristrutturazione interna, ad allineare le planimetrie catastali con lo stato effettivo dell’immobile, sarà bene, prima di procedere alla vendita del bene, nominare un tecnico affinché aggiorni i riferimenti catastali.

Di ciò non c’è bisogno che il contratto preliminare ne dia contezza, potendo solo contenere l’impegno del venditore a provvedere a tale onere. L’importante è che il relativo aggiornamento sia comunque completato in tempo per il rogito notarile.


note

[1] Dl 78 del 2010, poi convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122 che ha aggiunto, all’articolo 29 della legge 52 del 1985 (riguardante il sistema informatico dei registri immobiliari), il comma 1-bis.

Autore immagine: 123rf com


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