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Sfratto: con il rent to buy l’inquilino lascia prima la casa

9 giugno 2015


Sfratto: con il rent to buy l’inquilino lascia prima la casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 giugno 2015



Nel caso di stipula di contratto di rent to buy, il proprietario dell’immobile può sfrattare immediatamente l’inquilino procedendo direttamente con l’ufficiale giudiziario, senza bisogno di una causa.

Nel caso di stipula del contratto di rent to buy, se l’inquilino-compratore dell’immobile è inadempiente al pagamento dei canoni, il proprietario dell’immobile può mandarlo via dall’abitazione ricorrendo direttamente all’ufficiale giudiziario senza bisogno di intraprendere una causa o un procedimento di sfratto. È quanto chiarito dal Consiglio Nazionale del Notariato [1] che, così facendo, trova la soluzione ai dubbi che si erano posti all’indomani dell’introduzione, con il decreto Sblocca Italia, di questo nuovo strumento contrattuale.

 

Cos’è il rent to buy

Come abbiamo già spiegato in passato, il rent to buy è un contratto che mischia elementi della normale locazione a quelli della compravendita: in pratica, il versamento dei canoni di affitto periodici da parte dell’inquilino vengono considerati rate del pagamento del prezzo di acquisto dell’immobile. Al termine del contratto, l’inquilino può decidere se riscattare il residuo prezzo, divenendo il proprietario dell’immobile, rinnovare il contratto oppure sciogliersi da ogni impegno. Solo con il pagamento integrale del prezzo, la proprietà del bene passa dunque al soggetto che ne ha avuto il godimento.

Ma che succede se l’inquilino è inadempiente al pagamento dei canoni mensili. In questi casi, a ben vedere, non si potrebbe utilizzare il procedimento (più celere) di sfratto poiché, per legge, esso è possibile solo per la locazione. Bisognerebbe allora azionare una causa ordinaria, coi suoi lunghi tempi e costi, per chiedere la risoluzione contrattuale per inadempimento e così tutelare il diritto del concedente alla restituzione dell’immobile e all’acquisizione dei canoni residui a titolo di indennità.

La soluzione dell’atto pubblico

Il Consiglio Nazionale del Notariato offre una soluzione più pratica al problema. Se il contratto di rent to buy viene stipulato davanti al notaio, ossia con atto pubblico, esso acquisisce il carattere del titolo esecutivo (così prevede la legge per tutti i rogiti notarili) e, quindi, autorizza il creditore a rivolgersi direttamente all’ufficiale giudiziario per mandare via l’inquilino senza bisogno di dover passare per il tribunale. In pratica, grazie al cosiddetto titolo esecutivo stragiudiziale sarà possibile evitare tanto la causa ordinaria quanto il procedimento di sfratto.

Perché ciò avvenga non è sufficiente stipulare il rent to buy con una scrittura privata e poi autenticare le firme. Al contrario è necessaria l’assistenza notarile per l’intera stipulazione del contratto, nella forma dell’atto pubblico.

Inoltre è necessario inserire, nel contratto, una apposita clausola (cosiddetta clausola risolutiva espressa) che preveda l’automatico scioglimento del contratto in caso di inadempimento del conduttore (bisognerà indicare il numero di rate dopo le quali scatta la risoluzione). Così facendo, il locatore-proprietario potrà limitarsi ad inviare al debitore una comunicazione con cui dichiara di valersi della clausola risolutiva espressa e, in tal modo, considerare automaticamente risolto il rapporto e procedere con l’esecuzione forzata.

Un’impostazione più rigorosa e garantista suggerisce, prima di iniziare l’esecuzione, di recarsi dal notaio per ufficializzare, nelle medesima forma del contratto a monte – atto pubblico – la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa.

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Autore immagine: 123rf com

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