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Come ottenere lo sfratto se l’affitto non è stato registrato

6 giugno 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 giugno 2015



Cosa accade nel caso in cui nessuno abbia provveduto a versare l’imposta di registro e il proprietario voglia comunque ottenere la restituzione dell’immobile?

Risulta ancora oscuro a molti cosa preveda esattamente la legge nel caso, tutt’altro che raro, in cui né il proprietario, né l’affittuario abbiano provveduto a versare l’imposta di registro dovuta per l’avvenuta conclusione di un contratto di locazione ad uso abitativo o non abitativo.

Bisogna, tuttavia, conoscere prima quali siano gli effetti della omessa registrazione del contratto di locazione e ciò allo scopo di evitare non solo le pesanti sanzioni fiscali, ma anche gli effetti diretti sulle procedure per richiedere ed ottenere lo sfratto dall’immobile dato in locazione.

La legge [1] stabilisce la nullità dei contratti di locazione ad uso abitativo o non abitativo che non siano stati registrati, per i quali, cioè, non sia stata versata l’imposta di registro. Ciò significa che un tale contratto è come se non esistesse, con la conseguenza che chi occupa un immobile in base ad un contratto di locazione non registrato è considerato dalla legge un occupante abusivo e chi ne sia proprietario non ha alcun diritto di pretendere il canone di locazione indicato nel contratto non registrato.

Ne deriva, quale ulteriore conseguenza, che il proprietario di un appartamento concesso in locazione sulla base di un contratto non registrato non potrà ottenere la restituzione dell’immobile in base alla procedura (più veloce) di sfratto per morosità poiché essa presuppone l’esistenza di un valido contratto di locazione in corso tra le parti.

Il proprietario dovrà invece, attraverso un legale, chiedere al giudice la restituzione dell’immobile con un giudizio ordinario basato sull’occupazione abusiva dell’immobile da parte dell’inquilino. Con tutti i tempi e i costi che esso comporta.

Il giudizio ordinario richiede infatti tempi più lunghi e, per di più, il proprietario non potrà chiedere il pagamento dei canoni indicati nel contratto (che è, come si è specificato, nullo cioè inesistente in quanto non registrato), ma il risarcimento del danno subìto per non aver potuto godere dell’immobile di proprietà per tutta la durata dell’occupazione abusiva.

Di solito il giudice calcolerà il risarcimento richiesto dal proprietario per l’occupazione abusiva sulla base dei canoni praticati per immobili similari esistenti nella medesima zona.

Risulta, perciò sicuramente assai rischioso concludere contratti di locazione senza poi pagare l’imposta di registro prevista dalla legge la quale, sempre in base alla legge, va divisa in parti uguali tra il proprietario e all’inquilino.

Infine è opportuno aggiungere che è stata dichiarata incostituzionale, con sentenza della Corte Costituzionale [2], la norma [3] che stabiliva, in caso di omissione del pagamento dell’imposta di registrazione relativa a contratti di locazione ad uso abitativo, che il contratto dovesse automaticamente commutarsi in uno di 4+4 anni e assoggettato ad un canone pari a tre volte la rendita catastale, allorché il conduttore avesse “denunciato” l’esistenza del contratto in nero.

note

[1] Art. 1, comma 346, L. n. 311 del 2004.

[2] C. Cost., sent. n. 50 del 14.03.2014.

[3] Art. 3, commi 8 e 9, D. lgs. n. 23 del 2011.

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1 Commento

  1. la Corte Costituzionale esaminerà a breve (la trattazione è prevista per il 23 giugno p. v.) la questione di legittimità costituzionale dell’art. 5 , comma 1 ter D. L. 47/2014, norma quest’ultima che aveva in un certo qual modo sanato, fino al 31 dicembre 2015, i rapporti instauratisi sulla base della norma dell’art. 3, commi 8 e 9, del d. lgs. 23/2011 (già dichiarata costituzionalmente illegittima con sentenza 50/2014).

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