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L’amministratore di condominio nomina l’avvocato senza l’assemblea

26 Aprile 2015
L’amministratore di condominio nomina l’avvocato senza l’assemblea

Non è necessaria l’autorizzazione data con delibera assembleare per il mandato conferito al legale difensore del condominio.

 

Che succede se l’amministratore nomina, come difensore del condominio, un avvocato suo amico o, comunque, lo fa senza consultare l’assemblea prima di conferirgli il mandato? Non succede nulla, perché, in base all’attuale legge e interpretazione dei tribunali, tra le funzioni tipiche dell’amministratore rientrano anche quelle di conferire la delega al legale onde difendere il condominio (resistendo, per esempio, all’impugnazione fatta da un condomino alla delibera dell’assemblea). Così, per esempio, è stato da ultimo chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

Allo stesso modo, l’amministratore potrebbe incaricare l’avvocato di fare appello contro una sentenza sfavorevole al condominio, senza prima informare l’assemblea (posti peraltro i tempi stretti entro cui va notificato l’atto di impugnazione). Una decisione del genere, infatti, stando alla sentenza in commento, non necessità né di  preventiva autorizzazione né di successiva ratifica da parte del collegio dei condomini, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientrano fra le attribuzioni proprie dello stesso, nell’esercizio delle sue funzioni.

Medesimo principio aveva espresso la Suprema Corte l’anno scorso [2].

Nella propria sfera di competenze (ordinarie o incrementate dall’assemblea), l’amministratore è munito di poteri di rappresentanza processuale ad agire e resistere senza necessità di alcuna autorizzazione. Come ha osservato il pubblico ministero in sede di discussione del ricorso, sarebbe infatti veramente defatigatorio, nell’ottica di un assurdo “iperassemblearismo”, che l’amministratore fosse costretto a convocare ogni volta i condomini al fine di ottenere il nulla osta, ad esempio, per agire o resistere a un decreto ingiuntivo sul pagamento degli oneri condominiali, o al giudizio per far osservare il regolamento, o all’impugnativa di una decisione assembleare, oppure al fine di sperare nella ratifica riguardo ad un procedimento cautelare volto a conservare le parti comuni dello stabile.

Diversa è invece l’ipotesi di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune dei condomini, ma alla sua estensione: è il caso in cui si chieda al giudice una sentenza che dichiari l’appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, in quanto acquistata per usucapione. In tal caso, la questione implica non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati. Pertanto, il conferimento del mandato all’avvocato, in casi come questo, esorbita dai poteri di rappresentanza sia dell’assemblea che dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino [3].


note

[1] Cass. sent. n. 8309/15 del 23,04.2015.
[2] Cass. sent. n. 1451 del 23.01.2014.

[3] Cass. sent. n. 21826/2013.

Autore immagine: 123rf com


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