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Parti comuni del condominio: sono divisibili?

21 Aprile 2015 | Autore:
Parti comuni del condominio: sono divisibili?

Quando ricorrono determinate condizioni è possibile dividere gli spazi condominiali (giardino, terrazza, ecc.) tra più condomini che ne acquistano, ciascuno per la propria quota, la proprietà esclusiva.

La legge prevede il generale divieto di divisione delle parti comuni dell’edificio. Non si tratta tuttavia di un divieto assoluto in quanto la divisone è ammessa quando non rende più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino [1]. In ogni caso è necessario il consenso di tutti i condomini alla divisione.

La valutazione della possibilità concreta di dividere una parte comune senza renderne più scomodo l’uso è una verifica che va effettuata caso per caso ma può anche basarsi su comuni regole di esperienza [2] .

Per esempio, si può facilmente immaginare che la divisione del giardino comune in parti uguali tra tutti i condomini potrebbe procurare più vantaggi che incomodità ai singoli proprietari.

La divisione non è possibile quando rende più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino; la giurisprudenza intende per “incomodità” la più difficile fruizione del bene comune o la riduzione della sua utilità ricavabile in funzione della proprietà individuale.

Per esempio, è indivisibile un cortile condominiale se, dopo la divisione, è prevista l’installazione di garage che potrebbero limitare la luce negli appartamenti vicini e provocare immissioni e rumori molesti.

Nel momento in cui la parte comune viene divisa, vengono meno ovviamente tutte le regole che disciplinano le parti comuni dell’edificio in tema di ripartizione di spese, manutenzione, innovazione ecc.

Con la divisone, ogni singolo condomino acquista la proprietà esclusiva della propria parte del bene diviso.

Il divieto legale di divisibilità vale soltanto per le parti comuni dell’edificio ma i condomini possono estenderlo convenzionalmente anche ad altre cose di proprietà esclusiva.

La Corte di Cassazione [3] ha infatti ammesso la possibilità per i condomini di stipulare un patto di indivisibilità con il quale individuare alcuni beni qualificandoli come parti comuni e disporne appunto l’indivisibilità e inseparabilità, secondo il regime appena visto.

In base a tale patto non sono possibili cambiamenti di destinazione d’uso di alcune parti dell’edificio, anche se di proprietà esclusiva di uno o alcuni, se prima non vi è il consenso di tutti i condomini.


note

[1] Art. 1119 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 4978/2012.

[3] Cass. sent. n. 6036/1995.

Autore immagine: 123rf com


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