Inerzia dell’amministratore di condominio: quale difesa

Negligenza dell’amministratore: quando agire per ottenere il risarcimento del danno subìto per la condotta omissiva.

Non sono purtroppo pochi i casi di negligenza dell’amministratore di condominio che, con il proprio comportamento inerte, causi danni ai condomini e, talora, anche a terzi. Ancor più spesso la censura mossa al professionista è quella di mancata esecuzione delle delibere assembleari, compito che invece la legge [1] gli affida espressamente. Si tratta di uno dei compiti essenziali e più rilevanti dell’incarico di amministratore e, perciò, è assai grave la condotta di quell’amministratore che non agisca, restando inerte, per dare sollecita esecuzione ai contenuti della delibera adottata dall’assemblea condominiale.

La legge stessa [2] prevede come reagire in tali circostanze stabilendo che, nel caso in cui non vengano presi i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, o nei casi in cui non venga eseguita la deliberazione presa dall’assemblea, ogni condomino può ricorrere al giudice che, a sua volta, potrà anche nominare, in sostituzione e se necessario, un altro amministratore.

In tal modo, quindi, la legge stessa prevede come far fronte all’inerzia colpevole dell’amministratore condominiale dando facoltà, anche ad un solo condomino, di ricorrere al tribunale affinché siano adottati i provvedimenti necessari per gestire il condominio.

La legge [3], inoltre, autorizza il singolo condomino, ma solo quando sia necessario provvedere a un’opera urgente (ad esempio: riparazione del tetto da cui sia imminente la caduta di calcinacci), ad anticipare le spese (di cui poi chiedere il rimborso delle quote spettanti agli altri condomini), per conto e nell’interesse del condominio intero e senza alcuna autorizzazione né dell’assemblea né di un eventuale amministratore “distratto”.

In tale ipotesi, il condomino avrà diritto al rimborso da parte degli altri condomini a condizione, si ripete, che la spesa sia urgente, che sia stata necessaria per la manutenzione di beni comuni e che si possa, in qualche modo, dimostrarlo.

Ovviamente, in tutti i casi in cui l’inerzia dell’amministratore abbia prodotto un qualsiasi danno al condominio (direttamente ai condomini o indirettamente perché subìto da terzi estranei che intendano rivalersi sul condominio), l’amministratore sarà tenuto a risarcire tale danno: si pensi, ad esempio, ai maggiori danni che il ritardo dell’amministratore avrà prodotto su beni comuni che andavano riparati, oppure ai danni che terzi estranei avranno subìto per il ritardo nelle opere di manutenzione straordinaria già deliberate dall’assemblea.