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Supercondominio: cos’è e come nasce

9 Giugno 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 Giugno 2015



Le istruzioni e le disposizioni fondamentali, utili ad amministratori e proprietari, per comprendere cosa sia e come si costituisca un supercondominio.

Si sente spesso parlare di supercondominio senza che, spesso, si sappia con precisione a che cosa ci si riferisca con questo termine. Eppure, per quanto tra poco verrà detto, l’esistenza di supercondomini è molto diffusa e, soprattutto, tendente a svilupparsi in futuro. La ragione di questa, spesso inconsapevole, diffusione di supercondomini risiede nel fatto che per l’esistenza di un supercondominio non è necessario alcun atto scritto o decisione adottata da alcuna assemblea e nemmeno è necessaria la originaria volontà del costruttore, ma è sufficiente che più edifici, che siano o meno già costituiti in condomìni, abbiano in comune taluni impianti, cose e servizi.

Dunque, affinché un supercondominio esista è semplicemente necessario che più stabili abbiano tra loro in comune talune cose come, ad esempio, i viali di accesso o i giardini o le aree a parcheggio oppure l’impianto per l’illuminazione o gli alloggi del portiere e simili cose o servizi comuni.

Il termine “supercondominio” non è stato usato dal legislatore della riforma, ma in dottrina e in giurisprudenza si legge ormai di frequente. Per supercondominio si intende la realtà in cui vi sono più edifici che hanno in comune la proprietà di una serie di beni, funzionalmente collegati alle proprietà esclusive. Ma quando e come si costituisce un supercondominio? È necessario un atto apposito per la costituzione di un supercondominio? Il sorgere di questo ente deve essere accompagnato da una qualche formalità, o, come il condominio, si forma da sé, dalla realizzazione delle condizioni giuridiche e di fatto per le quali viene in esistenza? La riforma non parla di questo aspetto, ma la giurisprudenza recente, innovando il precedente orientamento, risponde al quesito nel senso di una costituzione di fatto.

Come hanno chiarito i giudici [1], è anche necessario, perché possa dirsi esistente un supercondominio, che queste cose o servizi in comune a più edifici siano in rapporto di accessorietà con gli edifici stessi; è cioè necessario che, ad esempio, i viali di accesso (e ogni altra cosa o servizio comune) servano a tutti gli edifici tra i quali il supercondominio sussiste.

Da queste premesse deriva la conseguenza che è del tutto inutile, per far nascere un supercondominio che, ad esempio, venga deliberata in apposite assemblee l’unificazione di più palazzine, cioè di singoli condomini, in un’unica entità; non serve, dunque, che gli amministratori dei singoli condomini convochino in un’unica assemblea i condomini di più palazzine per deliberare la nascita del supercondominio. Se, infatti, più cose o servizi o impianti servono contemporaneamente più edifici, il supercondominio è già esistente di per sé indipendentemente da qualsiasi delibera o decisione.

In un solo caso, pur esistendo cose o servizi comuni a più edifici, il supercondominio non potrà dirsi già di fatto esistente: è il caso in cui il regolamento del singolo condominio o gli atti di acquisto (delle singole proprietà esclusive che costituiscono i singoli condomini) lo vietino.

Da ultimo si dirà che anche la legge di riforma del condominio [2] ha finalmente recepito in un testo normativo il concetto di supercondominio (o di condominio complesso o condominio orizzontale come, con altre espressioni si è soliti chiamare il supercondominio) elaborato nel corso degli anni dalla giurisprudenza stabilendo, appunto, che si applicano le norme sul condominio quando più unità immobiliari o più edifici o più condominii abbiano parti comuni come quelle descritte precedentemente (viali, impianti di illuminazione, cortili, parchi giochi per bambini ecc.).

Poiché, quindi, al supercondominio vanno applicate le norme del condominio si dovrà procedere, attraverso apposita assemblea, a redigere un regolamento e nominare l’amministratore.

note

[1] Cass., sent. n. 19.939 del 14.11.2012.

[2] Legge n. 212 del 2012.

Autore immagine: 123rf com


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