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Affitto o acquisto casa: evitare agenzia e provvigione firmando col proprietario

3 maggio 2015


Affitto o acquisto casa: evitare agenzia e provvigione firmando col proprietario

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 maggio 2015



Mandato all’agente immobiliare e firma del contratto direttamente col proprietario dell’immobile: breve guida a come comportarsi per evitare azioni di inadempimento contrattuale.

Quando si tratta di acquistare casa o, semplicemente, di prenderla in affitto c’è quasi sempre da fare i conti con l’agenzia immobiliare cui il proprietario abbia dato mandato. Il che implica dei costi aggiuntivi a titolo di provvigione – che di norma sostiene l’affittuario o l’acquirente – che potrebbero allontanare l’obiettivo di un affare davvero conveniente.

Così, non poche volte le parti, nell’interesse di conseguire immediatamente l’accordo e non farsi scappare l’occasione, tendono a inventare escamotage ai danni dell’agenzia, per non pagare a quest’ultima il dovuto corrispettivo per averle messe in contatto tra loro.

Ma quando è davvero possibile concludere il contratto direttamente col proprietario senza dover pagare la provvigione?

LEGGI ANCHEAgenzia immobiliare: esclusiva, durata incarico e risparmio

La legge dice che all’agente immobiliare spetta sempre il pagamento della provvigione se l’affare si conclude per effetto del suo intervento, anche dopo che il mandato è scaduto. A questi basta aver semplicemente messo in contatto le parti, anche se poi le stesse si accordano secondo termini contrattuali differenti rispetto a quelli inizialmente comunicati all’agenzia all’atto del conferimento del mandato.

Facciamo un esempio: il 5 febbraio scade il contratto di agenzia. L’incontro tra proponente e interessato si verifica il 1 febbraio ma l’atto viene formalmente siglato il 10 marzo: in tal caso all’agenzia spetta ugualmente la provvigione.

Se il mandato viene concesso senza esclusiva all’agenzia (una ipotesi rarissima, visto che la clausola è prevista nel contratto “standard”) il proprietario è libero di trovare direttamente un affittuario o un potenziale acquirente senza dover necessariamente attendere la fine del mandato.

La regola, però (almeno stando alla prassi commerciale) è la firma del mandato con esclusiva. In tal caso il proprietario non può trovare da sé altri interessati all’immobile prima della scadenza del contratto e, se ne trova, è comunque tenuto a pagare la penale o il compenso all’agenzia, a seconda di quanto prescritto nel contratto di mandato. In parole povere, se l’agente vi ha fatto visitare la casa e, magari, ha raccolto una vostra proposta indirizzata al proprietario, non sarà possibile rifiutarsi di pagare la provvigione anche se il contratto viene stipulato a distanza dopo la scadenza del mandato.

L’avente va pagato per il solo fatto di aver posto in essere un’attività di mediazione utile ed essenziale alla conclusione dell’affare tra venditore e acquirente, i quali non si sarebbero potuti incontrare e accordare senza l’intervento dell’agente.

Addirittura si ritiene che il compenso all’agente sia dovuto anche per la semplice attività di avvicinamento tra venditore e acquirente indipendentemente dal conferimento di un formale incarico scritto all’agenzia

Anche questa regola, però, va interpretata a seconda dei casi. Per esempio, se si stipula il contratto molto tempo dopo la scadenza del mandato (per esempio, un anno) e a un prezzo e condizioni notevolmente differente, l’agente che pure vi ha mostrato l’appartamento non potrà chiedervi la provvigione, in quanto ”l’affare” è sostanzialmente diverso da quello da lui promozionato.

Viceversa, se avete visto un cartello e avete contattato direttamente il proprietario, trattato il prezzo e concluso il contratto senza l’intervento dell’agente, questi non potrà pretendere alcunché da voi, anche se il proprietario gli ha conferito un mandato in esclusiva (ma in questo caso il locatore dovrà pagargli la provvigione a suo carico).

Quel che potreste fare, piuttosto, è verificare che il mediatore sia iscritto nel registro istituito presso la Cdc (o nel Rea, nel caso di società); infatti, se non lo è, anche se ha svolto una effettiva attività di intermediazione per la conclusione dell’affare, non gli spetta alcuna provvigione [1] ed, anzi, deve restituire le somme eventualmente già percepite.

Il diritto del mediatore alla provvigione (previsto dal codice civile [2]) sorge nei confronti di tutte le parti intermediate.

Attenzione però, perché il mediatore ha diritto a vedersi riconosciuta la provvigione solamente se la sua attività viene svolta in modo palese e se le parti si siano avvantaggiate della sua opera o del suo intervento [3]. Affinché possa nascere il diritto alla provvigione è dunque necessario che le parti siano a conoscenza dell’attività di mediazione che sta svolgendo il mediatore, il quale mai potrebbe lavorare in modo nascosto alle parti, magari con il proposito di far loro una sorpresa. Questo per evitare, ovviamente, che questi si avvantaggi di situazioni non riconducibili al suo lavoro.

Nel caso di compravendita immobiliare, la Cassazione ha ritenuto che all’agente spetti la provvigione anche se le parti firmano il contratto preliminare a mandato scaduto, ma poi non firmano più il contratto definitivo [4].

note

[1] Cass. sent. n. 19066/06. Cfr. art. 6, legge 39/89.

[2] Art. 1755 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 12390/11.

[4] Cass. sent. n. 22273/2010.

 

Autore immagine: 123rf com

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14 Commenti

  1. La premessa dell’articolo è sbagliata, in un mercato immobiliare che si è deprezzato fino al 40%, una provvigione del 2/3 % non può influenzare la convenienza della compravendita.

  2. … mi viene in mente una canzone di Antonello Venditti … siamo tutti furbi… escamotage etc… LA GENTE CHE LAVORA VA PAGATA!!!!

    1. io non so’ se il signore che ha fatto il commento e uno di quelli che lavora in agenzia immobiliare , ma il mio commento tra i venditori e gli acquirenti , mettete con queste persone quando fate una contrattazione un buon avvocato e stipulate un contratto privato ,non quelli prestambati che hanno loro e loro vantaggio vi troverete in problematiche anche legali , o altrimenti che e molto piu’ salutare in tutti i sensi inserire privatamente la vendita on line ci si guadagna molto di piu’….

  3. Fulgido esempio di come illustri studiosi di diritto e bravi e sapienti divulgatori, come l’estensore di questo pezzo, si ingegnano sui suggerimenti su come evitare l’agente immobiliare e non pagarlo, quasi come se lo stesso fosse un mascalzone per definizione.
    Attenzione, escamotage, evitare azioni… sono termini che alimentano la vulgata negativa nei ns. confronti quasi che il ns. lavoro si limiti alla sola attività di messa in relazione mentre molte di più sono responsabilità che giustamente ci vengono imposte dalla legge e dalla giurisprudenza consolidata.
    La soluzione per chi desidera non avere i servizi dell’agente immobiliare c’è ed è quella di non rivolgersi al mediatore, di non acquistare gli immobili che egli intermedia evitando così di ingegnarsi sul come frodarlo.
    Mandato o incarico di mediazione? la solita confusione.

    1. L’articolo non suggerisce escamotage. L’articolo illustra in quali casi la legge non prevede l’obbligo di pagamento. In buona sostanza l’articolo elenca i diritti del consumatore. Che, ovviamente, riteniamo debbano essere conosciuti. Così come i diritti degli agenti immobiliari, già illustrati in altri articoli presenti in questo portale. Grazie.

    2. Io sono un futuro acquirente e trovo scandaloso incassare dal 2 al 4% del valore dell’immobile venduto per una semplice intermediazione, per un padre di famiglia che già deve pagare istruttoria, ipoteca, assicurazione e mutuo!!! Bene vengano gli escamotage…

    3. Provate a indovinare quanto mi hanno chiesto di provvigione per un affitto da 300 euro/mese e indovinate perche’ ho fatto saltare l ‘ affare !

  4. L’articolo alimenta una serie di luoghi comuni errati, specialmente insistendo sulal aprola mandato” e sopratutto sottintendendo ceh una agenzia debba e può lavorare solo su presenza di incarico scritto e oltretutto, che qusto sia sempre in esclusiva, dimostrando di non conoscere al realtà del mercato italiano, che è in gran parte basato su incarichi verbali, o semplici, non in esclusiva:

    Il diritto alal provvigione nasce da codice civile (“della mediazione”) e non da semplice contratto, anzi, anche in assenza di contratti scritti l’agente che per il tramite della sua opera, azione, mezzi ecc. fa ancere i presupposti di un affare che si conclude, cristallizzatosi anche solo in obbligazione eseguibile (preliminare), matura il diritto alal provvigione, quindi giustissimo indicare che la scadenza del “mandato” (incarico?) non ha efffetto sul diritto, ma sbagliato far credere che ne sia la fonte.

  5. spettabile redazione,
    state praticamente facendo passare il mediatore immobiliare come il limite alla chiusura di un contratto di compravendita immobiliare.
    a mio avviso invece lo dovreste far inquadrare dal consumatore come colui che scopre gli scheletri nell’armadio di molti venditori, che pur di vendere lasciano passare qualcosa in cavalleria ma che poi uscirà al rogito…..facendo perdere tempo all’acquirente o al notaio….poi considerate anche l’aspetto della trattativa sul prezzo, infatti noi agenti conosciamo molto bene il mercato e le quotazioni dei diversi immobili che si vendono, i quali immobili spesso vengono iper valutati dal venditore o iper svalutati dal compratore, che cerca il solito affare, anche in questo caso l’intervento del mediatore serve a far incontrare le due volontà, al fine di chiudere ad un giusto prezzo che non destabilizzi un mercato già privo di un suo equilibrio…poi considerate anche quanti immobili risultano privi di una precisa documentazione, accatastamenti mai eseguiti, planimetrie vecchie di decenni, quando le si trovano e non mi dilungo su altro.
    allora sorge una domanda spontanea: quando anche gli avvocati potranno intermediare su determinati tipi di immobili, decreto legge che è in fase di approvazione se non erro, si cercherà di scavalcare anche loro, quando saranno incaricati di mediare su una compravendita? loro stessi si troveranno nella situazione professionale del terzo super partes….aspetteremo la scadenza del mandato per chiudere l’affare? io ho capito benissimo cosa avete scritto ma, mi dispiace dirlo, state screditando una intera categoria che non lavora per fregare il prossimo ma per facilitare il trasferimento di un bene con un corrispettivo in denaro e qui apro e chiudo una parentesi: voi che scrivete avete mai sentito parlare di anti – riciclaggio ? noi agenti si! perché siamo tenuti e ci prendiamo la responsabilità anche delle quantità di denaro che transitano da una tasca all’altra, con una procedura che conoscerete sicuramente. in ultima analisi vi ricordo che negli ultimi anni le compravendite si sono allungate elasticamente fino a sette mesi per chiudere e in questi sette mesi(di media) le volte che un acquirente visita l’immobile variano dalle 2 alle 22 volte e non sempre lo stesso immobile si trova nel paese in cui ha sede l’agenzia, quindi ore di lavoro, benzina, telefonate, recupero di documentazione…….vi invito a scrivere un articolo su come un agente immobiliare può facilitare la vendita di un immobile per il proprietario e l’acquisto di un immobile regolare e sicuro per l’acquirente, poi ne riparliamo……distinti saluti.

  6. Non avrei saputo dire meglio di quanto ha già fatto Luca Sergi! Sottolineo, oltre al contenuto, assolutamente fuorviante e lesivo di tutta una categoria, i termini e i modi con cui avete presentato la questione! Spero che qualcuno posti un articolo su: come evitare di pagare il dovuto ai redattori di un blog! Il tutto ovviamente dando consigli assolutamente in linea con la normativa! La gente deve sapere. Spero che le Associazioni di Categoria prendano ferma posizione contro questo modo di fare dis – informazione!

  7. In pratica state dicendo che se si vede un cartello di una agenzia poi si dovrebbe asserire che l’attività non era palese e per velocizzare l’affare e non perderlo conviene aspettare un anno dalla scadenza dell’incarico. Direi che siete geniali. partendo dal presupposto che legittimamente del lavoro dell’agente non ve ne frega nulla se volete consigliare, fate riferimento ad un sacco di normative su regolarità catastale e quantaltro che, quelle si, possono trasformare una potenziale vendita in un incubo. L’unica cosa veramente sensata dell’articolo è l’iscrizione al REA, ecco se dovete dare consigli, consigliate di evitare di affrontare compravendite con chi non è regolarmente iscritto, non tanto per le provvigioni ma perchè chi è iscritto al REA è obbligato ad avere una assicurazione professionale specifica con congrui massimali. L’assicurazione (ammesso che cel’abbia) del vostro amico, geometra di fiducia, amministratore condominiale ecc. non pagherà per un errore in una attività che non potevano fare.

  8. Vorrei complimentarmi per come avete illustrato il nostro quotidiano lavoro che oltre alle competenze che dobbiamo avere per svolgere al meglio la nostra” PROFESSIONE ” ( sempre se avete cognizioni di come viene svolto il nostro lavoro..,) ci sono altre caratteristiche, come il saper ascoltare capire le esigenze del cliente , e poi mi fermo qua perché oggi non è una giornata del tutto serena !
    Se pensate di toglierci il mercato con le vostre consulenze , forse dovete attendere un nuovo millennio !!!

  9. Personalmente sono arcistufo di leggere nei vari forum le cause di (auto)beatificazione della categoria degli agenti immobiliari: non siete affatto dei santi e vi fate pagare uno sproposito, spesso immotivatamente se non per il fatto che la legge ve lo consente, ma di certo non per il vostro operato. Cominciate a far pagare somme oneste e nessuno si preoccuperà di escamotages di sorta. Sono in cerca di una casa da un pò di tempo ho avuto a che fare con diversi rappresentanti della categoria degli A.I.
    Vi permettete di lamentarvi che vi tocca far visionare locali più e più volte senza essere pagati? Anche io mi trovo ad offrire un mucchio di consulenze senza che poi questi clienti acquistino nulla da me: è parte del mestiere. Ma poi non mi rifaccio con il “malcapitato” che decide di acquistare da me scaricandogli addosso anche le spese dei mancati introiti di chi non ha acquistato (ed un paio di agenti immobiliari mi han fatto discorsi di sto genere…). Dite che avete dovuto verificare che ogni cosa sia a posto prima di portare tutto da un notaio? Ma qualcosa dovrete pur fare santiddio! E quanto tempo ci avete perso? 2 giorni? 8 ore al giorno? Esagerando? e per questo mi chiedete l’equivalente di due/tre MESI di lavoro miei? Dite che a volte ci sono ricerche complesse che richiedono tempo per mettere in sicurezza l’acquirente. E se queste ricerche complesse non ci fossero? Un appartamento unico proprietario, niente vincoli niente di niente? Che fate? Vi riducete automaticamente la percentuale? Non mi pare proprio. Un agente una volta mi disse che avete delle responsabilità e di vedervi come foste dei notai, salvo poi scoprire (come testualmente citato da un altro agente) “ma pensi che io possa essere ritenuto responsabile di alcunchè se qualcosa non va a buon fine davanti al notaio? Io ne esco lindo senza alcun problema e nessuno mi può citare per nulla…”
    Altro caso che mi è capitato è stato di aver offerto una cifra per l’acquisto di un immobile e l’agente, scandalizzato, mi ha detto che era assolutamente troppo poco. Nel frattempo ho avuto modo di conoscere i proprietari, i quali mi han detto di non aver mai ricevuto alcuna offerta da quel agente e che la cifra gli sarebbe anche potuta andare bene… ora io perchè dovrei pagare un simile personaggio che cercava solo di tirare l’acqua al suo mulino invece di chiudere l’affare nell’interesse di entrambe le parti? Vi pare onesto questo? E sto tizio devo pagarlo comunque anche a distanza di anni ed anche se non ha fatto il suo lavoro? Ma fatemi il piacere!!! E non sto parlando di piccole agenzie improvvisate con personale senza qualifiche ma di nomi di primo piano. Scaduto il mandato, un paio di settimane dopo, mi sono ripresentato in agenzia (se li dovevo pagare comunque, che almeno se li guadagnassero un pò) ed ho riproposto le medesime condizioni ed allora si che stava bene sia l’offerta fatta che persino di trattare sulle percentuali esose richieste. E quando gli ho chiesto come mai non comparisse più la casa tra le sue offerte, la risposta serena sua è stata che sapendo che eravamo interessati all’immobile, per correttezza ha preferito rimuovere i riferimenti sia dal sito che dall’esterno dell’edificio. E questa era la stessa persona che poco tempo prima mi aveva fatto una lunga sparata sulla loro serietà impeccabile dovuta anche al marchio prestigioso cui sono legati. Ne avrò conosciuti almeno una dozzina di agenti ed agenzie e più o meno se ne salvava una soltanto. Ma non vi vergognate un pò ad essere proprio VOI con questi comportamenti ad avere la faccia tosta di protestare dei soliti furbetti che cercano di svicolare le leggi. Siete i primi a far parte dell’italietta che tanto vi scandalizza… almeno il buongusto del silenzio.

  10. Pienamente d’accordo con il commento precedente, una categoria INUTILE, mettete l’annuncio su un sito x dei tanti che ormai per 2 soldi danno spazio a chiunque e vi accaparrate clienti che inconsapevolmente firmando la carta di presa visione vi stanno già assicurando una lauta percentuale senza che voi facciate niente, è vero ci sarà il perditempo che vi fa sprecare benzina, ma poi tanto il pollo arriva bello pronto da spennare, e li tac pretendete una percentuale scandalosa su un immobile non vostro, su cui non avete nessun rischio di impresa, perché le società immobiliari non possiedono un bel niente se non una firma, e la tengono ben stretta per far valere i loro “diritti” di cosa poi me lo spiegherete, purtroppo sono incappato anche io in una trappola del genere e adesso per svincolarmi da una percentuale scandalosa devo fare le carte false, quindi siete voi agenti che mettete le persone in questa condizione, non è l’acquirente che vuole fare il furbo, siate più onesti e forse renderete davvero un “servizio”.

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