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Lo sai che? Infiltrazioni: risarcisce il condominio che non ha impermeabilizzato il terrazzo

Lo sai che? Pubblicato il 10 maggio 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 maggio 2015

Lastrico solare: la responsabilità per le macchie di umidità negli appartamenti sottostanti è dell’ente di gestione che non ha custodito diligentemente il tetto.

Il condominio ha la custodia del lastrico solare (il cosiddetto terrazzo che funge da coperta dello stabile) e, pertanto, è anche responsabile dei danni provocati dall’omessa manutenzione dello stesso. Risultato: se le infiltrazioni di acqua giunte negli appartamenti sottostanti sono state causate proprio da una mancata impermeabilizzazione del terrazzo, a dover pagare i danni è proprio il condominio.

A stabilirlo è stata la Cassazione con una sentenza di due giorni fa [1].

È errato pensare che per questo tipo di danni non abbia colpa il condominio: anzi, la colpa – dice la Corte – è automatica proprio per via del mancato rispetto, da parte dell’ente di gestione, delle leggi, regolamenti e regole di diligenza, prudenza e perizia, al cui rispetto il condominio deve improntare la propria condotta (anche) nei rapporti della vita comune di relazione.

L’omessa impermeabilizzazione del terrazzo condominiale costituisce proprio un comportamento imprudente e negligente, e quindi fa scattare la “colpa” del condominio per i danni provocati dalle infiltrazioni ai proprietari delle unità immobiliari. Al contrario, ed a riprova di ciò, infatti – concludono i giudici – in presenza di un comportamento diligente consistente proprio nella realizzazione della detta impermeabilizzazione, non si verificherebbe, molto probabilmente, alcuna infiltrazione di umidità o di acqua.

note

[1] Cass. sent. n. n. 9294/15 dell’8.05.2015.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 7 gennaio – 8 maggio 2015, n. 9294
Presidente Petti – Relatore Scarano

Svolgimento del processo

Con sentenza del 23/4/2010 la Corte d’Appello di Trento, in accoglimento del gravame interposto dal Condominio (omissis) e in conseguente riforma della pronunzia Trib. Trento 9/6/2008, ha rigettato la domanda nei confronti del medesimo proposta dalla società La Commerciale di Marco Radice & C. s.n.c. di risarcimento del danno lamentato in ragione di infiltrazioni asseritamente provenienti dal terrazzo condominiale.
Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la società La Commerciale di Marco Radice & C. s.n.c. propone ora ricorso per cassazione affidato a 3 motivi, illustrati da memoria.
Resistono con separati controricorsi il Condominio e la chiamata I.T.A.S. Mutua, che spiegano altresì ricorso incidentale condizionato rispettivamente sulla base di 4 motivi ed unico motivo.
La ricorrente ha presentato note d’udienza ex art. 379, ult. co., c.p.c..

Motivi della decisione

Con il 1 motivo la ricorrente in via principale denunzia “violazione e falsa applicazione” degli artt. 346, c.p.c., 2043, 2051 c.c., in relazione all’art. 360, 1 co. n. 3, c.p.c..
Si duole che la corte di merito abbia erroneamente ritenuto la “mancata contestazione della qualificazione ex art. 2043 c.c. della responsabilità del condominio” come sostanziante la “volontà abdicativa” della domanda ex art. 2051 c.c..
Con il 2 ed il 3 motivo denunzia “violazione e falsa applicazione” dell’art. 2043 c.c., in relazione all’art. 360, 1 co. n. 3, c.p.c..
Si duole che la corte di merito abbia erroneamente ravvisato provato il fatto delle infiltrazioni provenienti dalla terrazza condominiale ma non anche la colpa del Condominio coeva alla commissione dell’illecito, ritenendo di non poter all’uopo valorizzare la mancata tempestiva attivazione per porre rimedio alle verificatesi infiltrazioni, in tal caso la colpa attenendo a fatto successivo.
I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono fondati e vanno accolti nei termini di seguito indicati.
Come questa Corte ha già avuto modo di affermare in tema di risarcimento dei danni, l’indicazione nell’atto introduttivo, e la conseguente applicazione in primo grado, di una norma che costituisce titolo di responsabilità diverso da quello realmente esistente, e correttamente individuato nel giudizio di appello, non comporta la formazione di un giudicato implicito, trattandosi di mera qualificazione giuridica del fatto storico addotto a fondamento della richiesta risarcitoria.
L’attore totalmente vittorioso in primo grado non ha pertanto l’onere di proporre appello incidentale al fine di far valere la possibilità che la responsabilità del danneggiante, accertata in primo grado sul piano fattuale, sia riconducibile a una diversa fonte; mentre rientra nel potere ufficioso del giudice di merito, in qualsiasi fase del procedimento, il compito di qualificare giuridicamente la domanda e di individuare conseguentemente la norma applicabile (cfr., con riferimento ad ipotesi di qualificazione da parte del giudice di appello dell’inquadramento della fattispecie ai sensi dell’art. 2051 c.c., con mutamento, in assenza di appello incidentale, della qualificazione giuridica proposta dall’attore ed accolta dal giudice di primo grado, che aveva ritenuto applicabile l’art. 2043 c.c., Cass., 18/7/2011, n. 15724; Cass., 5/9/2005, n. 17764).
Orbene, nell’affermare che il “primo Giudice…, a fronte della domanda di responsabilità ex artt. 2051 e 2043 c.c. formulata dalla società, ha ravvisato la responsabilità del Condominio sotto tale secondo aspetto… e l’odierna appellata non ha contestato siffatta qualificazione non riproponendo più nel presente grado, neppure in via subordinata, le argomentazioni a sostegno di una responsabilità ex art. 2051 c.c., onde tale qualificazione non può più essere posta in discussione”, ha invero disatteso il suindicato principio, non essendosi formato invero alcun giudicato implicito o preclusione di alcun tipo alla qualificazione della domanda da parte del giudice dell’appello e all’individuazione da parte del medesimo della norma conseguentemente applicabile.
Va ulteriormente posto in rilievo come risulti erronea altresì l’affermazione della corte di merito secondo cui la società danneggiata ed odierna ricorrente non abbia assolto l’onere di provare “anche il profilo soggettivo (dolo o colpa) dell’illecito”.
Osservato che correttamente la corte di merito ha escluso che la colpa del danneggiante possa essere invero ravvisata nel contegno successivo del danneggiante per non essersi il medesimo prontamente attivato per verificare e porre “tempestivo rimedio al problema”, va posto in rilievo come, diversamente da quanto da tale giudice sostenuto, l’elemento soggettivo dell’illecito della condotta risulti invero implicitamente provato in ragione dell’accertato “difetto di impermeabilizzazione del bene condominiale”.
Erroneamente la corte di merito afferma al riguardo che “cosi operando si verrebbe a confondere la sussistenza dell’elemento soggettivo con l’esistenza del nesso causale”, giacché quest’ultimo esprime la derivazione dell’evento dalla condotta colposa, laddove la colpa rimane integrata dalla violazione della misura della diligenza obiettivamente dovuta dal soggetto.
Come questa Corte ha già avuto modo di affermare in relazione a differenti fattispecie (cfr. Cass., 27/8/2014, n. 18304, e, da ultimo, Cass., 20/2/2015, n. 3367), così come in ambito contrattuale anche ai fini della configurabilità della responsabilità extracontrattuale la colpa sì sostanzia nell’inosservanza di leggi, regolamenti, regole e discipline nonché nell’obiettiva violazione degli aspetti della diligenza, della prudenza e della perizia, al cui rispetto il soggetto deve improntare la propria condotta (anche) nei rapporti della vita comune di relazione.
Ormai da tempo superata, se non addirittura tramontata, la concezione etica della responsabilità civile (informata sulla concezione psicologica della colpa, propria invero del diritto penale), va affermato che, come anche in dottrina non si è mancato di porsi autorevolmente in rilievo, pure nei comuni rapporti della vita di relazione, oltre che nell’adempimento delle obbligazioni, la diligenza assume imprescindibile e decisivo rilievo, quale criterio di determinazione del modello di condotta.
Essa vale allora a distinguere sia tra comportamenti negozialmente dovuti o meno che tra comportamenti obiettivamente leciti ed illeciti (v. Cass., 20/2/2015, n. 3367).
Designando lo sforzo dal soggetto dovuto per la salvaguardia dell’interesse altrui, avuto riguardo alle circostanze concrete del caso, in entrambe le ipotesi la diligenza si pone altresì quale criterio di responsabilità (v. Cass., 20/2/2015, n. 3367).
Essa segna dunque la condotta obiettivamente dovuta, la cui violazione ridonda in termini di responsabilità civile (anche) extracontrattuale e obbliga al risarcimento dei danni derivanti dall’evento causalmente ascrivibile alla condotta negligente, e pertanto illecita.
Emerge evidente, a tale stregua, come l’omessa impermeabilizzazione del terrazzo condominiale depone per una connotazione in termini (quantomeno) di imprudenza e negligenza, e pertanto di colpa, della condotta nel caso mantenuta dal Condominio da cui è conseguito l’evento dannoso delle infiltrazioni, le quali in presenza viceversa di condotta diligente estrinsecantesi nella realizzazione della detta impermeabilizzazione non si sarebbero, in base a ad un criterio di normalità, invero verificate.
Dell’impugnata sentenza s’impone pertanto, assorbiti ogni altro e diverso profilo nonché i ricorsi incidentali condizionati, la cassazione in relazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Trento che, in diversa composizione, procederà a nuovo esame, facendo dei suindicati disattesi principi applicazione.
Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie p.g.r. il ricorso, assorbiti gli incidentali condizionati, e rinvia, anche per spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Trento, in diversa composizione.

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