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Editoriali Condominio: l’amministratore agisce subito contro i condomini morosi

Editoriali Pubblicato il 3 maggio 2015

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> Editoriali Pubblicato il 3 maggio 2015

Recupero crediti condominiali: il calcolo dell’inadempimento dei sei mesi ai fini della richiesta del decreto ingiuntivo contro chi ha il debito per le rate.

Condomini morosi: ogni condominio ne ha almeno uno. Tuttavia, se un tempo il recupero degli oneri condominiali non pagati presentava non poche problematiche – un po’ per i rapporti spesso intercorrenti tra amministratore e singoli proprietari (rapporti che portavano il primo, non poche volte, a concedere fiducia e tempo per il pagamento), un po’ per la necessità di richiedere, all’assemblea, l’autorizzazione alla nomina dell’avvocato, un po’ anche per le difficoltà connesse alla fase di esecuzione forzata – oggi le cose sono parzialmente cambiate in meglio.

Vediamo in che termini.

1 | TEMPI

L’amministratore di condominio ha ora l’obbligo – in senso categorico – di agire nei confronti dei condomini non adempienti, e non può soprassedervi, pena una responsabilità personale e la possibilità, per l’assemblea, di revocarlo dall’incarico, con richiesta di risarcimento del danno.

Il codice civile, infatti, per come modificato dalla recente riforma del condominio [1], prevede che: “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.

La legge [2], dunque, prevede che l’amministratore debba redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”. Ne consegue che, sia il rendiconto, sia le azioni esecutive contro gli inadempienti devono avere luogo entro i sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Più l’amministratore attende per la convocazione, meno sarà il tempo per i condomini per pagare quanto indicato nel “consuntivo”.

Il termine di sei mesi è, quindi, inderogabile, salvo intervenga un’apposita delibera dell’assemblea che autorizzi l’amministratore a concedere più tempo al condomino per sanare il proprio debito.

2 | AUTORIZZAZIONI

Parallelo all’obbligo di azione, vi è anche il potere/dovere, per l’amministratore, di procedere a conferire il mandato all’avvocato senza prima convocare l’assemblea e chiedere a questa l’autorizzazione, anche ai fini della scelta del difensore. Si tratta di funzioni ormai assegnate pacificamente all’amministratore che non richiedono né una preliminare informativa all’assemblea, né una ratifica da parte di quest’ultima. Insomma: tutto rimesso alla discrezionalità dell’amministratore, come anche chiarito di recente dalla Cassazione (leggi “L’amministratore nomina l’avvocato senza l’assemblea”).

3 | ESECUZIONE FORZATA

Oggi, grazie alla possibilità della ricerca telematica dei beni del debitore da pignorare, l’esecuzione forzata presenta un minore margine di incertezza rispetto al passato. L’amministratore, infatti, potrà – attraverso l’avvocato – fare istanza all’ufficiale giudiziario (previa autorizzazione del Presidente del Tribunale) affinché questi proceda a ricercare, nelle banche dati in uso all’amministrazione, eventuali beni o redditi del debitore da pignorare. Si pensi all’anagrafe dei conti correnti (che consente di verificare dove il condomino ha il proprio conto e se esso è attivo o meno), all’anagrafe tributaria (ove si può accertare se e da chi il debitore percepisce redditi, come quelli di lavoro autonomo), alle banche dati degli enti previdenziali (per comprendere se il debitore riceve pensioni o altri emolumenti ad essa equiparabili), dei registri immobiliari (in cui individuare eventuali immobili posseduti dal moroso) o del pubblico registro automobilistico (ai fini del nuovo pignoramento dell’automobile, introdotto con l’ultima riforma del processo civile).

Quando tutto manca, si potrà sempre tentare il pignoramento immobiliare della casa che si trova, appunto, all’interno del condominio creditore. E questo perché, in materia condominiale, colui che è tenuto al pagamento delle quote mensili è sempre il proprietario dell’immobile. Dunque, questi non potrà mai essere del tutto sprovvisto di beni da pignorare. Peraltro, se anche ha inserito l’immobile nel fondo patrimoniale tale vincolo non è opponibile al condominio che potrà ugualmente ipotecarlo e pignorarlo (leggi: “Oneri condominiali non riscossi: attaccabile il fondo patrimoniale del furbetto”).

L’unico rischio è che sull’immobile sia già presente un’altra ipoteca (per esempio, della banca).

4 | L’AZIONE DIRETTA DEI CREDITORI

La riforma del condominio ha apportato anche una novità particolarmente interessante per dissuadere i furbetti dall’astenersi dal pagamento degli oneri: si tratta della possibilità, concessa ai creditori del condominio, di chiedere all’amministratore i nominativi di chi non è in regola coi pagamenti ed avviare, prima nei loro confronti, le azioni di recupero dei propri crediti.

In buona sostanza, se all’amministratore mancheranno le somme per pagare i debiti del condominio – situazione che, di norma, si verifica proprio a causa dell’inadempienza di alcuni condomini – è verosimile che i creditori agiranno con un decreto ingiuntivo contro il condominio. Quando poi busseranno alle porte per ottenere, in via coattiva (ossia con l’esecuzione forzata), il pagamento, potranno esigere dall’amministratore la lista di chi non ha ancora pagato i canoni condominiali e intraprendere, innanzitutto contro di questi, il pignoramento.

Insomma, chi non paga ha alle calcagna tanto il proprio condominio, quanto i creditori del condominio.

5 | CHI ANTICIPA LE SPESE

Purtroppo, l’unica pecca di tutto questo sistema – inevitabile peraltro – è che, ad anticipare le spese per il recupero dei crediti condominiali sono sempre i condomini in regola coi pagamenti: per un approfondimento leggi “Condominio: chi paga le spese per il recupero dei crediti dei morosi”.

note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Art. 1130 n. 10 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

 


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1 Commento

  1. E se il “moroso” ha un’ipoteca di primo grado, privilegiata, a favore della banca erogatrice di un mutuo utilizzato per l’acquisto dell’u.i., per un importo pari al triplo del valore attuale dell’immobile, dobbiamo agire ugualmente, con la certezza di non ottenere alcun rimborso ?? o forse è il caso di interessare l’assemblea e spiegare bene cosa accade in pratica, non solo teoricamente ??

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