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Come recedere dalla locazione per gravi motivi

26 maggio 2015


Come recedere dalla locazione per gravi motivi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 maggio 2015



Affitto: quali devono essere i gravi motivi per consentire all’inquilino di recedere anticipatamente dal contratto e come vanno comunicati?

Il problema del recesso anticipato da un contratto di locazione, prima cioè della sua naturale scadenza, è assai ricorrente (sia nelle locazioni ad uso abitativo che commerciale) stante la protratta durata di tale tipo rapporti contrattuali. Basti pensare che la forma più tipica di affitto richiede una durata minima di 8 anni (4 anni più altri 4 di rinnovo automatico, salvo talune e specifiche ipotesi particolari).

La legge e la giurisprudenza, però, consentono al conduttore di recedere anticipatamente per gravi motivi, anche se tale possibilità non è prevista dal contratto. In altre parole, in qualsiasi momento l’inquilino può abbandonare l’immobile dandone comunque preavviso sei mesi prima con raccomandata a.r. [1]. Ma tale diritto scatta solo nel caso in cui sopraggiungano fattori estranei alla volontà del conduttore tali da sovvertire l’originario assetto di interessi dedotto in contratto. È quanto precisato dalla Cassazione in una recente sentenza [2].

In buona sostanza, i gravi motivi, secondo i giudici, non possono attenere alla semplice valutazione soggettiva e personale del conduttore sulla convenienza o meno di continuare a occupare l’immobile locato, ma devono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla firma del contratto, tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, anche solo per ragioni di ordine economico, la prosecuzione del rapporto di locazione [3].

Nonostante la legge non lo preveda espressamente, la comunicazione di tali gravi motivi, fatta dall’inquilino, deve avvenire insieme alla comunicazione di recesso (e, quindi, entro 6 mesi dalla data di rilascio dell’immobile). Insomma, la lettera con cui si comunica la disdetta va motivata e deve specificare quali siano tali fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti che rendano oggettivamente impossibile la prosecuzione del contratto. Ciò al fine di consentire il controllo da parte del locatore.

Dunque, il recesso anticipato non può prescindere dalla comunicazione di tali motivi, in mancanza dei quali la semplice disdetta non ha alcun effetto.

Curiosità

Tra i vari motivi che giustificano il recesso dalla locazione per gravi motivi, la Cassazione ha ritenuto esservi la particolare rumorosità del vicino o del cane di quest’ultimo, tale da rendere insopportabile la vita all’inquilino (leggi “Sì al recesso dalla locazione se il cane del vicino fa rumore”).

FAC SIMILE LETTERA DI DISDETTA

Io sottoscritto sig…. in qualità di conduttore dell’immobile sito in …. a me dato in locazione con contratto del …. registrato in data…., n….., comunico con la presente la mia volontà di recedere dal contratto di locazione in corso per i sopraggiunti e seguenti gravi motivi che di seguito espongo (per es.: ricovero urgente in casa di cura; fallimento dell’attività o sopraggiunto stato di disoccupazione, ecc.).

Le confermo quindi che provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità a far data dal…. (almeno 6 mesi prima della data di comunicazione). Sarà mia cura relazionarLa prossimamente al fine di concordare le modalità per la consegna delle chiavi, previo sopralluogo nell’immobile locatomi onde accertarne lo stato manutentivo.

In attesa di riscontro porgo

Distinti saluti

Luogo, data, firma

note

[1] Art. 27 ult. co. l. n. 392/1978.

[2] Cass. sent. n. 2868 del 13.02.2015.

[3] Cass. sent. n. 26892 del 19.12.2014.

Autore immagine: 123rf com

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