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Acquisto immobili a saldo e stralcio: cautele per un acquisto sicuro

4 maggio 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 maggio 2015



Tutela di chi intende comprare un immobile in presenza di più debiti da parte del venditore-precedente titolare, in presenza anche di vendita con aste.

 

Soprattutto negli ultimi anni è sensibilmente cresciuta la partecipazione alla aste fallimentari o alle aste che concludono procedure di espropriazione di immobili. L’incremento della partecipazione alle aste è dovuto sia al periodo di crisi economica (uno stimolo a cercare i veri affari), sia dalla diffusione dei mezzi come Internet che agevolano la partecipazione anche remota alle aste giudiziarie.

Quando il titolare dell’immobile è sopraffatto dai debiti e c’è il rischio che i creditori possano rivalersi sui suoi beni, compresa la casa, onde evitare che l’immobile venga messo all’asta, si sta diffondendo la pratica di procedere, o di tentare di procedere, con le cosiddette vendite “a saldo e stralcio”. Ci si reca, cioè, dal creditore e dal proprietario dell’immobile e si cerca di chiudere un accordo “a tre” per acquistarlo, saldare il debito con il/i creditore/i.

Essenziale è cercare un accordo con tutti i creditori del proprietario dell’immobile posto all’asta e non solo con il principale di essi.

Fra i creditori (generalmente muniti di ipoteca) che compaiono nell’elenco di quelli interessati quando un immobile finisce alle aste immobiliari o fallimentari, si trova il condominio, la banca (nel caso in cui l’immobile sia stato pignorato a seguito del mancato pagamento delle rate del mutuo), Equitalia oltre a tutti gli altri che è possibile individuare richiedendo una visura alla locale Camera di commercio.

 

L’accordo transattivo, eventualmente raggiunto con i creditori, prevede solitamente una riduzione in percentuale dei debiti del proprietario a fronte dell’obbligo dell’acquirente di soddisfare subìto tutti i creditori del proprietario debitore. In pratica, l’acquirente risparmia qualcosa sul prezzo effettivo di vendita e, tuttavia, va a pagare i debiti dell’alienante.

È quindi fondamentale reperire tutti i creditori perché, in caso contrario, si rischia di acquistare un immobile e trovarsi successivamente ad affrontare debiti, pesi od oneri magari ingenti, che potrebbero trasformare uno sperato affare in un incubo.

Siglato l’accordo tra proprietario e (sperabilmente) tutti i creditori, ad esso seguirà un contratto preliminare di vendita (cosiddetto compromesso) tra il potenziale acquirente ed il proprietario-venditore che sta subendo l’esecuzione immobiliare.

Nel caso in cui il proprietario-venditore non si presenti alla stipula del contratto definitivo (il cosiddetto rogito notarile), l’acquirente potrà cautelarsi agendo contro di lui sulla base delle norme relative alla responsabilità precontrattuale [1] ed ottenendo, eventualmente, una sentenza che sostituisca il contratto di vendita vero e proprio (cosiddetta azione per l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre).

Un’ultima importante annotazione per coloro che vogliano procedere all’acquisto di immobili attraverso questa procedura: solitamente il principale creditore (istituto bancario o società finanziaria o Equitalia) pretende il pagamento della somma loro dovuta (ridotta sulla base dell’accordo transattivo raggiunto) in un’unica soluzione e solo raramente in più rate.

Ciò riduce la possibilità di accordo a soggetti che abbiano comunque immediate disponibilità finanziarie o che possano, al più, godere di solido credito bancario.

note

[1] Art. 1337 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

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