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Lo sai che? Locazione: vizi, infiltrazioni, umidità e impianti. Cosa fare

Lo sai che? Pubblicato il 24 maggio 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 24 maggio 2015

Nel caso di contratto di affitto sempre meglio verificare in anticipo eventuali difetti dell’immobile.

 

Visionare con attenzione i locali di un immobile prima di firmare il relativo contratto di affitto non è solo una regola di prudenza, ma serve anche ad evitare problemi legali in un momento successivo. Infatti, qualora nell’appartamento siano presenti dei difetti di qualsiasi tipo (per es.: impianto idraulico o di riscaldamento non funzionanti, umidità, infiltrazioni, finestre o persiane rotte, ecc.) e questi vizi siano chiaramente visibili o, comunque, conoscibili con un minimo di diligenza, essi non potranno più essere contestati in un momento successivo. In altre parole, solo i difetti “occulti” danno diritto all’inquilino, una volta stipulato il contratto, a pretendere un risarcimento o una riduzione del prezzo dell’affitto.

Si tratta di un orientamento, questo, ormai pacificamente condiviso dai giudici e, da ultimo, ricordato dalla Cassazione con una sentenza di questi giorni [1].

 

Se, dunque, all’atto della sottoscrizione della scrittura privata di locazione dell’immobile (sia essa a uso abitativo o commerciale), il conduttore non usa quell’accortezza tipica che dovrebbe utilizzare chiunque sta per concludere un affare e non si cura di verificare la “merce” che gli viene proposta (in questo caso l’appartamento), non potrà poi lamentarsi se essa non corrisponde alle sue aspettative: sempre che – ovviamente – i suddetti vizi erano da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Tale comportamento negligente, infatti, viene considerato come una rinuncia a far valere qualsiasi contestazione.

Diverso è il discorso per quei difetti dell’immobile che, anche con un comportamento prudente, non sarebbero mai stati scoperti perché avrebbero richiesto un grado di esperienza tale o indagini particolarmente approfondite e tecniche da sfuggire alle competenze dell’uomo medio. In tali casi, infatti, resta ferma la possibilità di sollevare contestazioni ed, eventualmente, adire il giudice per la tutela giudiziaria. In tal caso ad aiutare il locatore non potrebbe neanche essere la clausola contrattuale, firmata dall’altra parte, con cui questa dichiari di “accettare l’immobile nello stato in cui si trova e di riconoscere espressamente che i locali e gli impianti sono in buono stato ed idonei all’uso convenuto”.

Il caso più comune di “vizio” di un immobile è costituito dalle macchie di umidità che, di norma, non solo comportano problemi estetici, ma sono anche e soprattutto indice di insalubrità dei luoghi.

Il discorso, a maggior ragione, vale anche per le infiltrazioni d’acqua, senza contare che, per l’eliminazione delle stesse sono sempre necessari degli interventi strutturali. Ma gli esempi potrebbero moltiplicarsi. Si pensi a uno scarico che non funzioni; a una tapparella che non si chiuda bene e lasci filtrare la luce; all’acqua che non scorra correttamente dai rubinetti, all’assenza di aria condizionata, ecc.

Difatti, quanto al buon funzionamento dell’impianto idrico esso ben potrebbe essere sperimentato semplicemente mettendolo in funzione; le infiltrazioni possono verosimilmente individuarsi dalla presenza di eventuali macchie sul soffitto, ecc.

Tutte le volte – insomma – in cui i vizi denunciati dall’inquilino, se realmente esistenti, hanno una natura tale da poter essere facilmente riconoscibili al momento in cui è stato visionato l’immobile, non è più possibile contestarli, chiedere un risarcimento o la risoluzione del contratto: questo perché, per legge, si presume che vi sia stata una rinuncia implicita a farli valere.

note

[1] Cass. sent. n. 10282/15 del 20.05.2015.

Autore immagine: 123rf com


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