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Se l’inquilino non paga il canone d’affitto da mesi

3 maggio 2015


Se l’inquilino non paga il canone d’affitto da mesi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 maggio 2015



Sfratto e locazione: udienza di convalida, termine di grazia e durata del processo, esecuzione forzata e proroga degli sfratti; perché il padrone di casa non riesce a tornare in possesso del proprio immobile.

Tra le falle più note del nostro sistema giudiziario vi è quella legata alla tutela del proprietario di casa e, in particolare, alla possibilità per il locatore di tornare nella disponibilità del proprio immobile dato in affitto all’inquilino moroso. Tra tempi lunghi e costi di accesso alla giustizia, spese legali e rinvii di udienza, proroghe degli sfratti e giudici non sempre tempestivi, recuperare il proprio appartamento – per non parlare dei canoni non pagati – diventa sempre più difficile. Così, mai come in questo caso, tentare l’accordo con la controparte, anche a costo di perdere qualche mensilità, è quanto mani opportuno, specie se, dall’altra parte, si ha un soggetto poco rispettoso della legge e degli impegni assunti.

Ma perché la procedura di sfratto è così lunga e incerta? Esistono diverse “finestre” che si aprono all’interno del processo, tutte volte a tutelare – almeno in origine – le situazioni di vera indigenza, ma ormai usate in modo generalizzato. Così si è finito per avvantaggiare tutti, anche gli “approfittatori” che non vogliono abbandonare casa per interessi personali.

La costituzione in mora e l’avvio dello sfratto

Dopo 20 giorni dalla scadenza prevista dal contratto per il pagamento della rata, la prima cosa da fare da soli, senza l’aiuto di un legale, è inviare all’inquilino una raccomandata con avviso di ricevimento (AR) di “costituzione in mora” con l’avvertenza che, decorsi 15 giorni senza aver ricevuto il pagamento, saranno adite le vie legali.

A quel punto, se neanche ciò dovesse sortire effetti, bisognerà procedere con lo sfratto e, quindi, recarsi necessariamente da un avvocato, poiché non si può fare da soli.

Lo sfratto non è una comune causa, con le sue tradizionali udienze e scadenze, ma è un procedimento speciale finalizzato a ottenere il rilascio dell’immobile in tempi brevi. I tempi, però, si allungano non tanto per il processo vero e proprio – che si esaurisce, di norma, in una o due udienze – ma per la complessità della procedura esecutiva delegata all’ufficiale giudiziario che deve eseguire l’ordine del giudice e le numerose “proroghe degli sfratti“, concesse per particolari categorie di inquilini disagiati.

I passaggi che allungano il recupero dell’immobile

Se alla prima udienza l’inquilino paga i canoni scaduti, il procedimento si estingue e la locazione prosegue.

 

In prima udienza, però, l’inquilino potrebbe chiedere al giudice un termine, fino a massimo 90 giorni, per trovare i soldi con cui pagare. Si chiama “termine di grazia“. La legge subordina questa possibilità alla prova di effettive condizioni di disagio economico, ma la prassi giurisprudenziale ha finito per riconoscerlo a tutti, senza ostacoli, assumendo il carattere di un vero e proprio diritto soggettivo di tutti gli inquilini. È ovvio allora che, stando così le cose, qualsiasi conduttore “in odor di sfratto”, chiederà tale rinvio, potendo così continuare ad abitare l’immobile per altri tre mesi senza il rischio di essere buttato fuori, ma avendo la legge dalla propria parte.

Se, entro il termine assegnato dal tribunale l’inquilino paga il proprio debito, si torna dal giudice che estingue il processo. In caso contrario, lo stesso giudice pronuncia lo sfratto.

Può accadere, invece, che alla prima udienza l’inquilino contesti le pretese del locatore con un atto di opposizione redatto dall’avvocato. In tal caso, inizia una vera e propria causa secondo la procedura ordinaria con relativi tempi e costi.

Ultima ipotesi: l’inquilino non si presenta o non ha niente da eccepire. In tal caso il giudice convalida lo sfratto e intima all’inquilino di abbandonare l’immobile entro 30 giorni.

Se l’inquilino non adempie spontaneamente, bisogna rivolgersi all’ufficiale giudiziario per dare esecuzione al provvedimento del giudice e cacciare materialmente l’inquilino di casa. È la cosiddetta fase esecutiva dello sfratto, una fase lunga e costosa: ed è proprio qui che la procedura si incaglia.

L’avvocato dovrà notificare l’atto di precetto con intimazione di rilasciare l’immobile entro 10 giorni. In mancanza del rilascio, l’avvocato dovrà chiedere all’ufficiale giudiziario la “monitoria di sgombero“, cioè l’atto con cui l’ufficiale giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l’ora in cui si procederà a eseguire materialmente le operazioni di sfratto, se necessario, con l’intervento della forza pubblica.

L’ufficiale giudiziario fissa una data per il primo accesso che, specie nelle grandi città, può essere anche dopo diverse settimane/mesi, durante i quali – neanche a dirlo – l’inquilino moroso continua a usufruire gratuitamente dell’appartamento.

Potrebbe avvenire che l’inquilino non sia presente in casa o dimostri l’esistenza di particolari esigenze legate, per esempio, allo stato di salute di alcuni componenti della famiglia. L’ufficiale giudiziario fisserà una seconda data di accesso per lo sfratto, eventualmente munendosi dell’uso della forza pubblica e/o di personale specializzato nel forzare la porta di ingresso, i lucchetti e le serrature.

Tale operazione di sgombero in molte zone d’Italia risulta assai difficoltosa e lunga poiché non sempre vi è disponibilità immediata della forza pubblica.

In tutto ciò, poi, potrebbe aggiungersi un eventuale provvedimento, adottato dal governo, di proroga degli sfratti, che potrebbe dilatare ancor di più i tempi di allontanamento dell’inquilino.

E i canoni non pagati?

Che fine fanno, in tutto questo, i canoni non pagati? Per questi bisognerà agire diversamente.

Di norma, il provvedimento di sfratto contiene anche l’ingiunzione, rivolta all’inquilino, a pagare il residuo del debito. Ma – avendo dall’altra parte un soggetto che non ne vuol sapere di rispettare i propri doveri – è verosimile che, anche in questo caso, sarà necessario procedere con un’esecuzione forzata. In particolare – e sempre ammesso che il debitore abbia redditi o beni aggredibili – per ottenere i propri soldi il padrone di casa dovrà procedere a un pignoramento: procedura, anche questa, che può essere lunga e costosa, ma soprattutto molto incerta.

Che fare in caso di affitto non pagato?

Ecco perché, senza peli sulla lingua e solo sulla base dell’esperienza riportata sul campo, ci sentiamo di consigliare la via dell’accordo, da non abbandonare anche nell’ipotesi di accesa rivalità e conflitto. Spesso, infatti, le cause vengono avviate per inutili “prese di posizione” o per mancata intesa su dettagli (pochi euro o pochi giorni in più dentro l’immobile). A conti fatti, invece, il procedimento di sfratto può comportare danni maggiori per il locatore (cui si aggiungono anche le spese dell’avvocato) rispetto alla rinuncia a qualche mensilità o a qualche settimana di disponibilità dell’appartamento.

note

Autore immagine: 123rf com

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13 Commenti

  1. Sarebbe interessante capire su quali basi il conduttore è considerato, viste le premesse, parte debole del rapporto locazione. Grazie.

  2. La parte debole secondo la mia terribile esperianza (4 anni fa uno sfratto per morosità e cattiva conduzione dell’alloggio) è proprio il padrone di casa. Questa sciagurata inquillina oltre 25 o 30 futili e mendacie denuncie mi ha distrutto l’alloggio: serramenti interramente cambiati compreso portone blindato rivestito in legno, termosifoni idem, pavimenti in legno preggiato brucciati da pipi di gatto e fiamme vari, porte interne e bagno interramente demoliti, non parliamo dei muri impregnati di pipi di gatti (una ventina sequestrati in una sola stanza di notte e chiusi nell’alloggio di giorno e ciò per 8 anni) lascio immaginare lo stato dell’alloggio praticamente nuovo al subentro della locataria e con ceramiche preggiate. alla facia della parte DEBOLE!!!!….

  3. meglio vendere tutto…..solo problemi…con gentaglia che non capisce quanti sacrifici ci vogliono per comprare una casa…e quante tasse bisogna pagare…

    1. la colpa e del governo che aiuta i delinguenti in alcuni stati dopo tre mesi vengono messi fuori e recuperari danni
      ma qui siamo in italia

  4. tutto questo per salvaguardare i delinquenti o approfittatori non gli onesti cittadini . e se hai bisogno dell’appartamento devi andare in albergo mentre il delinquente che non paga rimane nel tuo appartamento a spese tue e se la ride perché la legislatura salva solo gli approfittatori

    1. vorrei far provare ai giudici cosa vuol dire avere un appartamento acquistato con mille sacrifici ed aver avuto la sfortuna di darlo in affitto ad un inquilino rilevatosi moroso dopo qualche mese……. Provate, solo cosi potete capire cosa si prova e come ci si sente. Siamo noi che paghiamo le spese come pure i vostri stipendi e pertanto cercate di aiutare noi e non quelli che se ne fregano della vostra intimazione di pagare, tanto sanno benissimo che anche se non pagano non gli fate nulla, allungate solo i tempi di altre udienze e loro non pagheranno ugualmente……… E’ una vergogna

  5. farei provare al Giudice cosa significa aver nel proprio appartamento un moroso che se la ride e ti provoca pure sapendo che la legge e’ dalla sua parte. Vero signori giudici??? provare per credere……………..siamo noi che paghiamo le tasse e non loro, abbiate la compiacenza di proteggere noi e non loro. Grazie

  6. Se ho un problema economico che sono indietro di 4 mesi si può rientrare piano piano e nel frattempo pagare l’affitto mensile è recuperare gli altri che non ho ancora pagato?

  7. Situazione pazzesca!

    Quale ricorso ha un proprietario se l’inquilino, moroso da 4 anni, passa il contratto stabilito solo con lui, alla moglie perche’ si sono separati?
    (Nessuno dei sue si e’ preoccupato di informare il padrone di casa di un tale importante cambiamento.)

    Al contrario, dopo che la moglie e’ passata al contratto di affitto, all’inizio del 2015 dopo 3 pagamenti ha smesso di pagare un canone gia’ misero, pur essendoci in corso una causa di sfratto contro l’inquilino, iniziata a settembre 2014, quando la residenza di costui risultava ancora nella casa che aveva preso in affitto nel 2004.

    Dopo tante vicissitudini, sbagli commessi dall’ufficiale della corte, 6 raccomandate inviate all’inquilino e mai ritirate, ad aprile del 2015 il giudice approva lo sfratto, da iniziare a fine maggio 2015.
    Cosi’ incomincia un’altra trafila. Dopo avuto conferma della nuova residenza dell’inquilino, inizia la notifica di sfratto. Ad ottobre 2015 mentre dopo aver inviato il precetto di sfratto arriva una notifica di opposizione da parte dell’avvocato dell’inquilino, dichiarando che lui non risiedeva piu’ nella proprieta’, perdunque non era responsabile degli affitti arretrati, ne’ poteva essere sfrattato.

    La notifica arrivava con una data di udienza a fine 2015.
    1a udienza – fascicolo perso (udienza rimandata di 6 mesi);
    2a udienza – giudice assente (udienza rimandata di 6 mesi};
    3a udienza – il giudice richiede la testimonianza di 2 testimoni alla successiva udienza 6 mesi dopo)
    4a udienza – fine gennaio 2017 – giudice ascolta 1 testimone e propone un compromesso – prossima udienza febbraio 2017
    5a udienza – prima settimana di febbraio 2017 – Proprietario accetta compromesso del giudice/inquilino ignora compromesso.

    A questo punto, sembra logico che un giudice giusto avrebbe emesso un giudizio, imponendo il compromesso creato dallo stesso giudice. INVECE questo giudice ha rimandato la decisione di un’altro anno!! A febbraio 2018!!

    6a udienza (ed ultima) – Il giudice dichiara vittoria per il conduttore, perche’ lo sfratto andava fatto alla moglie!!! 🙁

    Cosi’, dopo 4 anni di battaglie, soldi buttati tra udienze, avvocato e incartamenti, il proprietario e’ rimasto con un pugno di mosche.

    A maggio 2018 il proprietario inizia nuova notifica di sfratto alla moglie dell’inquilino. La raccomandata torna indietro, con scritto “sconosciuta.” La residenza risulta all’indirizzo della proprieta’ ma l’inqulina si e’ trasferita da diverso tempo, non che avrebbe fatto differenza perche’ ne’ lei, ne’ il marito hanno mai ritirato posta raccomandata da avvocato o corte.

    Pur avendo lasciato la proprieta’ nel 2017, la signora ha lasciato tutto il mobilio ed altro in casa del proprietario (deposito gratis) senza mai notificare il proprietario, ne’ preoccuparsi di restituire le chiavi.
    A meta’ agosto 2018, l’inqulina tramite un’agenzia di traslochi ha rimosso il mobilio dalla casa, senza avere la decenza di informare il proprietario. Per quanto riguarda le chiavi, sono ancora in suo possesso.

    Se cio’ non fosse sufficiente, negli ultimi 3 anni il padrone dell’appartamento sottostante si lamenta di perdita d’acqua (l’inquilina e’ stata avvertita dal suo proprietario tramite racc. R/R e da quello dell’appartamento sottostante, ignorando entrambi). Percio, oltre agli ovvi problemi causati al proprietario da inquilini incoscienti, truffatori e delinquenti, si e’ aggiunto il dilemma dell’inabilita’ del padrone di casa di entrare in casa sua per constatare il problema o i danni da rimediare. La legge non permette ad un proprietario di rompere la serratura e riprendere possesso della sua proprieta’, [b] anche[/b] dopo tante prepotenze ed usurpazioni da parte di un inquilino!

    E’ chiaro che non esiste legge che impone all’inquilino di rispettare i suoi obblighi!

    Come constatato sulla propria pelle da questo proprietario, l’inquilino puo’ essere moroso per anni, danneggiare la proprieta’, rendersi irreperibile, non rimettere la proprieta’ nelle condizioni in cui gli e’ stata consegnata. ritenere possesso delle chiavi, E l’unica cosa a disposizione del proprietario e’ intentare una causa con i suoi lunghi tempi e costi, e alla fine, forse, dopo tantissimi anni riavere il permesso di entrare in casa sua, avendo subito danni alla proprieta’, finanziari, alla salute e morali!!!!!

    Percio’, si solleva la questione: “Esistono leggi che proteggono i padroni di casa, non solo in teoria ma nei fatti???”

    La suddetta spiegazione e solo una piccola parte del travaglio subito da questo proprietario e la sua famiglia.

    Domande:

    1. COME fa questo proprietario a riavere la sua proprieta’, senza dover iniziare un’altra costosa e lunga causa?
    2. COME fa questo proprietario ad essere risarcito per tutti i danni?
    3. COSA puo’ far questo proprietario per evitare di trovarsi in causa con il proprietario dell’appartamento sottostante che pretende, con ragione, che la perdita dell’acqua sia risolta o fara’ intervenire i pompieri?

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