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Condominio: la delibera dell’assemblea si impugna in 30 giorni

23 maggio 2015


Condominio: la delibera dell’assemblea si impugna in 30 giorni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 maggio 2015



All’ultima assemblea di condominio, di cui sono ormai trascorsi i termini di impugnabilità, la spesa per la pulizia delle scale è stata ripartita in base alla tabella millesimale generale, senza tener conto del piano dei vari appartamenti. Essendo i bilanci approvati, non è più possibile ricalcolare le spese in base ai giusti criteri? Credo inoltre che questo succeda da anni. Cosa è possibile fare?

Con la legge di riforma del condominio, il codice civile stabilisce [1] che, per ascensori e scale, le spese di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori sono ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari dai quali vengono utilizzati tali servizi.

E quindi, le spese relative per le scale e gli elementi ad esse connessi (scalini, pianerottoli, corrimani) vanno ripartite per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l’altra metà “esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Questi criteri valgono, in realtà, per tutte le spese relative alla conservazione dell’edificio e delle parti comuni, per mantenere l’uso e il godimento a vantaggio dei condomini facendo fronte alla naturale deteriorabilità delle strutture.

Per quanto invece riguarda le spese per la pulizia delle scale, bisogna considerare che, a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia [2]. Pertanto, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono: tale criterio tiene conto, quindi, di una ripartizione delle spese secondo il maggior uso che alcuni condomini fanno di determinati beni comuni.

A questo punto bisogna considerare la fondamentale differenza tra delibere dell’assemblea nulle e annullabili.

Le nulle sono prive degli elementi essenziali (per esempio: manca l’indicazione dei nominativi dei presenti in assemblea e dei rispettivi millesimi o dei votanti); hanno oggetto impossibile o illecito cioè contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume (per esempio: dispongono opere di abuso edilizio o vietano l’acquisto di appartamenti a determinati soggetti per ragioni di discriminazione razziale); hanno oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (per esempio: disciplinano l’utilizzo di un bene che in realtà è di proprietà esclusiva di un solo condomino).

Quelle annullabili invece sono tali quando: la costituzione dell’assemblea è irregolare (per esempio: non si raggiunge il numero minimo di partecipanti); sono prese con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; sono affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti anche al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; sono affette da vizi di irregolarità nel procedimento di convocazione dei condomini; violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.

Ora, in considerazione del fatto che la delibera citata sulla ripartizione delle “spese relative alla pulizia delle scale” non è lesiva dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condominio, ma è soltanto viziata per una falsa causa, si può pacificamente affermare che la stessa è affetta da annullabilità e quindi [3] “ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.

Pertanto, qualora per gli assenti non sia stato ancora comunicato/inviato il verbale di assemblea, è possibile impugnare la relativa delibera nel predetto termine di 30 giorni. In caso contrario, occorre aspettare la prossima assemblea ordinaria per l’approvazione o meno del riparto consuntivo/preventivo, per poi sollevare la problematica in sede di discussione per l’approvazione del bilancio consuntivo e/o preventivo e, se del caso, impugnare la relativa delibera.

note

[1] L. n. 220/12 che ha modificato l’art. 1124 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 432/2007. La ripartizione delle spese per la pulizia e l’illuminazione delle scale di un condominio va fatta, in analogia con la norma speciale dell’art. 1124 cod. civ., con l’applicazione, però, integrale del criterio dell’altezza di piano – cioè in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo – in quanto la disposizione contenuta nell’art. 1124 cod. civ. comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio che è applicativo del principio generale di cui all’art. 1123 comma 2 cod. civ. e, quindi, non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate.

[3] Ex art. 1137 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

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