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Accesso al fondo: quando far passare i terzi sul proprio terreno?

16 giugno 2015


Accesso al fondo: quando far passare i terzi sul proprio terreno?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 giugno 2015



In quali ipotesi il proprietario di un immobile (terreno) è obbligato a consentire l’accesso a terzi e quando, invece, è dovuta almeno un’indennità per l’accesso al fondo di proprietà altrui?

Non si può bloccare immotivatamente l’accesso al proprio terreno richiesto da terzi se non per valide ragioni: il codice civile [1], infatti, stabilisce che il proprietario deve permettere tanto l’accesso quanto il passaggio nel suo terreno a terzi per rendere a questi possibile la costruzione o riparazione di un muro o altra opera (di proprietà del vicino o in comunione tra i due): il tutto a condizione però che tale accesso sia necessario. Se il proprietario non lo consente, l’accesso al fondo può essere stabilito con un ordine del giudice.

 

L’attività che il vicino intende compiere mediante l’introduzione nell’altrui proprietà deve comunque essere essenzialmente temporanea e, in ogni caso, come appena detto, giustificata dalla necessità di non poter altrimenti eseguire la costruzione, riparazione o demolizione dell’opera o del muro del vicino o comune.

Attività consentite e condizioni per il passaggio

In sintesi, tre sono le attività che devono essere concesse dal titolare del fondo:

– l’accesso

– il passaggio

– la costruzione o riparazione di muro o di altra opera.

Le condizioni, invece, per poter richiedere tale accesso sono:

– la temporaneità dell’accesso (che quindi non deve essere definitivo o eccessivamente prolungato nel tempo);

– la necessità dell’accesso. Quest’ultimo requisito, tuttavia, secondo il parere unanime dei tribunali e degli studiosi del diritto, è richiesto soltanto per il caso di accesso e di passaggio, non invece per il “costruire o riparare un muro o altra opera” che va invece valutato di volta in volta in base alle esigenze del terzo. In ogni caso, i tempi e modi dell’accesso possono essere limitati allo stretto indispensabile per l’attuazione dei lavori.

L’accesso deve essere strettamente necessario?

Non è richiesta una stretta “necessità” dell’accesso perché esso sia obbligatorio. In verità il giudice deve valutare e bilanciare i due interessi in gioco, alla luce della situazione dei luoghi, onde accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra più opzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo con minor danno sia per chi chiede il passaggio, sia per il proprietario del fondo che deve subirlo.

Per cui, se il richiedente può procurarsi il passaggio accedendo da un’altra parte, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio, non vi è più alcuna necessità e, pertanto, l’accesso può essere negato [2].

L’accesso al fondo del vicino è altresì precluso quando sussistano soluzioni tecniche meno gravose per il vicino e, perciò, ove sia possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio [3].

Passaggio per riprendere oggetti o animali

Il passaggio deve essere permesso dal proprietario anche per consentire a chi voglia riprendere una cosa o un animale propri andati a finire accidentalmente nel suo fondo vicino. Il proprietario, in tal caso, può impedire l’accesso consegnando egli stesso la cosa o l’animale che si sia riparato nel suo fondo sfuggendo alla custodia altrui. In questo modo, egli si fa parte attiva e si sostituisce nel recupero al proprietario.

L’indennizzo per il passaggio

Quanto invece alla possibilità, per il proprietario del fondo “occupato” di chiedere un indennizzo per tale invasione, il codice ne riconosce il diritto solo nel caso in cui:

– l’accesso produca un danno

– l’accesso sia stato svolto per una attività lecita e consentita e prescinde da una responsabilità da fatto illecito (nel qual caso, invece, si dovranno valutare le ipotesi del risarcimento del danno secondo le regole generali degli atti illeciti che, certamente, non consentono sconti di sorta).

note

[1] Art. 843 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 1801/2007.

[3] Cass. sent. n. 28234/2008.

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Tribunale di Ivrea 7 giugno 2013, n. 282 

In ossequio a quanto disposto dall’art. 843 c.c., il proprietario deve consentire l’accesso e il passaggio nel suo fondo per rendere possibile la costruzione o riparazione di un muro o altra opera propria del vicino o comune, a condizione che ne venga riconosciuta la necessità. In caso di contestazione, il giudice deve verificare l’esistenza dei presupposti legittimanti il vicino ad esercitare tale potere di accesso ovvero la liceità dell’opera. E infatti, colui contro il quale si chiede l’accesso può opporre a difesa del diritto di proprietà la mancanza di legittimazione o delle condizioni dell’azione o l’illiceità dell’opera, considerato che l’utilizzazione del fondo del vicino è preclusa ove sia possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio. Il giudice, dunque, ai fini del riconoscimento della necessità cui fa riferimento la norma ex art. 843 c.c., deve effettuare una complessa valutazione della situazione dei luoghi, onde accertare se la soluzione prescelta sia l’unica possibile o, tra più opzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo con minor aggravio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo. Conseguentemente, deve escludersi la sussistenza della necessità allorché il giudice pervenga alla conclusione che il richiedente possa procurarsi aliunde l’invocato passaggio, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso. Tutto ciò premesso, nel caso concreto, si è ritenuto, conformemente alle risultanze istruttorie, che gli attori non avessero un titolo per chiedere ai vicini di casa di poter accedere al loro fondo per l’installazione del ponteggio, in quanto non ancora titolari di un permesso di costruire che giustificasse l’inizio dei lavori oggetto di contestazione. (Lex 24)

Cassazione civ., Sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474
L’obbligo, gravante sul proprietario di un fondo, di consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà, se necessari per la riparazione di un muro (comune o) di proprietà esclusiva del vicino (art. 843 c.c.), non trova la sua fonte in un diritto di servitù a favore del fondo finitimo, integrando, per converso, gli estremi di una obligatio propter rem che si risolve in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, funzionale al soddisfacimento di una utilità occasionale e transeunte del vicino (da adempiere indipendentemente dall’accertamento del giudice, la cui eventuale pronuncia ha carattere meramente dichiarativo) e consistente nel dovere di consentire l’accesso o la momentanea occupazione degli spazi necessari al compimento delle operazioni di manutenzione e rifacimento dei muri perimetrali dell’edificio finitimo tutte le volte in cui l’impedimento dell’accesso stesso renderebbe impossibile il compimento delle necessarie riparazioni.

ESCLUSIONE DELLA SERVITU’

Cassazione civ., Sez. II, 30 agosto 2004, n. 17383
In tema di limitazioni legali della proprietà, gli accessi e il passaggio che, ai sensi dell’art. 843 c.c., il proprietario deve consentire al vicino per l’esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria, dando luogo a un’obbligazione propter rem , non possono determinare la costituzione di una servitù. (Nella specie, la Corte ha escluso il possesso della servitù di passaggio invocata dai ricorrenti che avevano utilizzato il fondo del vicino collocandovi una scala attraverso cui raggiungevano in mancanza di altri accessi il lastrico solare dell’immobile di loro proprietà per eseguire i lavori di manutenzione o riparazione).

OBBLIGO DEL GIUDICE DI VERIFICARE L’ESISTENZA DEI PRESUPPOSTI 

Cassazione civ., Sez. II, 5 aprile 2011, n. 7768
A norma dell’art. 843 c.c., il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare il muro o altra opera propria del vicino o comune; ove, però, nel relativo giudizio insorgano contestazioni, il giudice è tenuto a verificare l’esistenza dei presupposti che legittimano il vicino a esercitare tale potere di accesso ovvero la liceità dell’opera.

DEPOSITO DI MATERIALE STRUMENTALE ALLA COSTRUZIONE 

Cassazione civ., Sez. II, 9 febbraio 1982, n. 774
L’accesso al fondo del vicino consentito dall’art. 843 c.c. qualora sia necessario per la costruzione di un’opera permette implicitamente che l’accesso sia accompagnato dal deposito di cose, necessariamente strumentale alla costruzione; con la conseguenza che, a necessità terminata, deve essere eliminata, a cura e spese del depositante cui, sin dall’inizio, fa carico l’obbligo del ripristino ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino che, invece, deve riprendere la sua originaria ampiezza (salva l’indennità nel caso di danni).

ESCLUSIONE DELLA TUTELA POSSESSORIA 

Cassazione civ., Sez. II, 19 agosto 1997, n. 7694
L’obbligo di consentire l’accesso o il passaggio al fondo, che il proprietario di esso deve prestare al vicino che abbia la necessità di accedervi per le ragioni normativamente specificate (art. 843 c.c.), costituisce un’obbligazione propter rem od ob rem , e perciò nel caso di diniego di tale consenso, non è esperibile nessuna tutela possessoria (artt. 116 8 – 1170 c.c.).

APPLICABILITA’ AI RAPPORTI CONDOMINIALI 

Cassazione civ., Sez. II, 16 gennaio 2006, n. 685
L’art. 843 del c.c. applicabile anche in caso di immobili in condominio pone, a carico del proprietario del fondo, l’obbligo di consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà, se necessari al fine di costruire o di riparare un muro o altra opera propria del vicino, oppure comune. Il requisito della necessità dell’accesso o del passaggio, richiesto dalla legge al fine di giustificare la limitazione del diritto del titolare del fondo, in funzione del soddisfacimento di una utilità occasionale e transeunte del vicino, in quanto non caratterizzato da un’ulteriore qualificazione di assolutezza, deve essere inteso nel senso che tali accesso e passaggio devono essere consentiti osservandosi un equo contemperamento degli opposti interessi. Adottando, quindi, tra più soluzioni possibili, quella che consenta di raggiungere lo scopo perseguito dalla norma (con l’imposizione di siffatta obligatio propter rem anche con il minore sacrificio di colui che chiede il passaggio o l’accesso). Deriva, da quanto precede, pertanto, che qualora devono essere eseguiti lavori di riparazione della terrazza comune ubicata al quinto piano di un fabbricato in condominio, correttamente i giudici del merito ritengono ingiustificata la pretesa del proprietario dell’appartamento al piano sottostante (che nella specie aveva, altresì, l’uso esclusivo della terrazza da riparare) che per eseguire i lavori il condominio eriga un ponteggio esterno all’edificio.

CONVENZIONI CONCLUSE TRA PROPRIETARI 

Cassazione civ., Sez. II, 27 maggio 1982, n. 3222
L’obbligo imposto dall’art. 843 c.c. al proprietario di consentire al vicino l’accesso al suo fondo, al fine di eseguire la costruzione e la riparazione di un muro e di altra opera, e la corrispondente facoltà riconosciuta al vicino medesimo di accedere al fondo per eseguire dette attività, hanno natura di limitazioni legali della proprietà e possono essere disciplinati, in base al principio della libera autonomia contrattuale, da apposite convenzioni concluse tra i proprietari interessati, sia per quanto attiene alle modalità di svolgimento e alla durata del passaggio, e alla eventuale occupazione del fondo, sia per quanto riguarda il pagamento di una indennità, intesa come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi della occupazione.

INDENNITÀ 

Tribunale di Trieste 16 agosto 2011, n. 948
Il testo dell’art. 843, secondo comma, c.c., prevede a carico del proprietario che esercita l’accesso al fondo del vicino per le previste finalità della costruzione o riparazione del muro, ovvero per la realizzazione di un’opera propria o comune, l’obbligo di corrispondere al confinante, per il solo fatto di cagionare a esso un danno, una indennità adeguata, con ciò del tutto prescindendo dallo schema tipico della responsabilità aquiliana, secondo il quale, al fine di ottenere la risarcibilità del danno occorre, oltre alla verificazione del pregiudizio e al nesso eziologico, anche l’elemento psicologico della colpa. Ciò posto, al fine della operatività della richiamata norma si rileva nella specie necessaria e sufficiente la prova in ordine all’intervenuto indebito utilizzo della Corte dell’immobile attoreo da parte della convenuta società, per aver essa ivi posizionato, da oltre due anni, una impalcatura al fine di adempiere l’ordine, ingiunto dal Comune, di messa in sicurezza dell’edificio di proprietà. (Lex 24)

Cassazione civ., Sez. II, 18 giugno 2009, n. 14220
L’art. 843 c.c., comma 1, riproducendo con qualche modificazione formale la disposizione contenuta nell’art. 592 c.c. del 1865, addossa al proprietario l’obbligo di permettere l’accesso e il passaggio sul suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune, ma gli riconosce anche il diritto a una adeguata indennità nel caso in cui l’accesso gli produca un danno. L’obbligo di tale indennizzo deriva, perciò, dall’esercizio di un’attività lecita e consentita e prescinde da una responsabilità da fatto illecito, essendo il danno correlato causalmente all’accesso o al passaggio.

ESCLUSIONE DEL DANNO 

Tribunale di Treviso 8 marzo 2011, n. 444
Il proprietario del fondo deve permettere l’accesso e il passaggio al vicino che abbia necessità di riparare il muro di confine e non può chiedere il pagamento dell’indennità prevista dal comma 2 dell’art. 843 c.c. ovvero il risarcimento del danno se questo è consistito nel semplice disagio patito per la presenza del cantiere (nel caso di specie anche in conseguenza del fatto che per taluni periodi il cantiere non sarebbe stato attivo). Il disagio in sé, infatti, non è certamente risarcibile, non rientrando nel disposto di cui all’art. 2059 c.c., ai sensi del quale il danno può essere risarcito solamente nei casi determinati dalla legge. (Lex 24)


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1 Commento

  1. Salve mi hanno chiesto il passaggio sulla mia proprietà per eseguire dei lavori di ristrutturazione e per posizionare un ragno meccanico solo 10 giorni prima dell’inizio dei lavori.
    L’appartamento sito al piano terra è attualmente affittato quanti giorni prima dovevo essere avvisato per darmi modo di avvisare il mi affittuario ?Inoltre il mio affittuario potrebbe chiedere un indennizzo e i io girarlo al condominio?
    Grazie Eleonora

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