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Condominio con più scale: come dividere le spese

12 Giugno 2015 | Autore:
Condominio con più scale: come dividere le spese

Le regole fondamentali per procedere correttamente alla suddivisione fra i proprietari delle uscite nel caso di condomini che siano costituiti da distinti edifici.

Un numero considerevole dei condomini esistenti nel nostro Paese è costituito, come la legge stessa prevede [1], da un singolo edificio dotato, però, di più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte soltanto dell’intero fabbricato.

In questi casi possono sorgere discussioni, anche accese, sulle modalità con le quali procedere a ripartire tra i comproprietari le spese destinate alla manutenzione ordinaria o straordinaria di quelle parti comuni che, appunto, per le loro caratteristiche siano destinate ad essere utilizzate di una sola parte dell’edificio.

È ovviamente l’assemblea condominiale [2] l’organo competente a discutere e decidere circa le spese relative alle parti comuni. Cosa accade, però, nel caso di opere, servizi o impianti destinati a servire non tutto lo stabile ma soltanto alcune parti di esso?

Per esemplificare: cosa accade nel caso si debba decidere una spesa relativa ad una scala (o un lastrico) che serve solo una parte dello stabile e, quindi, solo alcuni dei condomini? Sarà sempre l’assemblea di tutti i comproprietari l’organo competente a deliberare le spese necessarie a questo tipo di opere, servizi o impianti?

In realtà la legge [3] stabilisce che, in questi casi, le spese relative alla manutenzione (ordinaria o straordinaria) ad esempio di una scala o di un lastrico che serve soltanto una parte dell’edificio sia ripartita e posta a carico di quei condomini che traggono utilità (cioè che si possono servire) di tale bene o servizio.

Questa situazione di talune parti che possono essere utilizzate, per la loro concreta destinazione e struttura, solamente da alcuni condomini (e, quindi, non da tutti) viene definita “condominio parziale”.

Nel caso di condominio parziale non solo le spese per la manutenzione e/o riparazione e/o innovazioni relative alle cose che servono soltanto un gruppo di condomini sono ripartite tra di essi soltanto, ma anche:

1) la stessa comproprietà di queste cose spetta solo a quel gruppo di condomini che si possono servire di queste cose o servizi e

2) le decisioni relative a queste cose o servizi possono e debbono essere adottate solamente dal gruppo dei condomini che può trarre utilità da questi beni o servizi (come ad esempio, ci ripetiamo, le scale o i lastrici o i giardini che per la loro struttura e destinazione possono essere utilizzati solo da alcuni condomini) e non dall’assemblea di tutti indistintamente i condomini.

Perciò, ad esempio, nel caso in cui si debba decidere una spesa relativa ad una singola scala che serve solo un gruppo dei condomini, non si dovrà convocare l’assemblea di tutti i condomini, ma soltanto l’assemblea dei condomini che possono utilizzare tale scala e solo a loro spetterà di deliberare sulla spesa.

Infine, la ripartizione delle spesa tra questo gruppo di condomini dovrà avvenire sulla base di apposita tabella millesimale che tenga conto, appunto, che questa scala è di proprietà dei soli condomini che ne possono usare.


note

[1] Art. 1123, 3° comma, cod. civ.

[2] Art. 1136 cod. civ.

[3] Art. 1123, 3° comma, cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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2 Commenti

  1. Nel caso che un unico stabile con unico tetto ed unica struttura ma con due scale da 6 condomini l’una , possiamo decidere che una scala possa avere l’amministratore e l’altra no ?

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