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Luci e vedute: cosa sono e quali le distanze

20 Aprile 2015
Luci e vedute: cosa sono e quali le distanze

Finestre, balconi e aperture sulla facciata di un palazzo: definizioni, distanze minime dal fondo altrui e disciplina generale.

Una casa che sia un unico blocco di cemento, senza aperture per consentire affacci o alla luce e all’aria di filtrare sarebbe impensabile. Dall’altro lato, però, bisogna anche tutelare la privacy di eventuali vicini che potrebbero, giustamente, dolersi del fatto di avere gli occhi puntati addosso da eventuali finestre adiacenti. Il contemperamento di tali due interessi contrapposti viene disciplinato dal codice civile nelle norme che regolano le luci e le vedute, con la previsione di distanze e vincoli.

In buona sostanza, quelle che comunemente chiamiamo finestre o altre aperture sulla proprietà del vicino possono essere, in base alla legge, di due tipi:

  • luci: sono quelle aperture nel muro dell’edificio che danno passaggio alla luce e all’aria, ma non devono consentire di affacciarsi sulla proprietà del vicino;
  • vedute o prospetti: sono quelle aperture che permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente sulla proprietà del vicino.

Cerchiamo di comprendere più nel dettaglio di cosa si tratta e qual è la disciplina sulle distanze prevista dal codice civile.

VEDUTE

La veduta può essere di tre tipi:

  • diretta, quando il confine del fondo contiguo è parallelo al muro della finestra o le due linee formino un angolo minore di novanta gradi;
  • obliqua se le due linee formano un angolo retto oppure ottuso;
  • laterale, se le due linee vengono a formare una retta.

Requisiti delle vedute

Per vedute si intendono le aperture che non solo permettono il passaggio di luce e aria ma che consentono anche di affacciarsi sul fondo del vicino: una veduta permette, quindi, una visione mobile e globale sul fondo altrui consentendo di guardare frontalmente ma anche obliquamente e lateralmente come ad esempio, una finestra, un balcone, terrazzi o lastrici muniti di parapetti.
Il termine “fondo” da cui osservare la distanza è generico e comprende ogni genere di immobile (edificio, villetta, terreno coperto o scoperto, cortile).

Costituiscono requisiti essenziali per l’esistenza di una veduta:

  • la possibilità di guardare e sporgere il capo nel fondo del vicino senza l’uso di mezzi artificiali, con riferimento a una persona di statura normale (cosiddetta “inspectio”);
  • la possibilità di vedere e guardare non solo di fronte ma anche obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino (cosiddetta “prospectio”), in modo da consentire una visuale mobile e globale in ogni lato [1].

Tutte le aperture prive di tali requisiti si considerano automaticamente “luci” e quindi devono rispettare le relative caratteristiche e condizioni (v. dopo).

Le vedute non possono essere aperte nel muro divisorio; quest’ultimo, infatti, non può dar luogo all’esercizio di una servitù di veduta, sia perché ha solo la funzione di demarcazione del confine e/o tutela del fondo, sia perché, anche quando consente l’affaccio sul fondo altrui è inidoneo a costituire una situazione di soggezione di un fondo all’altro, a causa delle reciproca possibilità esistente da entrambi i fondi confinanti [2].

I lastrici solari e le terrazze possono costituire vedute a carico del fondo vicino solo se muniti di solidi ripari come ringhiere e parapetti o altro mezzo di protezione, che consentano un affaccio agevole e sicuro per l’incolumità della persona, nonché un accesso comodo al terrazzo [3].

Si può anche avere una veduta che presenti una inferriata [4] o una grata, a condizione che consenta un comodo affaccio e di esporre il capo (da stabilire in concreto, cioè avuto riguardo all’ampiezza delle maglie dell’inferriata stessa [5]), in modo da guardare non solo frontalmente, ma anche obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino.

Non costituisce veduta, bensì luce, l’apertura munita di inferriata che consente di guardare sul fondo sottostante mediante una manovra poco agevole per una persona di normale conformazione fisica.

La servitù di veduta è una servitù “urbana”, che pertanto non è esercitabile a favore o a carico di fondi rustici [6].

LUCI

A differenza delle vedute, che consentono di sporgere il capo sul fondo altrui, le luci hanno solo la funzione di consentire il passaggio dell’aria e della luce, ma senza la possibilità di affacciarsi.

Le luci devono avere tre requisiti: l’inferriata, la grata e l’altezza.

Inferriata

L’inferriata deve essere idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati.

L’inferriata ha la funzione di garantire la sicurezza del vicino e deve essere tale da impedire il passaggio di una persona senza effrazione. Può essere in ferro o in un altro materiale di uguale solidità e resistenza.

La grata

La grata ha la funzione di evitare che dall’apertura vengano gettati oggetti nel fondo altrui.

La presenza di una inferriata e di grata non esclude che l’apertura possa essere considerata una veduta, il che succede quando sia comunque possibile guardare di fronte, lateralmente o obliquamente ed affacciarsi.

L’altezza

L’altro requisito è costituito dall’altezza minima di due metri e mezzo che il lato inferiore dall’apertura deve avere sia dal suolo a cui si vuole dare luce e aria, sia dal fondo del vicino. In particolare, il codice civile [7] stabilisce che la luce debba avere:

  • il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori;
  • il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa.

Distanze delle luci da rispettare

Il proprietario del muro può aprire una luce senza dover rispettare gli obblighi di distanza dal fondo altrui.
L’apertura di luci sul cortile condominiale, considerata la funzione di questa parte comune che è quella di dare luce ed aria alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, rappresenta un uso lecito della cosa comune e segue la stessa regola.

Luci irregolari 

Le luci che rispettino i requisiti appena indicati (inferriata, grata, altezza) si dicono “luci regolari”. L’apertura delle luci regolari nel proprio muro costituisce l’esercizio di una facoltà del diritto di proprietà consentita a prescindere dalla distanza dal fondo altrui: il proprietario confinante ha, infatti, solo il diritto di chiudere tali finestre in caso di costruzione in appoggio o in aderenza al muro nel quale sono aperte e quello di esigere la conformità delle luci alle prescrizioni di legge.

Se invece la luce non rispetta le prescrizioni di legge si considera “luce irregolare”. In tale caso, il proprietario del fondo sul quale viene aperta una luce irregolare non ha diritto alla sua chiusura, ma solo alla regolarizzazione di tale luce. Resta fermo il diritto, eventuale e distinto, del proprietario del fondo vicino di chiudere la luce costruendo in appoggio o in aderenza al muro su cui insiste la luce.

L’irregolarità della luce può determinare l’usucapione di alcun diritto. In altre parole non perché il proprietario non ha contestato alcunché per diversi anni, il soggetto che ha costruito la luce irregolare può rivendicare l’usucapione sull’apertura della luce.

DISTANZE DELLE VEDUTE

Per poter aprire vedute dirette (per la definizione, v. sopra) sulla proprietà del vicino è necessario che, tra il fondo di quest’ultimo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute, vi sia una distanza di un metro e mezzo (la veduta può essere costituita da finestra, porta finestra, balcone, loggiato, lastrico solare con parapetto, sporti, ecc).

Il rispetto di tale distanza minima viene meno se tra i due fondi c’è una strada pubblica (o privata purché soggetta a servitù pubblica di passaggio). Tale previsione non richiede necessariamente che la via separi i fondi medesimi, ma richiede solo che essi siano confinanti con la strada pubblica, indipendentemente dalla loro reciproca collocazione.

Per quanto invece riguarda l’apertura di vedute oblique e laterali (per la definizione, v. sopra), la distanza da rispettare è di 75 centimetri, la quale deve misurarsi dal più vicino lato della finestra all’inizio del fondo del vicino.

L’obbligo di rispettare le distanze per l’apertura di vedute sul fondo del vicino non viene meno se la presenza di muri divisori o altre barriere impediscono in concreto l’affaccio.

Questi obblighi e l’eventuale divieto in caso di violazione degli stessi prescindono dall’esistenza di un effettivo e concreto danno alla privacy del vicino. In altre parole, il soggetto leso, per poter rivendicare il proprio diritto, non è tenuto a fornire la prova del danno subito.

L’obbligo di rispettare le distanze per l’apertura di vedute dirette sussiste anche nel caso in cui lo spazio tra edifici vicini sia costituito da un cortile comune la cui presenza impone, a carico dei proprietari dei fabbricati frontistanti, dei limiti ancora più severi di quelli fissati dalle norme sulle distanze, in quanto l’esclusione di nuove costruzioni (porte a piano terra, finestre e balconi) non può alterare la destinazione del cortile consistente nel dare luce e aria agli edifici su di esso prospettanti.

Come si calcolano le distanze

La distanza legale si misura tra la facciata esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette e la linea di confine. Se la veduta si esercita da terrazzi, lastrici o sporti, la distanza va misurata dalla linea esteriore o più sporgente di tali opere.

Per quanto riguarda i balconi non vanno considerati, nella misurazione delle distanze, i cornicioni, i fregi o altri simili manufatti, che hanno solo funzione ornamentale.

Distanze dalle costruzioni

Qualora sia stato acquistato il diritto di avere vedute sul fondo del vicino, quest’ultimo non può costruire a distanza minore di tre metri e, se vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono aperte le vedute, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

A tal fine, comunque, è necessario che il diritto del proprietario di mantenere la veduta sul fondo del vicino sia acquisito anteriormente rispetto all’esercizio, da parte del proprietario di questo, della facoltà di costruire.

VIOLAZIONI

Qualora una veduta venga aperta a una distanza inferiore dalla proprietà del vicino rispetto ai limiti imposti dal codice civile e di cui abbiamo appena parlato, il titolare del fondo “leso” può rivolgersi al giudice per ottenere il rispetto della distanza minima, attraverso la demolizione o la chiusura dell’apertura, oppure – quando possibile – il suo arretramento o l’esecuzione di opere idonee ad impedire concretamente l’esercizio della veduta (es. la costruzione o l’arretramento di un parapetto o, nel caso di vedute laterali, la collocazione di un pannello). I giudici hanno però stabilito che queste opere alternative alla demolizione possono essere imposte solo se espressamente richieste da colui che ha realizzato la veduta.

In particolare, il proprietario che subisce l’apertura abusiva di una veduta da parte del vicino può ottenere, nei confronti di questi, la riduzione in pristino dello stato dei luoghi mediante l’azione negatoria o quella di manutenzione, nonché il risarcimento dei danni eventualmente patiti.


note

[1] Cass. sent. n. 17343/2003.

[2] Cass. sent. n. 820/2000.

[3] Cass. sent. n. 4015/1984.

[4] Cass. sent. n. 480/2002.

[5] Cass. sent. n. 6820/1986.

[6] Cass. sent. n. 808/1965.

[7] Art. 901 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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