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La definizione di “loft” non è tecnica: niente risarcimento danni

3 maggio 2015


La definizione di “loft” non è tecnica: niente risarcimento danni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 maggio 2015



La categoria catastale va accertata in anticipo dall’acquirente se la promessa di vendita o il preliminare contengono definizioni non tecniche.

Attenti agli annunci pubblicitari che definiscono l’immobile come “loft”. Secondo, infatti, una recente sentenza del tribunale di Genova [1], si tratta di una definizione descrittiva e atecnica, che quindi non indica alcuna categoria catastale e che, pertanto, non giustifica particolari aspettative da parte dell’interessato all’acquisto. Pertanto, se il potenziale compratore dell’immobile, posto in errore proprio da tale dizione contenuta nell’annuncio pubblicitario, si fa un’idea del bene oggetto della trattativa diversa da quella che poi in realtà è, non può chiedere il risarcimento dei danni al venditore.

Spetta dunque all’acquirente verificare, prima del rogito notarile, tutti i corretti dati catastali dell’immobile negli atti da lui sottoscritti in precedenza, ivi compresa la fase delle trattative. Diversamente, in caso di sua inerzia, non può poi chiedere i danni al venditore per le conseguenze negative subite per via delle difficoltà del successivo passaggio di categoria dell’immobile.

Tribunale di Genova ‐ Sezione I civile ‐ Sentenza 26 novembre 2014 n. 3802
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI GENOVA
PRIMA SEZIONE
sentenza
nel procedimento civile promosso da
Gi.Lu. ‐ Avv. S.SA.
Parte attrice.
Contro
Pa.La. ‐ Avv. G.AN.
CO. S.r.l. ‐ Avv. S.DE.
Al.MU. ‐ Avv. G.CE.
Parte convenuta.

RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

Si ritiene innanzitutto di confermare l’ordinanza che ha disposto la discussione orale, dato che la
presente causa non richiede istruttoria ed è stata ampiamente approfondita nelle memorie e nella
discussione orale.
2.
Ciò premesso, è pacifico ‐ e comunque emerge sia dalla proposta (doc. 4 attore) sia dal preliminare
(doc. 6 attore) ‐ che l’immobile oggetto di causa fosse stato indicato in detti atti come D/l, cioè
“opificio”. Entrambi gli atti sono sottoscritti dall’attore.
Ciò supera l’annuncio pubblicitario (doc. 1), in cui l’immobile veniva indicato come “loft studio
ufficio”. E ciò sia perché si tratta evidentemente di una definizione descrittiva e atecnica ‐ “loft”,
per esempio, non è chiaramente una categoria catastale, e comunque l’immobile era
effettivamente destinato a studio ‐ ufficio del venditore ‐, sia perché il contratto successivamente
concluso si sostituisce alla fase delle trattative precedenti, cui invece l’annuncio appartiene.
Né l’attore può imputare ad altri soggetti eventuali conseguenze negative derivanti dal non aver
correttamente verificato ì dati dell’immobile negli atti da luì sottoscritti.
3.
E’ tuttavia pacifico che l’indicazione D/1 di cui agli atti non fosse corretta, poiché in realtà
l’immobile era classificato come C/2, sigla utilizzata per “magazzini e locali di deposito”.
Questa ‐ per le ragioni esposte supra ‐ è l’unica differenza, rispetto all’indicazione su cui le partì
hanno contrattualmente convenuto (D/l), che può essere presa in considerazione ai fini di valutare
la fondatezza delle domande di parte attrice.
Ciò detto, tutte le parti ‐ su esplicita segnalazione della questione da parte del giudice ‐ all’udienza
del 19/9/14 (v. verbale in pari data) “convengono sul fatto che il passaggio dalla categoria D/1 o
C/2 ad A/3 o A/4 non comporta oneri differenti”.
Poiché tutta la. presente causa si fonda sui danni e le conseguenze negative che l’attore avrebbe
patito a causa delle difficoltà del passaggio dell’immobile alla categoria A ‐ utilizzata per le
abitazioni ‐ ne consegue che l’indicazione erronea della categoria catastale rispetto alla situazione
reale (D/l anziché C/2) è nella specie priva di rilevanza.
4.
In particolare, quanto alla domanda di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, l’art.
1467 richiede che essa sia causata da “avvenimenti straordinari e imprevedibili”.
Circostanza che non ricorre nella specie poiché negli atti sottoscritti dall’attore l’immobile era
indicato come D/l: si tratta infatti sia di indicazione che supera la descrizione di cui all’annuncio;
sia di classificazione equivalente, sotto il profilo che qui interessa ‐ e cioè quanto agli oneri per il
passaggio ad “abitazione” ‐, alla classificazione corretta (C/2).
Quanto alle domande fondate sull’asserito inadempimento del venditore, va esclusa per la
medesima ragione l’esistenza di un inadempimento rilevante ex art. 1455 CC, “(…) avuto riguardo
all’interesse dell’altra” parte.
Ai fini del cambio di destinazione in “abitazione”, infatti, l’attore avrebbe dovuto affrontare gli
stessi oneri anche se negli atti fosse stata indicata la corretta categoria C/2.
Identica argomentazione vale nei confronti dei convenuti MU. e CO., i cui inadempimenti, per le
medesime ragioni esposte, non possono ritenersi rilevanti.
In conclusione le domande di parte attrice sono tutte infondate.
5.
Quanto alla riconvenzionale del convenuto ‐ venditore, essa deve essere respinta ex art. 1385 CC.
Infatti il trattenimento della caparra ‐ chiesto dal medesimo convenuto ‐ è incompatibile con la
pretesa di liquidazione di voci di danno specifiche o ulteriori, che è consentita solo in caso di
esecuzione o risoluzione (v. art. 1385/3).
6.
Quanto alle spese di lite:
la reciproca soccombenza tra attore e convenuto LA. ne giustifica la compensazione; quelle delle
altre parti seguono la soccombenza dell’attore e sono liquidate nell’ammontare di cui al
dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, contrariis reiectis, così provvede:
‐ respinge le domande di parte attrice;
‐ respinge la riconvenzionale;
‐ compensa le spese di lite tra l’attore e il convenuto LA.;
‐ condanna parte attrice alla rifusione delle spese di giudizio sostenute dagli altri convenuti,
liquidate in complessivi Euro 4.100,00 (spese Euro 100,00, compensi Euro 4.000,00) per ciascuno
di essi, oltre spese generali, IVA e CPA.
Così deciso in Genova il 26 novembre 2014.
Depositata in Cancelleria il 26 novembre 2014.

note

[1] Trib. Genova, sent. n. 3802 del 26.11.2014.

Autore immagine: 123rf com

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