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Se il locatore chiede l’aumento del canone di locazione

21 Aprile 2015
Se il locatore chiede l’aumento del canone di locazione

Affitto: resta valida la clausola contrattuale che prevede incrementi nel corso degli anni.

Nelle locazioni a uso commerciale, la legge [1] vieta ogni accordo tra le parti – se avvenuto a contratto già in corso di esecuzione – volto a riconoscere al locatore aumenti del canone rispetto a quanto previsto inizialmente nella scrittura privata. E questo per evitare che la richiesta di un rincaro, da parte del proprietario dell’immobile, si trasformi in una sorta di ricatto nei confronti di chi ha tutto l’interesse a rimanere nello stesso posto e a non trasferirsi per non perdere quanto ha investito nella propria attività commerciale, intesa anche come avviamento del locale e della particolare area geografica in cui esso si trova. In questo modo, la legge tutela il legittimo interesse a esercitare un’attività sempre nello stesso luogo, al fine di essere meglio riconosciuto dalla clientela. Proprio per questo, è vietato al locatore di modificare gli accordi, in corso di esecuzione del contratto, prevedendo un canone superiore. Eventuali patti contrari sono nulli.

Questa previsione trova comunque un limite nella possibilità, riconosciuta alle parti, di prevedere un aumento progressivo, nel tempo, dei canoni di locazione: tale previsione, però, dovrà essere concordata previamente, cioè all’atto della stipulazione del contratto di affitto.

Dunque: sì all’aumento programmato sin dall’inizio e in ragione di specifiche esigenze come quelle di un aggiornamento annuale per variazioni del potere di acquisto del denaro, sulla scorta dell’inflazione. Aggiornamenti che, comunque, non possono superare (pena la nullità) il 75% dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo.

Le variazioni, poi, potrebbero essere concordate anche per altre ragioni, come quella, per esempio, di venire incontro al conduttore che, magari, all’inizio della locazione, debba sostenere spese di ristrutturazione, adeguamento dei locali, migliorie o lo stesso avviamento commerciale. Così come è possibile prevedere che gli importi del canone vengano parametrati all’andamento del bilancio dell’attività commerciale (purché – sempre – previamente fissati in modo preciso).


È nullo l’accordo tra locatore e conduttore che preveda l’aumento del canone di affitto a rapporto già iniziato, in quanto questo può essere non più frutto della libera scelta delle parti ma del condizionamento che il locatore è in grado di esercitare al fine di imporre al conduttore – che abbia profuso impegno e denaro nell’avvio di un’attività commerciale e che abbia interesse ad esercitarla nello stesso luogo – un maggior sacrificio economico. Invece, se la pretesa di somme destinate a crescere nel corso degli anni viene fissata già all’atto di stipula del contratto, essa è valida in quanto rientra nella libertà contrattuale.

note

[1] Art. 79 legge 392/1978.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Condivido questa interprretazione, mentre gli addetti dell’Agenzia delle Entrate della mia provincia sostengono che nessun aumento del canone possa essere chiesto, eccetto l’ISTAT, nemmeno se concordato prima della stipula (cosiddetto canone a scaletta) e nemmeno se il canone iniziale di locazione sia manifestamente basso.

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