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Locazione: chi succede in caso di morte, separazione, convivenza

4 giugno 2015


Locazione: chi succede in caso di morte, separazione, convivenza

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 giugno 2015



Contratto di affitto: la successione nel rapporto con il conduttore.

Uno degli aspetti che genera più confusione nell’ambito dei rapporti di locazione (affitto) è quello della successione nel contratto nel caso si verifichino eventi straordinari come la morte del firmatario o la sua separazione dal coniuge. Ecco dunque questa rapida guida per districarsi nei problemi più pratici che si possono porre.

Morte dell’inquilino

In caso di morte del conduttore gli succedono, nel contratto di affitto, il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi [1].

Nel caso, però, in cui il defunto convivesse con un altro soggetto (che, pertanto non era il coniuge, né altro parente), la successione nel contratto di locazione a favore di quest’ultimo, nell’immobile adibito ad uso di abitazione, si determina solo nel caso in cui si possa parlare di una convivenza “stabile ed abituale”, caratterizzata da una “comunanza di vita”, preesistente al decesso.

Quindi non ci sarà successione nella locazione nel caso in cui il convivente si sia trasferito nell’abitazione locata soltanto per ragioni transitorie [2].

Separazione o divorzio giudiziale

Nel caso in cui la coppia che viveva in affitto nell’immobile si separi (il problema si pone solo nel caso di separazione giudiziale) o divorzi nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge se il giudice gli abbia attribuito il diritto di abitare nella casa familiare. È quella che va sotto il nome di “assegnazione della casa coniugale [3].

La sentenza del giudice con cui assegna la casa familiare ad uno solo degli ex coniugi determina una cessione legale del relativo contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario e l’estinzione del rapporto in capo al coniuge che ne era prima conduttore; tale estinzione si verifica anche nell’ipotesi in cui entrambi i coniugi abbiano sottoscritto il contratto di locazione. In tal caso l’assegnatario succede nella quota ideale dell’altro coniuge [4].

Con la successione nel contratto di locazione, il coniuge assegnatario della casa familiare acquisisce tutti i diritti e si assume tutti gli obblighi che ne derivano. Pertanto, il locatore ha diritto, alla scadenza del contratto di affitto, di riottenere la disponibilità dell’immobile, senza che tale suo diritto possa trovare un limite nel provvedimento di assegnazione della casa familiare da parte del giudice [5].

Il coniuge separato o divorziato perde il diritto di succedere nel contratto di affitto della casa familiare se l’immobile in questione ceduto, dopo la separazione, all’altro, non venga più adibito ad abitazione familiare [6].

 

Separazione o divorzio consensuale

In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale le parti sono libere di accordarsi come meglio credono e, dunque, almeno in linea teorica, problemi non dovrebbero sorgere. Così al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto nell’accordo di separazione [7].

La prova dell’accordo può anche essere fornita anche per fatti concludenti che dimostrino cioè l’inequivoco riconoscimento, da parte del coniuge originario conduttore, del trasferimento all’altro del diritto di fruire dell’abitazione: tali fatti potrebbero essere, ad esempio, la permanenza nell’alloggio, dopo la separazione, del coniuge che non ne era originario locatario [8].

note

[1] Art. 6 comma 1 legge n. 392/1978.

[2] Cass. sent. n. 3251 del 11.02.2008.

[3] Art. 6 comma 2 legge n. 392/1978.

[4] Cass. sent. n. 10104 del 30.04.2009.

[5] Cass. sent. n. 6804 del 18.06.1993.

[6] Cass. sent. n. 3251/2008.

[7] Art. 6 comma 3 legge n. 392 1978.

[8] Cass. sent. n. 1831 del 21.04.1992.

Autore immagine: 123rf com

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