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Bonus prima casa per rivendita, affitto, donazione, usucapione

19 Aprile 2015
Bonus prima casa per rivendita, affitto, donazione, usucapione

Come evitare le sanzioni nel caso dell’agevolazione fiscale con riduzione dell’imposta di registro, IVA, imposte ipotecarie e catastali: tutti i casi concreti.

Come noto, per usufruire delle agevolazioni “prima casa” è necessario trasferire la propria residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile; inoltre detto trasferimento deve avvenire entro massimo 18 mesi dal rogito notarile con cui si è acquistato tale immobile. Non sono ammesse scuse come, per esempio, il ritardo nella ristrutturazione o la presenza di perdite di acqua provenienti dall’appartamento adiacente.

Ottenuto il bonus, l’acquirente, inoltre, non potrà più vendere la casa entro cinque anni o, se lo fa, qualora non voglia decadere dai benefici, ne deve acquistare un’altra (nello stesso Comune) nei successivi dodici mesi.

Vediamo qui di seguito una serie di casi tipici che potrebbero interessare il lettore.

AFFITTO

In caso di affitto, non si perdono le agevolazioni “prima casa”. Occorre però fare attenzione a non trasferire la residenza in altro Comune nei tre anni da quando l’immobile è stato acquistato o da quando la residenza è stata trasferita nel Comune in cui è ubicato l’immobile, perché si potrebbe decadere, secondo l’agenzia delle Entrate, dalle agevolazioni prima casa.

PROPRIETÀ DI ALTRI IMMOBILI

Può usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa anche il contribuente già proprietario di un altro immobile che per dimensioni e caratteristiche non è idoneo a fungere da sistemazione abitativa della famiglia [1].

DONAZIONE

Il fisco può revocare le agevolazioni fiscali sulla prima casa anche con riguardo alla donazione dell’immobile avvenuta prima del quinquennio. Gli atti a titolo gratuito sono infatti equiparabili alla compravendita [2].

È infatti legittima la revoca dai benefici fiscali applicata relativamente ad un atto di donazione giacché la legge [3], nel prevedere la decadenza delle agevolazioni per la prima casa, non fa alcuna distinzione in merito al fatto che il trasferimento dell’immobile sia avvenuto a titolo oneroso (compravendita) o gratuito (donazione).

PENDOLARI

Il contribuente può usufruire delle agevolazioni prima casa anche se non ha trasferito la residenza nell’immobile acquistato ma semplicemente perché lavora nel Comune nel quale questo è ubicato [4].

USUCAPIONE

Il contribuente ha diritto alle agevolazioni fiscali sulla prima casa anche quando acquista l’immobile per usucapione. Infatti, la sentenza che accerta la proprietà va posta sullo stesso piano degli atti traslativi a titolo oneroso. Egli, però, resta soggetto agli stessi vincoli previsti per l’acquirente.

Infatti, secondo la Cassazione [5], i benefici fiscali previsti per l’acquisto a titolo oneroso della “prima casa”, relativi all’imposta di registro, si applicano, anche, alle sentenze dichiarative dell’acquisto per usucapione, ove l’immobile usucapito sia destinato a prima casa di abitazione [6].

RESIDENZA DI UN SOLO CONIUGE

Si alle agevolazioni fiscali sulla prima casa in comunione, anche se la residenza ce l’ha uno solo dei coniugi.

Secondo la Cassazione [7], il requisito della residenza conta per ottenere i benefici fiscali soltanto se riferito alla famiglia. In poche parole il fatto che i coniugi abbiano scelto quell’abitazione per viverci supera l’impasse della residenza anagrafica che, per qualunque motivo, uno dei due ha in un altro comune.

Infatti, “in tema di imposta di registro e di relativi benefici per l’acquisto della prima casa, il requisito della residenza va riferito alla famiglia, per cui, ove l’immobile acquistato sia adibito a residenza della famiglia, non rileva la diversa residenza di chi ha acquistato in regime di comunione”. Ma non basta. “In particolare i coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica ma reciprocamente alla coabitazione quindi un’interpretazione della legge tributaria (che del resto parla di residenza e non residenza anagrafica) conforme ai principi del diritto di famiglia porta a considerare la coabitazione con il coniuge come adeguato elemento a soddisfare il requisito della residenza ai fini tributari”.

COME EVITARE LE SANZIONI

In caso di vendita entro i 5 anni dall’acquisto sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse imposte; e gli interessi di mora [8].

L’agenzia delle Entrate ha dichiarato [9] che se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni (periodo entro il quale è necessario, per non incorrere nella decadenza, riacquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale), il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra casa di abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In tal modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente dovrà versare la differenza tra l’imposta pagata all’atto dell’acquisto e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi.

Se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di dodici mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza del beneficio “prima casa” goduto al momento del primo acquisto. In tal caso, egli ha comunque la possibilità di beneficiare del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni (sempreché la violazione non sia stata già constatata).

RISCOSSIONE

Il fisco ha cinque anni di tempo e non tre, come normalmente avviene, per recuperare le maggiori imposte da un contribuente che ha illegittimamente usufruito delle agevolazioni sulla prima casa quando gli è stata respinta la domanda di condono [10].


note

[1] Cass. sent. n. 100 dell’8.01.2010.

[2] CTR Firenze, sent. n. 38/2013.

[3] D.p.r. n. 131 del 1986.

[4] Cass. sent. n. 3500 dell’11.02.2011.

[5] Cass. sent. n. 14398 del 7.06.2013.

[6] In virtù della previsione di cui dall’art. 8, nota II bis, della Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131. Ciò in quanto, con l’art. 23, co 2, del D.L. n. 69 del 1989, convertito nella L. n. 154 del 1989, è stata aggiunta la nota 2 bis all’art. 8 della Tariffa, parte prima, del dPR n. 131 del 1986, con la quale si stabilisce che i provvedimenti che accertano l’acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sui medesimi sono soggetti alle disposizioni dell’art. 1 della tariffa; disposizione che, a sua volta, prevede l’aliquota ridotta per il trasferimento della “prima casa.

[7] Cass. sent. n. 2109 del 28.01.2009.

[8] Di cui al comma quattro dell’art. 55 del Testo Unico, Dpr 26 aprile 1986 n. 131.

[9] Ag. Entrate risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012.

[10] Cass. ord. n. 18391 del 31.07.2013.

Autore immagine: 123rf com


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