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Agenzia immobiliare: esclusiva, durata incarico e risparmio

22 giugno 2015


Agenzia immobiliare: esclusiva, durata incarico e risparmio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 giugno 2015



L’agente immobiliare opera di norma con esclusiva: come risparmiare con la provvigione da versare al mediatore?

Vendere casa senza l’aiuto di un’agenzia immobiliare, specie in tempi di crisi economica, potrebbe essere particolarmente difficile; dall’altro lato bisogna però evitare di sottoscrivere contratti che impegnino solo il cliente senza un corrispondente vincolo per l’agente immobiliare. È bene, infatti, sapere che non esistono clausole imposte dalla legge, e dunque tutto è rimesso alla libera trattativa tra le parti. In altre parole, nonostante le agenzie immobiliari (specie quelle in franchising) presentino al cliente spesso dei moduli prestampati da firmare senza possibilità di modifiche, è diritto di quest’ultimo contrattare le condizioni negoziali che più ritiene opportune. Prima tra tutte la cosiddetta clausola di esclusiva, ma lo stesso dicasi per il compenso.

L’esclusiva

Bisogna stare attenti alla clausola con cui si conferisce, all’agenzia immobiliare un incarico con esclusiva: tale scelta, infatti, limita di molto la libertà contrattuale del cliente.

Cosa comporta la clausola di “esclusiva”? Essa impedisce al cliente di rivolgersi ad altri mediatori anche nel caso in cui fosse scontento del comportamento dell’agenzia incaricata. Finché resta in vigore il contratto, dunque, il proprietario non potrà contattare personalmente eventuali acquirenti, né potrà conferire incarico ad altri agenti. Se trova egli stesso un cliente e con questi conclude il contratto, oppure si vale dell’opera di terzi può essere condannato a pagare, all’agenzia immobiliare originariamente incaricata, la penale o, comunque, la provvigione (a seconda di quello che è previsto in contratto). L’unico modo, dunque, per liberarsi del vincolo è quello di attendere la normale scadenza del contratto.

Inoltre, l’incarico di vendita potrebbe contenere la clausola che obbliga il cliente a corrispondere la provvigione al mediatore anche nel caso in cui l’immobile venga venduto alla scadenza del mandato a una persona in precedenza segnalata dal mediatore: questo per evitare che le parti attendano la scadenza del contratto con l’agenzia immobiliare per poi stipulare la vendita ed evitare il pagamento della provvigione.

Anche se non prevede l’esclusiva, il contratto potrebbe disporre di un rimborso spese a favore dell’agenzia, nel caso in cui il cliente riesca a vendere, per conto proprio, l’immobile o voglia revocare l’incarico all’agente per altri motivi.

 

Bisogna poi fare attenzione ad alcuni contratti nei quali è inserita la clausola che impone al proprietario di accettare necessariamente le proposte di vendita presentate dall’agenzia se queste sono conformi all’accordo preso in precedenza. In tal caso, anche se non ritiene conveniente l’affare, il proprietario si troverebbe costretto a dover scegliere tra l’accettare condizioni di vendita per lui poco convenienti o, in alternativa, pagare la penale all’agenzia per aver rifiutato l’affare.

Un consiglio: prima di rilasciare l’incarico all’agenzia immobiliare è bene precisare per iscritto le condizioni alle quali detto incarico viene concesso. E in particolare bisogna indicare:

– il prezzo minimo sotto il quale non si è disposti a vendere per nessuna ragione;

– modi e tempi per il pagamento dell’acquirente che si è disposti ad accettare;

data limite entro la quale stipulare il rogito notarile e qualsiasi altra circostanza si ritenga importante.

L’incarico all’agente ha una sua durata di scadenza, ma bisogna far molta attenzione al contratto, perché vi potrebbe essere inserita una clausola di rinnovo automatico. In tale ipotesi, se il cliente, entro un periodo di tempo prefissato dalla scadenza del contratto non invia una formale lettera di disdetta (da spedire all’indirizzo indicato in contratto), il mandato si considera rinnovato per un altro periodo uguale al primo. Se non si sta attenti a questa clausola si potrebbe restare vincolati a vita al mandato conferito all’agenzia.

Il compenso dell’agenzia

Anche per il compenso da conferire all’agenzia non esistono leggi o usi normativi che prevedano importi prestabiliti. Pertanto è molto importante che il cliente concordi previamente tale importo prima di conferire l’incarico al mediatore. Non credete, dunque, a chi afferma che la provvigione è fissata dalla legge e non può essere trattata; le parti possono stabilire di comune accordo sia l’entità del compenso sia il momento del pagamento.

Se le parti non fissano un accordo ed esso, quindi, non si deduce dal contratto, il compenso viene fissato dal giudice, che farà riferimento ai valori fissati dalle Camere di Commercio.

Di norma l’intermediazione può essere:

– “semplice“, quando l’attività dell’agenzia è semplicemente quella di mettere in contatto le due controparti;

– “con servizi“, quando l’agenzia interviene in tutte le fasi della compravendita.

A volte i contratti prevedono che al mediatore spetti una doppia provvigione: la prima che deve pagare l’acquirente, la seconda il venditore. La provvigione a carico dell’acquirente ammonta – nella gran parte dei casi – al 2-3% del valore della casa acquistata.

Allo stesso modo l’agente chiederà al venditore una commissione che può variare dal 2-3% fino a punte del 6% dell’immobile stesso.

La provvigione si detrae dalle tasse

Se avete acquistato con l’aiuto dell’agente immobiliare la prima casa, potete usufruire di una detrazione fiscale del 19% fino a massimo 1000 euro (il che significa che, al massimo, il beneficio può ammontare a 190 euro). La norma è stata scritta con finalità antielusive, per evitare che gli agenti potessero richiedere compensi in nero.

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22 Commenti

  1. Buongiorno.
    Volevo porvi un quesito: se un cliente dovesse firmare un patto di esclusiva con un’agenzia e successivamente dovesse firmarne uno stesso con un’altra agenzia, questo secondo contratto che valore legale avrebbe e quanto vincolerebbe il cliente?
    Grazie per l’eventuale risposta

  2. Intervengo a puro titolo esemplificativo, rispondendo al quesito posto dal Sig. Cristiano.
    E’ chiaro che il primo contratto, ove si preveda l’ esclusiva per la quale ogni altro eventuale contratto o accordo, sia esso scritto o verbale, divenga conseguentemente inefficace, è quello cui fare riferimento ed è, pertanto, quello “valido”.
    Va da sé che l’ agente, o l’ agenzia, che ha concordato e sottoscritto il secondo contratto, potrà adire le vie legali, dal momento che chi gli ha conferito l’ incarico è evidentemente in malafede o comunque in difetto.
    Non in egual misura, ma comunque in forza della clausola di esclusività, anche l’ agente incaricato nel primo contratto potrebbe rivolgersi ad un avvocato e/o al Giudice, venendo meno, appunto, alcuni adempimenti della controparte riguardo uno o più articoli o clausole dell’ incarico di cui al suddetto contratto.
    Distinti saluti

  3. Buongiorno,
    leggo sull’articolo che con un’eventuale clausola di rinnovo tacito si potrebbe rimanere “legati a vita” ad un’agenzia.
    Il rinnovo tacito non dovrebbe essere per una sola volta e per la stessa durata del primo mandato? O potrebbe essere un rinnovo continuo?
    Inoltre ho questo dubbio, il mandato all’agenzia potrebbe venire firmato dal coniuge del proprietario, senza che esso abbia titolo di proprietà ma con delega verbale, e nel caso non potrebbe essere considerato non valido se non corredato da delega scritta?
    Grazie

  4. è ammissibile un mandato generico senza definizione del prezzo minimo e quali sarebbero le conseguenze.

  5. Salve,volevo sapere se è possibile comunicare il prezzo minimo di vendita dell’immobile all’agenzia immobiliare anche dopo aver firmato il contratto in esclusiva perchè ci siamo messi d’accordo a voce ma non c’è niente di scritto.

  6. Grazie dell’ottimo articolo, una cosa però trovo decisamente discutibile anche se assolutamente vera ed è la seguente:
    “l’incarico di vendita potrebbe contenere la clausola che obbliga il cliente a corrispondere la provvigione al mediatore anche nel caso in cui l’immobile venga venduto alla scadenza del mandato a una persona in precedenza segnalata dal mediatore: questo per evitare che le parti attendano la scadenza del contratto con l’agenzia immobiliare per poi stipulare la vendita ed evitare il pagamento della provvigione”
    Anche senza clausola pare che se un immobile viene presentato al compratore tramite agenzia questa possa rivalersi sul primo e sul venditore se accordano l’acquisto a mandato scaduto. Si da però il caso che alcune agenzie parlano della commissione al compratore potenziale solo in sede di stesura di proposta scritta “perché solo il titolare è abilitato a parlare di questioni finanziarie” e, di fatto, proponendo commissioni totalmente fuori mercato impediscono al compratore di formulare l’offerta. Per avere un’idea da una cifra esposta di 169000, e un’offerta di 144000 chiedono €15000 che, a spanne + più del 10%. A parole avrebbero chiesto €8500 se il compratore avesse offerto 154000
    A mio parere questa è una truffa, soprattutto se l’agenzia ha l’ardire di vincolare il compratore ad una commissione qualunque essa sia a mandato scaduto.

  7. Chiedo una Vs. autorevole opinione rispetto a un quesito relativo a un rapporto informativo con una Agenzia Immobiliare per un eventuale conferimento per locare/vendere il mio appartamento, per motivi di trasferimento lavorativo, senza che sia stato formalizzato un contratto formalmente firmato. Contemporaneamente ho pubblicato su alcuni Siti la mia offerta di Locazione /vendita. Nel frattempo la mia vicina di casa mi sottopone la richiesta di locazione manifestando anche in quella occasione l’intenzione di acquisto dopo avere valutato le condizioni per il finanziamento di un mutuo. Trasferimento avvenuto ho pregato l’agenzia Immobiliare per il disbrigo pratiche sia per la locazione che per la successiva vendita avvenuta dopo 5 mesi. Incarico senza una formalità sottoscritta dalle parti. Adesso desidero un consiglio su come quantificare questa prestazione svolta per tutti gli adempimenti notarili, fermo restando l’estraneità della ricerca dell’acquirente. Grazie.

  8. In merito a: “l’incarico di vendita potrebbe contenere la clausola che obbliga il cliente a corrispondere la provvigione al mediatore anche nel caso in cui l’immobile venga venduto alla scadenza del mandato a una persona in precedenza segnalata dal mediatore: questo per evitare che le parti attendano la scadenza del contratto con l’agenzia immobiliare per poi stipulare la vendita ed evitare il pagamento della provvigione”. Esiste una qualche scadenza di Legge oltre la quale io posso vendere autonomamente a un soggetto che in precedenza mi era stato proposto dall’Agenzia, a mandato scaduto? Ad esempio una prescrizione di 5 anni? O tutto deve trovarsi negli accordi scritti e firmati tra le parti, venditore/Agenzia oppure Agenzia/compratore?
    Vi ringrazio per la risposta.

  9. Ho chiesto ad un’agenzia immobiliare di fare una valutazione economica alla mia abitazione per decider se mi conviene venderla oppure no. Per questa perizia l’agenzia non chiede compenso. Chiedo: qualora decidessi di vendere, e lo facessi direttamente in autonomia, l’agenzia potrebbe avanzare pretese ? Non ho stipulato alcun accordo nè scritto nè verbale con l’agenzia. L’agenzia ha richiesto copia della pianta catastale. Grazie

  10. Salve vorrei chiedervi un parere. Ho firmato un contratto in esclusiva con un’agenzia immobiliare per vendere la prima casa, dopo aver più volte tentato come privato. Se qualcuno dei contatti precedentemente da me reperiti dovesse cambiare idea e voler acquistare, come mi dovrei comportare? Arrivare all’assurdo di dire di rivolgersi all’agenzia dopo che mi ero trovata l’acquirente da sola? O posso concludere senza attendere lo scadere del contratto con l’agenzia?

  11. Salve, sono un agente immobiliare… da settembre 2016 curo la locazione di un locale commerciale con incarico verbale da parte del proprietario.. in questo arco di tempo ho effettuato oltre 10 visite con potenziali inquilini, e due proposte di locazione raccolte ma non accettate. La mia domanda è questa: se il proprietario dovesse affittare da solo, posso richiedere un rimborso spese per il mio operato avendo anche le prove di questo?

  12. Ho firmato un contratto di vendita presso un’agenzia immobiliare da 4 giorni, posso esercitare il diritto di recesso senza alcuna penale?

  13. Buongiorno, ho un problema con un’agenzia immobiliare. Sto vendendo una casa ma non ci siamo rivolti a nessuna agenzia. Circa un mese fa siamo stati contattati da un agente immobiliare che, avendo letto il nostro annuncio di vendita, ha proposto la casa a dei suoi clienti (che si sono rivolti all’agenzia per cercare casa, ma noi non abbiamo mai chiesto nulla e tantomeno firmato qualcosa). Questi signori si sono interessati a casa nostra così l’agente ci ha contattati chiedendoci il permesso di portarli a vederla. Noi abbiamo acconsentito, siamo andati a far vedere la casa, e hanno deciso di comprarla. Ora l’agenzia ci chiede 5.000 euro di provvigione. Ma gli spettano? noi non abbiamo dato nessun incarico di vendere, ma l’agente sostiene che è sufficiente il fatto di aver concesso di mostrare la casa agli acquirenti.

  14. Buonasera,
    Abbiamo dato mandato a vendere ad una agenzia.
    L’agente, trovato l’acquirente, non ha voluto fare il compromesso dicendo che ci sarebbe stato presto l’atto, quindi noi non abbiamo ricevuto alcuna caparra,ma il compratore ha depositato presso l’agenzia un assegno di 2000 euro ed è stata registrata la proposta di acquisto (a spese nostre)
    L’acquirente si è ritirato a pochi giorni dall’atto e L’agente mi ha detto che se voglio i 2000 euro devo pagare la sua provvigione e nessuno ci restituisce i 200 euro della registrazione
    È lecito?

  15. Buonasera,ho trovato il proprietario dell’immobile in vendita, lui ha dato mio telefono ad agenzia con qui ha dato in mano appartamento mi hanno contattato loro, ho fatto la proposta d’acquisto consegnato l’assegno al agenzia,intestato al proprietario. La mia domanda, devo pagare anche io ad agenzia? E quanto se immobile costa meno di 100Milla
    Grazie

  16. Buongiorno, volevo porre un quesito per sapere come comportarmi. I miei genitori avevano un contratto con un agenzia immobiliare di durata 01/01/17 31/12/17. un cliente aveva fatto na proposta all’agenzia il 26 maggio 2017che è stata rifiutata. lo stesso cliente ha fatto un altra proposta direttamente al proprietario il 7 gennaio 2018 a contratto scaduto. Quali diritti ha l’agenzia e quanto tempo dovrebbe passare per non pretendere provvigioni? Grazie

  17. Avrei anch’io da chiedere una cosa e spero di ricevere una risposta .mi sono affidata a un agenzia immobiliare per vendere la mia casa .. avevo specificato che io dovevo vendere per acquistare un altra casa e mi era stato assicurato che al momento di una proposta di acquisto Buona …loro avrebbero iniziato a farmi vedere delle case ….mi avevano assicurato che prima lasciare casa avrei avuto il tempo di acquistare un altra casa. Ora c’è la proposta Buona …ma non esiste tutto quello che mi hanno detto ….vogliono che accetto la proposta che vado in affitto e che poi con calma trovo un’altra casa ma così non è conveniente x me enon so cosa fare

  18. Firmando in esclusiva la vendita di una casa con un’agenzia immobiliare, il venditore è libero di rivolgersi ad altra agenzia dopo la fine del mandato sottoscritto? Ci sono obblighi ulteriori da sottostare?

  19. Salve. Volevo chiedere una informazione. Ho visto una casa con l agenzia immobiliare senza aver firmato nessun foglio visita. Se pattuisco con il proprietario finito il mandato devo pagare lo stesso l agenzia?grazie

  20. salve!ho un esculusiva con un agenzia…volevo chiedere se in questi mesi in cui sono legato con questa agenzia decidessi di affittarla..e possibile?

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