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Lo sai che? Umidità e spese per l’eliminazione: come si dividono in condominio

Lo sai che? Pubblicato il 2 giugno 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 2 giugno 2015

Regole per suddividere tra i comproprietari di edifici condominiali gli importi per l’esecuzione delle riparazioni necessarie ad impedire le infiltrazioni provenienti da lastrici solari o da scale e pianerottoli.

 

Una delle cause che conduce a dissapori e liti nell’ambito condominiale è senza ombra di dubbio quella connessa al problema delle infiltrazioni di umidità. Non esiste condominio nel quale, prima o poi, questo tipo di problema non si presenti e non debba essere affrontato.

Purtroppo, però, il problema è assai difficile da risolvere in quanto, spesso, risultano oscuri anche i modi per condurre a soluzione la questione ed eliminare, attraverso opere eseguite a regola d’arte, infiltrazioni e macchie di umidità.

Innanzitutto, giova ricordarlo, occorre senz’altro comprendere l’origine del problema, cioè da dove provengano le infiltrazioni. Volendo limitare la casistica ai casi più frequenti, le infiltrazioni provengono nella stragrande maggioranza dei casi dai lastrici solari oppure da manufatti collegati ai muri esterni condominiali, come le scale esterne con annessi pianerottoli.

Per evitare di perdere tempo prezioso, è necessario che l’assemblea condominiale affidi incarico ad un tecnico per stabilire con precisione da dove provengano le infiltrazioni e quale ne sia la causa (normale usura o, ad esempio, negligenza da parte di chi aveva l’utilizzo esclusivo del lastrico).

Nel caso di infiltrazioni provenienti dai lastrici solari, la legge [1] stabilisce che la spesa per riparare il danno che provoca l’infiltrazione e le spese per risarcire colui o coloro i quali dalle infiltrazioni hanno subìto danni alle loro proprietà esclusive, si suddivide ponendo un terzo di essa a carico di chi utilizza il lastrico in via esclusiva e due terzi a carico dei comproprietari ai quali il lastrico serve da copertura (compreso colui il quale ha subìto il danno).

Questo criterio di suddivisione delle spese trova applicazione, però, solamente se le infiltrazioni siano causate dalla normale usura delle guaine protettive e della impermeabilizzazione del lastrico dovuto al trascorrere del tempo.

Se, invece, una perizia di un tecnico abilitato (incaricato dall’assemblea condominiale) accertasse che l’infiltrazione è dovuta esclusivamente alla incuria e alla trascuratezza dell’utilizzatore o proprietario esclusivo del lastrico solare, sarà quest’ultimo a dover sopportare integralmente le spese di ripristino e di risarcimento dei danni provocati ad altri condomini.

Nel caso in cui, invece, le infiltrazioni provenissero da scale esterne o da pianerottoli esterni e queste scale e questi pianerottoli fossero beni condominiali, la spesa occorrente per ripristinare l’impermeabilizzazione e quella occorrente per risarcire eventuali danni provocati a condomini e/o terzi dalle infiltrazioni andrà ripartita tra tutti i condomini sulla base della tabella generale millesimale.

Infine, se scale esterne o pianerottoli non fossero beni comuni, ma fossero di proprietà esclusiva di uno o più condomini, sarebbe esclusivamente loro sia la responsabilità per le infiltrazioni che per le spese necessarie alle riparazioni e al risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni stesse.

note

[1] Art. 1126 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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