Diritto e Fisco | Articoli

Agenzia immobiliare: esclusiva, durata incarico e risparmio

22 Giugno 2015
Agenzia immobiliare: esclusiva, durata incarico e risparmio

L’agente immobiliare opera di norma con esclusiva: come risparmiare con la provvigione da versare al mediatore?

Vendere casa senza l’aiuto di un’agenzia immobiliare, specie in tempi di crisi economica, potrebbe essere particolarmente difficile; dall’altro lato bisogna però evitare di sottoscrivere contratti che impegnino solo il cliente senza un corrispondente vincolo per l’agente immobiliare. È bene, infatti, sapere che non esistono clausole imposte dalla legge, e dunque tutto è rimesso alla libera trattativa tra le parti. In altre parole, nonostante le agenzie immobiliari (specie quelle in franchising) presentino al cliente spesso dei moduli prestampati da firmare senza possibilità di modifiche, è diritto di quest’ultimo contrattare le condizioni negoziali che più ritiene opportune. Prima tra tutte la cosiddetta clausola di esclusiva, ma lo stesso dicasi per il compenso.

L’esclusiva

Bisogna stare attenti alla clausola con cui si conferisce, all’agenzia immobiliare un incarico con esclusiva: tale scelta, infatti, limita di molto la libertà contrattuale del cliente.

Cosa comporta la clausola di “esclusiva”? Essa impedisce al cliente di rivolgersi ad altri mediatori anche nel caso in cui fosse scontento del comportamento dell’agenzia incaricata. Finché resta in vigore il contratto, dunque, il proprietario non potrà contattare personalmente eventuali acquirenti, né potrà conferire incarico ad altri agenti. Se trova egli stesso un cliente e con questi conclude il contratto, oppure si vale dell’opera di terzi può essere condannato a pagare, all’agenzia immobiliare originariamente incaricata, la penale o, comunque, la provvigione (a seconda di quello che è previsto in contratto). L’unico modo, dunque, per liberarsi del vincolo è quello di attendere la normale scadenza del contratto.

Inoltre, l’incarico di vendita potrebbe contenere la clausola che obbliga il cliente a corrispondere la provvigione al mediatore anche nel caso in cui l’immobile venga venduto alla scadenza del mandato a una persona in precedenza segnalata dal mediatore: questo per evitare che le parti attendano la scadenza del contratto con l’agenzia immobiliare per poi stipulare la vendita ed evitare il pagamento della provvigione.

Anche se non prevede l’esclusiva, il contratto potrebbe disporre di un rimborso spese a favore dell’agenzia, nel caso in cui il cliente riesca a vendere, per conto proprio, l’immobile o voglia revocare l’incarico all’agente per altri motivi.

 

Bisogna poi fare attenzione ad alcuni contratti nei quali è inserita la clausola che impone al proprietario di accettare necessariamente le proposte di vendita presentate dall’agenzia se queste sono conformi all’accordo preso in precedenza. In tal caso, anche se non ritiene conveniente l’affare, il proprietario si troverebbe costretto a dover scegliere tra l’accettare condizioni di vendita per lui poco convenienti o, in alternativa, pagare la penale all’agenzia per aver rifiutato l’affare.

Un consiglio: prima di rilasciare l’incarico all’agenzia immobiliare è bene precisare per iscritto le condizioni alle quali detto incarico viene concesso. E in particolare bisogna indicare:

– il prezzo minimo sotto il quale non si è disposti a vendere per nessuna ragione;

– modi e tempi per il pagamento dell’acquirente che si è disposti ad accettare;

data limite entro la quale stipulare il rogito notarile e qualsiasi altra circostanza si ritenga importante.

L’incarico all’agente ha una sua durata di scadenza, ma bisogna far molta attenzione al contratto, perché vi potrebbe essere inserita una clausola di rinnovo automatico. In tale ipotesi, se il cliente, entro un periodo di tempo prefissato dalla scadenza del contratto non invia una formale lettera di disdetta (da spedire all’indirizzo indicato in contratto), il mandato si considera rinnovato per un altro periodo uguale al primo. Se non si sta attenti a questa clausola si potrebbe restare vincolati a vita al mandato conferito all’agenzia.

Il compenso dell’agenzia

Anche per il compenso da conferire all’agenzia non esistono leggi o usi normativi che prevedano importi prestabiliti. Pertanto è molto importante che il cliente concordi previamente tale importo prima di conferire l’incarico al mediatore. Non credete, dunque, a chi afferma che la provvigione è fissata dalla legge e non può essere trattata; le parti possono stabilire di comune accordo sia l’entità del compenso sia il momento del pagamento.

Se le parti non fissano un accordo ed esso, quindi, non si deduce dal contratto, il compenso viene fissato dal giudice, che farà riferimento ai valori fissati dalle Camere di Commercio.

Di norma l’intermediazione può essere:

– “semplice“, quando l’attività dell’agenzia è semplicemente quella di mettere in contatto le due controparti;

– “con servizi“, quando l’agenzia interviene in tutte le fasi della compravendita.

A volte i contratti prevedono che al mediatore spetti una doppia provvigione: la prima che deve pagare l’acquirente, la seconda il venditore. La provvigione a carico dell’acquirente ammonta – nella gran parte dei casi – al 2-3% del valore della casa acquistata.

Allo stesso modo l’agente chiederà al venditore una commissione che può variare dal 2-3% fino a punte del 6% dell’immobile stesso.

La provvigione si detrae dalle tasse

Se avete acquistato con l’aiuto dell’agente immobiliare la prima casa, potete usufruire di una detrazione fiscale del 19% fino a massimo 1000 euro (il che significa che, al massimo, il beneficio può ammontare a 190 euro). La norma è stata scritta con finalità antielusive, per evitare che gli agenti potessero richiedere compensi in nero.



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

31 Commenti

  1. Salve,ho dato l’incarico in esclusiva ad una agenzia x vendere il mio appartamento,il mandato scade a maggio.Nel frattempo posso mettere anch’io l’annuncio in privato?Se lo dovessi vendere devo la provvigione all’agenzia?

    1. Leggi il nostro articolo https://www.laleggepertutti.it/232123_come-non-pagare-agenzia-immobiliare#Il_compenso_per_l8217agenzia_immobiliare per maggiori informazioni sul ruolo dell’agente immobiliare e sapere in quali casi non pagare l’agenzia immobiliare.
      Se il contratto di vendita lo firma un altro chi paga il mediatore? Le parti originarie poste in relazione dal mediatore pagano la provvigione anche se l’affare è concluso da altri. Sufficiente che ci sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipula. Per saperne di più leggi il nostro articolo https://www.laleggepertutti.it/198173_se-il-contratto-di-vendita-lo-firma-un-altro-chi-paga-il-mediatore

      1. Ciao, due anni fa ho passato un contratto con un’agenzia che vendeva la mia casa ma non l’ho venduta ora, voglio venderla, ma non tramite l’agenzia Posso vendere, anche se non quanto devo pagare all’agenzia conoscendo la casa a 25.000 euro?

        1. Buongiorno. Ti consigliamo di leggere i nostri articoli:
          -Come vendere e acquistare casa online https://www.laleggepertutti.it/271148_come-vendere-e-acquistare-casa-online
          -Documenti urbanistici per vendere e comprare casa https://www.laleggepertutti.it/196269_documenti-urbanistici-per-vendere-e-comprare-casa
          -Compravendita casa: la proposta d’acquisto. Proposta d’acquisto e contratto preliminare sono gli atti formali a cui il diritto collega determinate conseguenze giuridiche per i soggetti che li sottoscrivono. Essi compongono un percorso che, a fasi successive, portano al formale acquisto della casa. Ma il mancato rispetto degli impegni assunti dopo la sottoscrizione ha parimenti importanti conseguenze che è bene mai dimenticare https://www.laleggepertutti.it/221334_compravendita-casa-la-proposta-dacquisto
          -Quando posso vendere prima casa? https://www.laleggepertutti.it/234648_quando-posso-vendere-prima-casa
          -Vendere la prima casa: agevolazioni fiscali https://www.laleggepertutti.it/196580_vendere-la-prima-casa-agevolazioni-fiscali

  2. Buongiorno ho dato esclusiva del mio immobile ad una agenzia che scade a fine luglio 2019.
    Un cliente che avevo trovato direttamente prima di conoscere questa agenzia vorrebbe la mia casa , devo pagare lo stesso la provvigione alla agenzia visto che lo avevo contattato prima della stipula della esclusiva ????

    1. Per scoprire come e quando non pagare l’agenzia immobiliare leggi il nostro articolo https://www.laleggepertutti.it/232123_come-non-pagare-agenzia-immobiliare Normalmente, il mandato dura 12 mesi. Entro tale periodo l’agente ha diritto a richiedere la sua provvigione, qualora il venditore concluda la compravendita tra privati, ma con una controparte che le era stata presentata dall’agente. Spesso si crede che l’esclusiva termini dopo un anno, alla scadenza del contratto. Questo è vero solo in parte. Difatti, se alla scadenza del contratto uno degli interessati all’acquisto già presentati a suo tempo dall’agente durante la vigenza del mandato dovesse farsi di nuovo vivo, il venditore sarebbe comunque tenuto a pagare la provvigione all’agenzia. Difatti conta l’utilità da questa apportata all’operazione. Facciamo un esempio. Mario mette in vendita l’appartamento e affida l’incarico a un agente immobiliare. Dopo pochi mesi dalla firma del mandato, l’agente fa vedere l’appartamento a Luca. Luca si dice non interessato all’acquisto. Dopo un anno, quando il contratto tra l’agente e Mario è scaduto, Luca si fa di nuovo vivo e dichiara di voler ora comprare. In tal caso Mario sarà tenuto a versare ugualmente la provvigione all’agente. Ti consigliamo di leggere il nostro articolo per ulteriori approfondimenti https://www.laleggepertutti.it/249542_esclusiva-nel-mandato-allagenzia-immobiliare-come-funziona

      1. Non e’ la risposta che chiedevo.
        La mia era una domanda precisa la controlli se no e’ inutile.
        Saluti Andrea Vignozzi

  3. Buongiorno, ho dato mandato ad una agenzia per la vendita della mia casa, ma la formula compilata sul contratto é ambigua: “la durata di questo incarico é fissata in 90 giorni a partire da oggi (11 marzo data della firma) e terminerà il 30 giugno, sarà rinnovabile per una sola volta per lo stesso periodo, salvo comunicazione scritta”. ’90 giorni’ e ’30 giugno’ sono stati compilati dell’agente, alla firma non ho fatto caso alla discrepanza.
    Vorrei capire quale sarebbe la data in cui si rinnova e quindi la scadenza effettiva: 90 giorni dal 11 marzo arrivano al 9 giugno, altri 90 arrivano al 7 settembre. Oppure dal 30 giugno altri 90 giorni fino al 28 settembre? Grazie

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube