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Sbarra e cancelli in condominio: quale maggioranza in assemblea?

3 Giugno 2015
Sbarra e cancelli in condominio: quale maggioranza in assemblea?

Parcheggi condominiali occupati abusivamente da parenti e amici dei condomini, a volte anche da estranei: per installare recinzioni come sbarre e cancelli elettrici ci vuole l’assemblea.

Trovare un posto auto libero è sempre più difficile; così spesso si va ad occupare gli spazi condominiali dei palazzi limitrofi. Se, però, tali cortili fanno parte della proprietà comune condominiale, il parcheggio non autorizzato è illegittimo.

Così gli edifici, per prevenire tali situazioni, preferiscono spesso dotarsi di sbarre e cancelli elettrici, azionati con telecomando a distanza, al fine di evitare un posteggio selvaggio di parenti, amici e condomini residenti.

Ma qual è la maggioranza che l’assemblea deve raggiungere per approvare l’installazione di tali elementi?

In verità, la questione dell’installazione dei sistemi di automazione quali cancelli, sbarre, ecc., è tutt’altro che pacifica. La stessa Cassazione, negli anni, ha dato soluzioni differenti.

In prima battuta la Corte [1] aveva ritenuto che lavori del genere dovessero essere qualificati come “innovazioni[2] e che, pertanto, richiederebbero la maggioranza qualificata di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell’edificio: tutt’altro che agevole da raggiungere.

I giudici supremi, poi, sono tornati sui loro passi, accogliendo una tesi più elastica e facendo fuoriuscire la sbarra condominiale dal concetto di “innovazioni” (ossia quei lavori che alterano l’entità sostanziale dell’edificio o ne muti la destinazione originaria) per farla invece rientrare in quello di “modificazioni” (ossia quei lavori che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone immutate la consistenza e la destinazione). Conseguenza di questo ragionamento è un abbassamento del quorum deliberativo: secondo, infatti, una recente sentenza [3], l’assemblea di un condominio ha tutto il diritto di decidere l’installazione di un cancello automatico e tale deliberazione richiede la maggioranza semplice, ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Ciò perché la costruzione di una sbarra o di un cancello non assume carattere innovativo, non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali ed essendo, anzi, diretta a disciplinare, in senso migliorativo, l’uso della cosa comune impedendo a terzi estranei l’indiscriminato accesso al condominio.


note

[1] Cass. sent. n. 4340/2013.

[2] Art. 1120 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 3509/2015; cfr. anche Cass. sent. n. 4340/2013.

[4] Art. 1136, co. 2, cod. civ.


2 Commenti

  1. l’accesso al mio parcheggio condominiale è stato regolato per molti anni con un dispositivo a catena che si attivava con telecomando o con chiave. Recentemente il condominio ha deliberato la sostituzione della catena con sbarra, ma ha imposto a tutti l’apertura della stessa con badge (dicono che sia di difficile duplicazione) per non avere inquilini estranei al condominio che nel tempo si erano procurati un duplicato della chiave o addirittura del telecomando. La cosa mi infastidisce in quanto per entrare ed uscire dal parcheggio il badge è decisamente più scomodo del telecomando ed inoltre si è costretti con l’auto, dato lo scarso spazio operativo, a compiere manovre poco ortodosse. Esistono delle tutele normative da opporre al condominio per far si che possano installare oltre al badge anche l’eventuale apertura con telecomando ? Grazie e cordialità R. Corvaglia Milano

  2. salve, vorrei sapere come ripartire le spese per l’installazione della sbarra fra i condomini considerando che ne usufruiscono anche alcuni proprietari di fondi. grazie

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