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Come dividere un immobile in comproprietà

29 Aprile 2015 | Autore:
Come dividere un immobile in comproprietà

La suddivisione di un immobile in comune fra diversi comproprietari o eredi in comunione che non sia già stato frazionato in locali distinti e autonomi deve seguire una determinata procedura che spieghiamo in questa guida.

La divisione di uno o più immobili in comproprietà, sia che l’originario acquisto sia avvenuto tramite rogito notarile o per mezzo di una successione ereditaria, è operazione a volte complessa soprattutto quando tali beni non sono comodamente divisibili.

In questo caso la legge interviene dettando specifiche regole che devono essere seguite per evitare che la divisione del bene venga impugnata da uno o più dei comproprietari. La divisione infatti è un vero e proprio contratto cui devono partecipare obbligatoriamente tutti i comproprietari e che deve avere, come esito finale, l’assegnazione a ciascun condividente di una parte materiale del bene di valore non inferiore alla quota astratta di comproprietà.

La mancata partecipazione o comunque il disaccordo di uno o più comproprietari rispetto alla divisione contrattuale proposta rende l’atto nullo e quindi impugnabile in qualsiasi tempo mentre l’assegnazione di una parte del bene di valore inferiore alla quota di comproprietà può comportare rescissione della divisione quando il condividente che assume di esser stato beneficiato in misura inferiore alla propria quota di comproprietà dimostri che vi è stata sproporzione in tal senso per oltre un quarto[1].

Ma quand’è che un bene immobile non è comodamente divisibile?

Secondo la giurisprudenza, tale circostanza ricorre quando il frazionamento del bene è oggettivamente impossibile oppure determinerebbe un notevole deprezzamento delle porzioni materiali venutesi a creare rispetto al bene intero nonché qualora, tenuto conto dell’usuale destinazione dell’immobile e della sua pregressa utilizzazione, fosse impossibile formare in concreto porzioni suscettibili autonomo e libero godimento [2].

Per fare degli esempi, si pensi a un appartamento di dimensioni tali da non poter essere suddiviso in locali autonomi e abitabili con ingressi distinti oppure, immaginando un terreno fabbricabile, se per le prescrizioni urbanistiche locali sulle singole porzioni create dalla divisione non fosse più possibile edificare.

Quali criteri seguire per la divisione del bene?

La legge indica più soluzioni fra loro alternative ed elencate secondo un ordine di preferenza. Il primo criterio da seguire è l’assegnazione dell’intero bene immobile al condividente con la quota di comproprietà maggiore.

Ciò significa che l’immobile verrà assegnato a quello dei comproprietari che abbia la percentuale di proprietà più elevata il quale tuttavia sarà obbligato a conguagliare gli altri della differenza [3].

Che succede se il condividente con quota maggiore non si rende disponibile all’assegnazione dell’intero bene?

In tal caso due o più dei rimanenti comproprietari potranno chiedere che il bene venga loro assegnato in comunione secondo gli accordi tra di loro presi.

Tale assegnazione avviene in una nuova comproprietà che nasce, dunque, unicamente allo scopo di sciogliere la precedente comunione sull’immobile indivisibile.

Poniamo, ad esempio, il caso che Tizia – coniuge del defunto Tizio – subentri a quest’ultimo assieme ai figli Sempronio, Mevio e Filano per successione legittima e che il patrimonio ereditario sia composto unicamente da un appartamento non comodamente divisibile a causa delle caratteristiche sopra evidenziate.

Secondo le regole della successione legittima Tizia avrà diritto a una quota ereditaria pari a un terzo mentre i tre figli avranno diritto ai rimanenti due terzi che divisi per ciascuno formeranno una quota di due noni pro capite.

Se Tizia non si rende disponibile a ricevere l’intero bene in proprietà esclusiva conguagliando ciascun figlio per le loro quote, Caio Sempronio e Filano potrebbero proporsi quali assegnatari in comunione tra loro dell’immobile conguagliando la madre. Ciò determinerebbe per ciascuno dei tre figli un minore impegno economico nel pagare la differenza di valore alla madre poiché il conguaglio andrebbe a carico di tre persone anziché una e, dall’altro lato, la costituzione di una nuova comunione sul bene nelle nuove quote di un terzo ciascuno.

Tale nuova comproprietà inoltre non sarebbe più da ritenersi di derivazione ereditaria con l’importante conseguenza che ciascuno dei figli potrebbe negoziare la vendita della propria quota sull’immobile senza doversi preoccupare di riconoscere la prelazione ai fratelli [4].

Chi prevale nel caso in cui tanto il comproprietario con quota maggiore quanto due o più dei restanti condividenti chiedano l’assegnazione dell’intero bene?

In questo caso la giurisprudenza ha ritenuto dover privilegiare il condividente singolo con la quota più alta motivando la soluzione sulla base di un più generale principio, desumibile dalle norme sulla proprietà nel nostro ordinamento, che privilegia la proprietà individuale e dunque lo scioglimento della comunione a scapito di situazioni di comproprietà protratte nel tempo.

Che fare se nessuno dei condividenti si candida all’assegnazione dell’intero bene?

Non resta in questo caso altra soluzione che la vendita dell’immobile all’asta. La procedura potrà essere o di carattere giudiziale oppure, qualora vi sia accordo fra le parti, condotta a trattativa privata. Nel primo caso le operazioni di vendita potranno essere condotte direttamente dal giudice o delegate ad apposito professionista incaricato.

note

[1] Cfr. art. 763 cod. civ.

[2] Cfr. Cass. sent. n. 14577 del 21.08.2012

[3] Art. 720 cod. civ.

[4] Cfr. art. 732 cod. civ. secondo cui il coerede che vuole alienare a un estraneo la propria quota o parte di essa deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi che hanno appunto diritto di prelazione. In mancanza infatti i coeredi pretermessi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa finché dura lo stato di comunione.

Autore immagine: 123rf com


8 Commenti

  1. IL DIRITTO DI USO E ABITAZIONE DA PARTE DI UN EREDE IL QUALE IMPEDISCE AGLI ALTRI EREDI IN COMUNIONE L’USO E L’ABITAZIONE E SENZA DARE IL PROPRIO RENDICONTO PER LE RESTANTI RENDITE DOMANDA QUALI MEZZI HA LA GIURISPRUDENZA HA PER EVITARE CHE ‘NON PERCEPISCA NULLA AVENDOSI PRESO TUTTO NON MI DICA IL REINTREGRO AL POSSESSO MA MI DIA CONSIGLI E QUALE STRADA PRENDERE PER TUTELARCI DISTINTI SALUTI

  2. Sono separato giudizialmente da anni.Ho una casa in comproprietà con l’ ex, che l’ abita dal 2000 perché assegnatale dal giudice al momento della separazione ( anno 2000) quindi prima del divorzio avvenuto il 2010.Vorrei rientrare nel mio 50%, cosa devo fare e quanto mi costa?. Grazie.

  3. Salve, stò per acquistare un appartamento con il mio compagno mi chiedevo se invece dell’usufrutto di un terzo del compagno che non ha figli ,ma una sorella con figli, mentre io ho tre figli, conviene la comproprieta’ ? in caso di mia morte che diritti ha? Lui era consenziente per l’usufrutto anche perchè mette un terzo del valore della casa, poi ci ha ripensato e mi chiede la comproprietà, onestamente sono disorientata , se è possibile una consulenza. grazie

    1. Gentile Signora, per richiedere consulenza sull’argomento deve cliccare sull’apposito ban all’inizio dell’articolo.
      Cordialmente,
      Avv. Enrico Braiato

  4. Buongiorno. Mio padre è deceduto nel giugno 2016. Era proprietario della casa in cui abitava. Non ha lasciato alcun testamento, per cui al momento della successione il bene è stato diviso tra i quattro fratelli per 1/4 ciascuno.
    La mia domanda è questa: potrei richiedere un mutuo alla mia banca mettendo a garanzia il mio quarto di casa?
    Grazie.

  5. Domanda : Come funziona il frazzionamento giudizziale di un terreno di una bi familiare ? Sapendo già che il comune accordo e stato scartato visto i disaccordi mi domando se Il Giudice si baserà tutto sui millesimi e darà delle metrature oppure non guarda i metri ma la funzionalità ? Visto che gli alloggi non sono di metratura uguale .grazie

  6. avendo una proprietà in comune con due miei cugini con i quali ultimamente non c”è accordo ho chiesto di essere liquidato per la mia quota dopo vari tentativi non ho avuto risposta come posso agire? confido in una sua risposta

    1. Un Avvocato alla quale lì convocherà in una mediazione e se la mediazione non ha buon fine procedi per una divisione giudiziale alla quale deciderà il giudice x tutti e 3 Ma comunque chiedi ad un avvocato.sicuramente sarà più esaustivo!

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