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Abuso edilizio l’apertura di nuova finestra al posto della vecchia

21 maggio 2015


Abuso edilizio l’apertura di nuova finestra al posto della vecchia

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 maggio 2015



Il decreto del Fare e lo Sblocca Italia non hanno comportato modifiche alla normativa in tema di modifica di prospetti dell’edificio.

Commette un abuso edilizio chi chiude una finestra per aprirla da un’altra parte se prima non ha richiesto il permesso per costruire. Il chiarimento arriva dalla una recente sentenza [1] della Cassazione. È infatti vero che il decreto del Fare e lo Sblocca Italia hanno eliminato i limiti del vincolo di forma degli edifici e sostituito il permesso di costruire con la SCIA. Ma ciò non vale nei casi in cui ci sia una modifica del prospetto dell’edificio, ossia della sua facciata (che è cosa ben diversa dalla sagoma). Ma procediamo con ordine.

La legge [2] considera “ristrutturazione edilizia” ogni intervento volto a trasformare i manufatti attraverso un insieme di opere che possono condurre a un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi possono comportare il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio e l’eliminazione, la modifica, l’inserimento di nuovi elementi o impianti [3].

Quanto invece alla apertura di una nuova finestra, tale tipo di opere non è stato interessato dalle recenti modifiche normative che hanno agevolato il compito di molti proprietari di casa, “sburocratizzando” la materia. In particolare, dal 21 agosto 2013, è in vigore una nuova legge [4] che ha introdotto, in materia, numerose novità quali:

– l’eliminazione del vincolo di sagoma nel caso di ristrutturazioni edilizie;

– l’esenzione della Scia (salvo alcuni eccezionali casi) agli interventi di ristrutturazione edilizia, nonché delle cosiddette “varianti minori” ai ai permessi di costruire in caso di modifica della sagoma.

La nuova definizione di ristrutturazione edilizia semplifica, dunque, le procedure di rilascio del titolo abilitativo edilizio, poiché consente di effettuare i lavori con la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) anche nei casi in cui la ristrutturazione edilizia comporti la modifica della sagoma preesistente (purché l’intervento non sia sottoposto a vincolo dei beni culturali e del paesaggio).

Un’ulteriore legge dello scorso anno [5] ha poi previsto, tra l’altro, che tra gli interventi di manutenzione straordinaria, vengono ora ricompresi anche quelli volti al frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico (sempre che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso).

Tuttavia, come si diceva in apertura, anche le modifiche introdotte non hanno portato novità per quanto riguarda quelle opere edilizie, che comportino la modifica dei prospetti. Il concetto di prospetto, infatti, non va confuso con quello di sagoma.

Per “sagoma” si intende la conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale; solo le aperture che non prevedano superfici sporgenti vanno escluse dalla nozione stessa di sagoma [6].

La modifica dei prospetti invece attiene alla facciata dell’edificio, e quindi è cosa diversa dalla sagoma che indica la forma della costruzione complessivamente intesa, ossia il contorno che assume l’edificio.

 

Risultato: la chiusura di preesistenti finestre e la loro apertura in altre parti, oppure l’apertura di balconi in luogo di finestre, così come l’allargamento del portone di ingresso, essendo relativi al prospetto, non afferiscono al concetto di sagoma.

Pertanto, in definitiva, un intervento quale possa essere lo spostamento di una finestra da un lato all’altro dell’edificio, comporta una parziale demolizione e successiva ricostruzione del manufatto, pur mantenendo le medesime dimensioni di quello preesistente (e quindi la sua sagoma): pertanto necessita di permesso di costruire [7].

note

[1] Cass. sent. n. 20846/2015.

[2] d.P.R. n. 380/2001 art. 3, co. 1, lett. d) per come modificato dal d.lgs. n. 301/2002.

[3]Cass. sent. n. 834/2008 del 13.01.2009.

[4] L. n. 98/2013 del 9.08.2013, di conversione del D.L. n. 69/2013.

[5] D.l. n. 133/2014, convertito in legge n. 164/2014.

[6] Cass. sent. n. 19034/2004.

[7] d.P.R. n. 380 del 6.06.2015.

Autore immagine: 123rf com

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