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Manutenzione scale condominio: come ripartire le spese

26 maggio 2015


Manutenzione scale condominio: come ripartire le spese

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 maggio 2015



Scale in condominio: come si dividono gli oneri per la manutenzione, sostituzione e pulizia.

Condominio: come si fa a ripartire le spese di manutenzione delle scale dello stabile? E quelle per la pulizia? Si tratta di due operazioni che coinvolgono, in modo differente, gli interessi dei proprietari con appartamento ai piani superiori e quelli ai piani inferiori che non utilizzano spesso le scale. Ecco perché esiste una disciplina speciale per tali voci di bilancio condominiale. Cerchiamo, allora di fare chiarezza.

Spese di manutenzione e sostituzione

Riguardo le spese di manutenzione e sostituzione delle scale (e anche per l’ascensore), il codice civile [1], per come modificato dalla recente riforma del condominio, stabilisce che alla spesa partecipano solo i proprietari delle unità immobiliari a cui servono detti servizi (quindi, non gli appartamenti situati in altre scale non soggette ai lavori).

Inoltre, la spesa in questione è ripartita tra essi, per metà in base al valore delle singole unità immobiliari (ossia per millesimi) e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo: pertanto i proprietari degli appartamenti al piano terra pagheranno la metà della spesa in ragione dei loro millesimi di proprietà, e null’altro dovranno, in quanto l’altezza del loro piano è pari a zero.

I condomini, però, possono concordare un diverso criterio di ripartizione di tali oneri, purché la decisione venga approvata in assemblea con l’unanimità dei consensi. In alternativa, la deroga alla disciplina prevista dal codice deve essere contenuta in una clausola del regolamento contrattuale di condominio. È quanto confermato dalla Cassazione con una recente sentenza [3]: la Corte ha avuto modo di ribadire che i criteri di ripartizione degli oneri condominiali sono derogabili, ma la deroga deve essere provata.

Spese di pulizia

Diverso il discorso per le spese dovute alla ditta di pulizia per il lavaggio settimanale. Infatti, in tale caso, la Cassazione ha detto che l’unico criterio da adottare è quello dell’altezza dell’appartamento, in deroga quindi alla disciplina generale prevista dal codice per le spese di manutenzione e sostituzione [4]. In pratica, secondo la Suprema Corte le spese per la pulizia e l’illuminazione delle scale di un condominio va fatta in base all’altezza di piano – cioè in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Anche in questo caso, però, l’assemblea, all’unanimità, può decidere per un diverso sistema di ripartizione.

note

[1] Art. 1124 cod. civ.

[2] L. 220/2012.

[3] Cass. sent. n. 8823/2015.

[4] Cass. sent. n. 432/2007.

Autore immagine: 123rf com

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