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Qual è il termine di prescrizione delle spese condominiali 

18 Maggio 2016
Qual è il termine di prescrizione delle spese condominiali 

I termini di prescrizione relativi alle spese straordinarie hanno termini differenti rispetto alle spese di natura ordinaria, ecco come funziona.

Il termine di prescrizione per le spese condominiali varia in ragione della tipologia di spese che vengono effettuate. Le spese eccezionali hanno termini di prescrizione differenti dalle spese ordinarie che essendo di natura periodica hanno una prescrizione quinquennale.

La sentenza che da ultimo riafferma questo principio è stata emessa dal Giudice di Pace di Campobasso [1] sulle orme di quanto già definito in precedenza dal Tribunale di Roma [2], che ha determinato come le spese di rifacimento dei  balconi e della facciata condominiale si prescrivono nell’ordinario termine di dieci anni, perché si tratta di esborsi aventi carattere straordinario, essendo invece soggetto alla prescrizione quinquennale la spesa periodica ordinaria secondo quanto prescritto dal codice civile [3].

Vediamo il caso di specie.

Condominio: quando si prescrivono le spese straordinarie?

Nell’ottobre 2013 un condomino moroso si vedeva notificato un decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri per la sistemazione dei balconi e della facciata condominiale, conclusasi nel 2008.

La relativa spesa veniva approvata dall’assemblea solamente con la delibera del 18.1.2013, contestualmente al consuntivo di gestione e allo stato di riparto. Il condomino promuoveva opposizione in ragione della prescrizione del diritto: secondo l’inquilino, difatti, essendo le spese condominiali sottoposte a prescrizione quinquennale, quest’ultima risultava già maturata al momento della notifica del decreto.

Nel rigettare l’opposizione il Giudice di Pace distingue espressamente tra oneri condominiali ordinari o fissi e oneri straordinari od occasionali.

Condominio: qual è la differenza tra oneri fissi o ordinari e oneri straordinari o occasionali?

C’è da chiedersi dunque: in un condominio qual è la distinzione tra oneri fissi e oneri occasionali? Il giudice nella sua sentenza distingue gli oneri fissi come quelli che attengono ai normali fabbisogni del fabbricato, come ad esempio la pulizia e la manutenzione ordinaria. Caratteristica di questi  costi fissi è di avere un carattere ciclico, essi si rinnovano cioè negli anni. Questi oneri, in virtù di questa periodicità sono soggetti al termine prescrizionale breve indicato dal codice civile [3].

Sono invece oneri occasionali, ovvero spese straordinarie, quelle conseguenti a eventi non abituali o derivanti da contingenze episodiche, che non sono soliti ripetersi nel tempo con una periodicità definita. In ragione di tale caratteristica essi sono da considerarsi come normali crediti e sono, pertanto,assoggettati all’ordinaria prescrizione di dieci anni.

Con riferimento al caso di specie il Giudice di Pace ha affermato che “…il rifacimento dei balconi e della facciata è evidentemente una spesa di carattere straordinario. Pertanto, anche volendo sostenere la tesi di parte opponente, ossia far decorrere il termine di prescrizione dell’11.2.2018, data in cui veniva corrisposto alla ditta D.S., il saldo della fattura n. (…), comunque non risulterebbe maturata la prescrizione decennale”.


note

[1] Giudice di Pace di Campobasso, sent. del 5 aprile 2016

[2] Tribunale di Roma sent. n. 18826 del 22 settembre 2015

[3] art. 2948 c.c.


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