Diritto e Fisco | Articoli

Ipoteca sulla casa: la guida

3 Maggio 2015


Ipoteca sulla casa: la guida

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 Maggio 2015



Iscrizione, estinzione, rinnovo, gradi, comproprietà, comunione ereditaria, esecuzione forzata e pignoramento, vendita dell’immobile, Equitalia, banche e altri creditori: un vademecum essenziale per il debitore.

Si sente spesso parlare di “ipoteca sulla casa” sia con riferimento ai debiti contratti con le banche che con il fisco (e, in particolare, Equitalia); ma, al contrario di quanto spesso si crede, l’ipoteca non è un atto di esecuzione forzata e di espropriazione dell’immobile, ma solo una garanzia. Ci spieghiamo meglio. Essa, in pratica, dà diritto al creditore che ne è titolare, di soddisfarsi in via privilegiata sul ricavo derivante dall’eventuale vendita all’asta dell’immobile, se mai – ma non è detto, ovviamente – avverrà.

Facciamo un esempio per comprendere meglio. Mettiamo che la banca Alfa conceda un prestito a Caio e, a fronte di ciò, iscriva ipoteca sulla sua casa. Caio rispetta i propri impegni fino a quando, sopraffatto dai debiti, smette di pagare sia la banca Alfa che tutti i suoi creditori. Mettiamo che questi ultimi – e non la banca – inizino una procedura di esecuzione forzata nei confronti di Caio, pignorandogli la casa e mettendola all’asta (cosiddetto pignoramento immobiliare). In tal caso, nella procedura già iniziata, è verosimile che si inserisca (“insinui”, per usare un gergo tecnico) la banca. Pertanto, il giudice dell’esecuzione procederà, a distribuire l’eventuale ricavato derivante dalla vendita forzata dando prima la precedenza alla banca Alfa e poi, se mai avanza qualcosa, estinguendo il credito degli altri soggetti.

Insomma, l’ipoteca altro non è che una sorta di “prelazione” ossia il diritto di essere soddisfatti con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. Ma ciò non vuol dire che l’iscrizione dell’ipoteca preluda necessariamente a un’esecuzione forzata. Così come non è detto – sebbene sia poco opportuno – che chi procede a un pignoramento immobiliare debba necessariamente iscrivere prima un’ipoteca (si potrà evitare se si è certi che non esistono altri creditori che possano partecipare alla distribuzione del ricavato).

L’ipoteca dunque attribuisce al creditore procedente il diritto di soddisfarsi sui beni oggetto dell’ipoteca con preferenza rispetto agli altri creditori.

Su quali beni può essere iscritta l’ipoteca?

L’ipoteca può avere per oggetto: beni del debitore o di un terzo. Di norma viene iscritta su immobili (una casa, un terreno) ma può essere iscritta anche su un’automobile.

Nel primo caso, l’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari; nel secondo caso con l’iscrizione al PRA.

In particolare, oggetto di ipoteca possono essere:

  1. i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze;
  2. l’usufrutto dei beni stessi;
  3. il diritto di superficie;
  4. il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico;
  5. i beni mobili registrati (le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli, secondo le leggi che li riguardano);
  6. i crediti dello stato.

L’ipoteca si estende ai miglioramenti nonché alle costruzioni e alle altre accessioni dell’immobile ipotecato, salve le eccezioni stabilite dalla legge.

Ad esempio, il vincolo ipotecario su uno stabilimento industriale si estende ai macchinari in esso impiegati solo quando questi assumano la natura di accessioni dell’immobile, nel senso che siano fisicamente connessi al fabbricato, non per mere esigenze di stabilità nel loro impiego, ma con mezzi coesivi tali da realizzare, in termini d’incorporazione, una cosa complessa.

Si può ipotecare un bene inserito nel fondo patrimoniale?

In teoria no. Infatti, i beni costituiti nel fondo patrimoniale non vanno distolti dalla loro destinazione ai bisogni familiari e pertanto non possono costituire oggetto di ipoteca ad opera di terzi, anche se c’è il consenso del debitore. Tuttavia, l’iscrizione può avvenire per quei debiti assunti dai coniugi nell’interesse della famiglia. Si pensi, per esempio, al mancato pagamento degli oneri di condominio: non v’è dubbio che la casa – e quindi tutte le relative spese ad essa inerenti (come appunto quelle condominiali) – sia un bene essenziale alla famiglia e alla sua sopravvivenza. Pertanto, i debiti relativi al tetto domestico sono opponibili al fondo patrimoniale. Potrebbe essere anche il caso dell’imposta sulla casa che darebbe diritto a Equitalia a iscrivere l’ipoteca. Con la conseguenza che, solo in questi casi, il creditore potrà tanto iscrivere l’ipoteca quanto avviare un pignoramento della casa già inserita nel fondo patrimoniale. E ciò a prescindere dal fatto che il debito sia sorto prima o dopo la costituzione del fondo stesso.

Qual è la procedura per iscrivere ipoteca?

Quando un terzo costituisce una ipoteca su beni propri a garanzia di un debito altrui, il creditore ha diritto di far espropriare il bene ipotecato in caso di inadempimento del debitore, ed ai fini dell’esercizio di tale diritto è tenuto a notificare al terzo datore di ipoteca, oltre che al debitore, sia il titolo esecutivo (per esempio, il contratto di mutuo fatto davanti al notaio, la sentenza, il decreto ingiuntivo non opposto, ecc.) che il precetto. È necessario specificare nel precetto il bene del terzo che si intende eventualmente sottoporre ad esecuzione forzata.

Inoltre per la validità stessa del vincolo ipotecario, sono necessarie l’individuazione del credito garantito e la specificazione della somma dovuta.

Si può ipotecare un bene di valore superiore all’ipoteca e al credito?

Quando si iscrive l’ipoteca, il creditore deve indicare la somma determinata in danaro per la quale viene eseguita, che non deve essere superiore al credito vantato aumentato del 50% (per coprire spese e interessi). Per esempio, se la banca avanza 100 mila euro, può iscrivere un’ipoteca sulla casa fino a 150 mila euro.

Vien da sé che ben si può pignorare un bene di valore superiore all’ipoteca (nell’esempio di poc’anzi, l’immobile su cui viene iscritta l’ipoteca può anche valere 500 mila euro), fermo restando il limite appena indicato per il valore dell’ipoteca. In tal caso, qualora si riesca a vendere il bene con l’esecuzione forzata, l’eventuale eccesso di prezzo verrà restituito al debitore.

Si può ipotecare un bene in comproprietà?

Certamente, ma in tal caso l’ipoteca potrà essere iscritta solo sulla quota di proprietà spettante al debitore (per esempio, in caso di due soggetti contitolari della stessa casa, l’ipoteca verrà iscritta solo sul valore del 50% spettante al debitore). Il che, in questa prima fase, ha solo un significato astratto, ma nel momento in cui si procederà alla vendita forzata, vien da sé che la metà del ricavato andrà sempre restituita all’altro comproprietario.

L’ipoteca costituita volontariamente (per esempio, con un contratto – v. dopo il paragrafo sull’ipoteca volontaria) sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione.

Se nella divisione sono assegnati a un partecipante beni diversi da quello da lui ipotecato, l’ipoteca si trasferisce su questi altri beni, col grado derivante dall’originaria iscrizione e nei limiti del valore del bene in precedenza ipotecato, quale risulta dalla divisione, purché l’ipoteca sia nuovamente iscritta con l’indicazione di detto valore entro novanta giorni dalla trascrizione della divisione medesima.

Il trasferimento però non pregiudica le ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti, né l’ipoteca legale spettante ai condividenti per i conguagli.

I creditori ipotecari e i cessionari di un partecipante, al quale siano stati assegnati beni diversi da quelli ipotecati o ceduti, possono far valere le loro ragioni anche sulle somme a lui dovute per conguagli o, qualora sia stata attribuita una somma di danaro in luogo di beni in natura, possono far valere le loro ragioni su tale somma, con prelazione determinata dalla data di iscrizione o di trascrizione dei titoli rispettivi, nel limite però del valore dei beni precedentemente ipotecati o ceduti.

I debitori delle somme sono tuttavia liberati quando le abbiano pagate al condividente dopo trenta giorni da che la divisione è stata notificata ai creditori ipotecari o ai cessionari senza che da costoro sia stata fatta opposizione.

Qual è la sorte di eventuali diritti di terzi sulla cosa ipotecata?

Le servitù di cui sia stata iscritta la costituzione dopo la iscrizione dell’ipoteca non sono opponibili al creditore ipotecario, il quale può far subastare la cosa come libera. La stessa disposizione si applica per i diritti di usufrutto, di uso e di abitazione.

Così, il debitore non potrebbe tentare di “fregare” il creditore ipotecario dando, per esempio, la casa ipotecata in usufrutto al figlio e riservandosi la nuda proprietà.

Tali diritti si estinguono con l’espropriazione del fondo e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione dei diritti medesimi.

Si può iscrivere ipoteca sull’usufrutto e sulla nuda proprietà?

Si, ma in tal caso l’ipoteca costituita sull’usufrutto si estingue col cessare di questo. Tuttavia, se la cessazione si verifica per rinunzia o per abuso da parte dell’usufruttuario ovvero per acquisto della nuda proprietà da parte del medesimo, l’ipoteca perdura fino a che non si verifichi l’evento che avrebbe altrimenti prodotto l’estinzione dell’usufrutto.

Se la nuda proprietà è gravata da ipoteca, questa, avvenendo l’estinzione dell’usufrutto, si estende alla piena proprietà, ma nei casi in cui, come sopra, perdura l’ipoteca costituita sull’usufrutto l’estensione non pregiudica il credito garantito con l’ipoteca stessa.

Si può iscrivere ipoteca sul diritto di superficie?

Si, ma essa si estingue nel caso di devoluzione della superficie al proprietario del suolo per decorso del termine. Se però il superficiario ha diritto a un corrispettivo, le ipoteche iscritte contro di lui si risolvono sul corrispettivo medesimo. Le ipoteche iscritte contro il proprietario del suolo non si estendono alla superficie.

Cos’è l’ipoteca legale?

È quella che scatta automaticamente per legge e quindi non richiede né un provvedimento di un giudice, né che il debitore firmi un apposito contratto o clausola.

Ecco a chi spetta l’ipoteca legale:

  • l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
  • i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
  • lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale [1].

Cos’è l’ipoteca giudiziale?

A differenza della precedente, è quella che scatta con un provvedimento del giudice di condanna nei confronti di un soggetto debitore. Ogni sentenza (ma anche decreto ingiuntivo definitivo e atti assimilati), infatti, che condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione oppure al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente, è titolo per consentire al creditore di iscrivere ipoteca sui beni del debitore.

Non è precluso al creditore, che a garanzia del suo credito abbia iscritto ipoteca convenzionale su alcuni beni del debitore, di iscrivere ipoteca giudiziale su altri beni in base a sentenza di condanna o a decreto ingiuntivo esecutivo, emessi per lo stesso credito, salvo il diritto del debitore alla riduzione [2].

Cos’è l’ipoteca volontaria?

È quella che viene concessa con un contratto firmato dal debitore e dal creditore, con cui quest’ultimo consente al primo, a fronte di un debito/finanziamento/garanzia, ecc. di iscrivere la garanzia su uno o più beni propri. Essa può avvenire anche mediante dichiarazione unilaterale.

La concessione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, sotto pena di nullità.

È possibile concedere un’ipoteca su beni altrui?

Si. Se l’ipoteca è concessa da chi non è proprietario della cosa, l’iscrizione può essere validamente presa solo quando la cosa è acquistata dal concedente.

Se l’ipoteca è concessa da persona che agisce come rappresentante senza averne la qualità, l’iscrizione può essere validamente presa solo quando il proprietario ha ratificato la concessione.

Si può concedere un’ipoteca su un bene futuro come un immobile da costruire?

No. l’ipoteca su cosa futura può essere validamente iscritta solo quando la cosa è venuta a esistenza.

Si può iscrivere ipoteca su un bene che il debitore ha acquistato dopo la nascita del debito?

Si, ma solo per l’ipoteca giudiziale. Essa si può iscrivere su qualunque degli immobili appartenenti al debitore e su quelli che gli pervengono successivamente alla condanna, a misura che egli li acquista.

Si può iscrivere ipoteca sui beni di un soggetto deceduto?

Si, l’iscrizione d’ipoteca sui beni di un defunto può eseguirsi con la semplice indicazione della sua persona, osservate per il resto le regole ordinarie. Se però risulta trascritto l’acquisto dei beni da parte degli eredi, l’iscrizione deve eseguirsi contro costoro.

Se l’eredità è accettata con beneficio d’inventario o se si tratta di eredità giacente, non possono essere iscritte ipoteche giudiziali sui beni ereditari, neppure in base a sentenze pronunziate anteriormente alla morte del debitore.

Quali sono le formalità per iscrivere ipoteca?

Per eseguire l’iscrizione deve presentarsi il titolo costitutivo insieme con una nota sottoscritta dal richiedente in doppio originale.

La nota deve indicare:

  • 1) il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale del creditore, del debitore e dell’eventuale terzo datore di ipoteca; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro V e delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo. Per le obbligazioni all’ordine si deve inoltre esibire il titolo al conservatore, il quale vi annota l’eseguita iscrizione dell’ipoteca. Per le obbligazioni al portatore si deve presentare copia dell’atto di emissione e del piano di ammortamento;
  • 2) il domicilio eletto dal creditore nella circoscrizione del tribunale in cui ha sede l’ufficio dei registri immobiliari;
  • 3) il titolo, la sua data e il nome del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto o autenticato;
  • 4) l’importo della somma per la quale l’iscrizione è presa;
  • 5) gli interessi e le annualità che il credito produce;
  • 6) il tempo dell’esigibilità;
  • 7) la natura e la situazione dei beni gravati.

Eseguita l’iscrizione, il conservatore restituisce al richiedente uno degli originali della nota, certificando, in calce al medesimo, la data e il numero d’ordine dell’iscrizione.

L’omissione o l’inesattezza di alcune delle indicazioni nel titolo, in base al quale è presa l’iscrizione, o nella nota non rende invalidità l’iscrizione, salvo che induca incertezza sulla persona del creditore o del debitore o sull’ammontare del credito ovvero sulla persona del proprietario del bene gravato, quando l’indicazione ne è necessaria, o sull’identità dei singoli beni gravati.

Nel caso di altre omissioni o inesattezze, si può ordinare la rettificazione a istanza e a spese della parte interessata.

Per quanto tempo dura l’ipoteca?

L’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. Ma questo non toglie che, prima della scadenza del termine, essa non possa essere rinnovata. In tal caso durerà per altri 20 anni, e così via. L’effetto cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.

Nonostante il decorso del termine ventennale, il creditore può procedere a nuova iscrizione; in tal caso l’ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione.

La durata ventennale per l’iscrizione ipotecaria riguarda solo gli effetti dell’ipoteca, ma non il termine di prescrizione del diritto di credito garantito. Quindi è escluso che l’efficacia per vent’anni dell’iscrizione ipotecaria impedisca il decorso del termine di prescrizione di quest’ultimo. Ciò significa, per esempio, che nonostante la presenza di un’ipoteca, se il creditore non invia una diffida per interrompere la prescrizione del proprio credito, e quindi questo si prescrive, l’ipoteca andrà cancellata perché non avrà più ragione di essere.

La prescrizione dei crediti è – in via generale e salvo le eccezioni previste dalla legge – di 10 anni per sentenze e contratti, mentre di 5 anni per tutti i debiti derivanti da atti illeciti o extracontrattuali.

Per ottenere la rinnovazione si presenta al conservatore una nota in doppio originale conforme a quella della precedente iscrizione in cui si dichiari che s’intende rinnovare l’iscrizione originaria.

In luogo del titolo si può presentare la nota precedente.

Cos’è il grado dell’ipoteca e l’ordine di iscrizione?

L’ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione. In pratica, si possono avere ipoteche di primo grado, secondo, terzo, ecc. sullo stesso bene. In tal caso, qualora si venda l’immobile in esecuzione forzata, si dovrà soddisfare prima il creditore con ipoteca di primo grado e poi, via via, gli altri.

La mancata rinnovazione di un’ipoteca determina l’innalzamento delle ipoteche di grado più basso. Per esempio, se il creditore con l’ipoteca di primo grado non la rinnova dopo i 20 anni, oppure viene pagato integralmente dal debitore, chi ha l’ipoteca di secondo grado acquista invece l’ipoteca di primo grado, e via dicendo.

Il numero d’ordine delle iscrizioni determina il loro grado. Nondimeno, se più persone presentano contemporaneamente la nota per ottenere iscrizione contro la stessa persona o sugli stessi immobili, le iscrizioni sono eseguite sotto lo stesso numero, e di ciò si fa menzione nella ricevuta spedita dal conservatore a ciascuno dei richiedenti.

I crediti con iscrizione ipotecaria dello stesso grado sugli stessi beni concorrono tra loro in proporzione dell’importo relativo.

Che succede se il bene ipotecato viene venduto?

Il terzo acquirente dei beni ipotecati, che ha trascritto il suo atto di acquisto dopo l’iscrizione dell’ipoteca nei pubblici registri, acquista il bene con tutta l’ipoteca, anche se non è lui il debitore principale.

Per liberarsi dell’ipoteca egli può decidere di:

  • pagare i creditori iscritti
  • rilasciare i beni stessi: il rilascio dei beni ipotecati si esegue con dichiarazione alla cancelleria del tribunale competente per l’espropriazione. La dichiarazione deve essere fatta non oltre i dieci giorni dalla data del pignoramento. Il certificato della cancelleria attestante la dichiarazione deve, a cura del terzo, essere annotato in margine alla trascrizione dell’atto di pignoramento e deve essere notificato, entro 5 giorni dalla sua data, al creditore procedente;
  • oppure liberare i beni dalle ipoteche. Lo potrà fare versando ai creditori una somma pari al prezzo di vendita del bene pagato al venditore, oppure (se lo ha ricevuto in donazione) versando il valore di mercato dell’immobile stesso. Questo sistema consente, a chi acquista una casa a basso prezzo proprio a causa di un’ipoteca, di sbarazzarsene rivolgendosi direttamente al creditore del venditore. Questo meccanismo non vale se l’ipoteca è stata iscritta da Equitalia.

Che succede se il creditore iscrive un’ipoteca su un bene di valore enormemente più elevato del credito?

Si può procedere alla riduzione dell’ipoteca. La riduzione delle ipoteche si opera riducendo la somma per la quale è stata presa l’iscrizione o restringendo l’iscrizione a una parte soltanto dei beni.

Questa restrizione può aver luogo anche se l’ipoteca ha per oggetto un solo bene, qualora questo abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere.

Si reputa che il valore dei beni ecceda la cautela da somministrarsi, se tanto alla data dell’iscrizione dell’ipoteca, quanto posteriormente, supera di un terzo l’importo dei crediti iscritti, accresciuto degli accessori.

Il creditore può rinunciare all’ipoteca?

Si. la rinunzia del creditore all’ipoteca deve essere espressa e deve risultare da atto scritto, sotto pena di nullità.

Come avviene la cancellazione dell’ipoteca?

La cancellazione consentita dalle parti interessate deve essere eseguita dal conservatore in seguito a presentazione dell’atto contenente il consenso del creditore.

A seguito del pagamento del debito a garanzia del quale sia stata in precedenza iscritta ipoteca, il creditore soddisfatto è tenuto a prestare il proprio consenso, nelle forme prescritte dalla legge, alla cancellazione dell’iscrizione (dovendo, in caso contrario, rispondere dei danni subiti dal proprietario del bene), e deve altresì attivarsi, nei modi più adeguati alle circostanze, affinché il consenso così prestato pervenga al debitore (onde questi possa allegarlo all’istanza di cancellazione da rivolgere al conservatore), ma non è anche obbligato a chiedere, di sua iniziativa, detta cancellazione in quanto tale onere grava su chiunque vi abbia interesse e pertanto, in primo luogo, sul proprietario dell’immobile assoggettato al vincolo reale.

La cancellazione deve essere eseguita dal conservatore, quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti.

Chi richiede la cancellazione totale o parziale deve presentare al conservatore l’atto su cui la richiesta è fondata.

Che succede se il creditore è Equitalia?

Equitalia può iscrivere ipoteca, anche sulla prima casa di residenza, a condizione che il proprio credito sia superiore a 20mila euro. Ma, se si tratta dell’unica casa del debitore, adibita a uso di residenza, essa non può essere successivamente messa in vendita con l’esecuzione forzata (salvo che a iniziare la procedura sia un altro creditore diverso da Equitalia). A riguardo si rinvia alla guida “Debiti con Equitalia e pignoramento della casa: tutte le ipotesi”.

note

[1] Art. 2817 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 12536 del 22.9.2000.

Autore immagine: 123rf com


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

3 Commenti

  1. Bongiorno, desideravo conoscere il costo medio per estinzione et cancellazione ipoteca volontaria e se esistono a Milao, oltre il notaio privato che richiede una parcella molto alta, qualche enti che svolge questa funzione con un costo più modico. Ho una certa urgenza … dove potrei rivolgermi? conto su una vostra rapida risosta. Ringrazio. Cordiai Sasluti. Viviane Grisvard

  2. Buongiorno. Nel caso l’ipotecario venga a mancare in vita, l’ipoteca passa come eredità ai successori oppure si estingue?

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI