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Prelazione: che significa?


Prelazione: che significa?

> Che significa? Pubblicato il 24 giugno 2015



La prelazione, ossia l’obbligo di preferire un soggetto a un altro in caso di stipula di un contratto, è previsto da numerose norme del codice civile.

La prelazione consiste nel diritto a essere preferiti, a parità di condizioni, nell’attribuzione o nel riconoscimento di una situazione giuridica soggettiva attiva (così nel caso di vendita di un bene, il diritto di prelazione consiste nel diritto ad essere preferiti, a parità di condizioni di vendita, tra più offerenti).

Il diritto di prelazione può conseguire a seguito di una previsione di legge, che ne dispone l’obbligatorietà, oppure da un accordo contrattuale tra le parti. Nel primo caso, si parla di prelazione legale, nel secondo invece di patto di prelazione.

Prelazione legale

Numerose sono le fattispecie di prelazione legale rinvenibili nel nostro ordinamento civile. Tra le più rilevanti, possono essere menzionate la prelazione del coerede [1]; la prelazione del partecipante all’impresa familiare [2]; le varie ipotesi di prelazione agraria [3]; la prelazione urbana [4]; la prelazione a favore dello Stato per il caso di alienazione a titolo oneroso di beni di interesse storico, artistico e archeologico [5]; la prelazione a favore dell’Ente parco per il caso di trasferimento a titolo oneroso della proprietà e di diritti reali sui terreni situati all’interno delle riserve e delle aree [6]; la prelazione a favore di diversi enti pubblici territoriali per il caso di vendita di immobile da parte dell’Istituto per il Sostentamento del Clero [7]; la prelazione in materia societaria per l’acquisto di azioni inoptate [8] e per l’acquisto delle quote del socio moroso [9].

Patto di prelazione

Con il patto di prelazione [10] un soggetto (cosiddetto promittente) promette a un altro (cosiddetto promissario) di preferirlo, rispetto a terzi a parità di condizioni, qualora deciderà di concludere, liberamente e discrezionalmente, un successivo contratto.

Il patto di prelazione non può prevedere una durata superiore a 5 anni dell’impegno da parte del promittente.

Dunque, con il patto di prelazione le parti stabiliscono che nell’ipotesi in cui il promittente decida di stipulare un determinato contratto, questi dovrà preferire il promissario rispetto ad altri soggetti. La prelazione convenzionale attribuisce così un diritto di preferenza al prelazionario rispetto ad ogni altro contraente a parità di condizioni, ma solo nel caso in cui il promittente decida di concludere il contratto. La prelazione volontaria, dunque, non comporta a carico del promittente alcun obbligo di contrarre, nel senso che questi resta pienamente libero di decidere se concludere o meno il contratto, senza che il promissario possa pretendere alcunché al riguardo; se però il promittente si determina per la stipula del contratto, non può farlo con una terza persona ma deve dare prima la precedenza al prelazionario. Il patto di prelazione deve essere fatto con la stessa forma del contratto cui si riferisce.

Quanto agli effetti, la prelazione volontaria al contrario di quella legale non è opponibile ai terzi e quindi ha mera natura obbligatoria. Ne consegue che in caso di violazione del patto, il promittente sarà tenuto al solo risarcimento del danno ed il prelazionario non potrà far valere alcun potere nei suoi confronti, come invece accade nella prelazione legale dove – ad esempio in materia di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo – l’inadempimento del promittente attribuisce al promissario un potere di riscatto del bene dal terzo acquirente.

La cosiddetta denuntiatio

Per poter rispettare la prelazione, il soggetto tenuto alla prelazione deve inviare un’offerta formale al beneficiario riguardo alla conclusione del negozio cui si riferisce la prelazione medesima: la comunicazione deve contenere tutte le caratteristiche del futuro negozio giuridico.

Dalla data della comunicazione deve decorrere un termine -diverso a seconda del tipo di prelazione legale di cui si tratta- entro il quale il prelazionario deve esercitare il suo diritto; decorso detto termine, senza che il diritto di prelazione sia stato fatto valere, l’alienante è libero di trasferire il suo diritto a un terzo.

L’accettazione del beneficiario non può contenere controproposte, ma deve indicare solo se accetta l’offerta così com’è: questo perché la prelazione opera solo a parità di condizioni contrattuali coi terzi. Al prelazionario quindi non spettano “sconti” sul prezzo o condizioni di favore.

Inadempimento dell’obbligo di preferire

Quando scatta l’inadempimento dell’obbligo di preferire?

La giurisprudenza ritiene che vi sia inadempimento del patto di prelazione allorché il promittente addivenga effettivamente alla conclusione del contratto con il terzo, negando, così, autonoma rilevanza all’omissione della denuntiatio quale causa di inadempimento.

Vi è inadempimento quando il promittente, pur formulando la denuntiatio, contrae con un terzo senza rispettare il termine assegnato al beneficiario per una eventuale accettazione, oppure quando il promittente conclude il contratto a condizioni più vantaggiose, mentre la revoca della denuntiatio non determina, ad avviso della dottrina, inadempimento.

note

[1] Art. 732 cod. civ.

[2] Art. 230-bis cod. civ.

[3] Art. 8, commi 1 e 3, l. 26 maggio 1965, n. 590; art. 7 della l. 14 agosto 1971, n. 817.

[4] Art. 27 l. 27 luglio 1978 n. 392.

[5] Artt. 60 e ss. D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42.

[6] Art. 15, comma 5, l. 6 dicembre 1991, n. 394.

[7] L. 20 maggio 1985, n. 222.

[8] Art. 2441, comma 3, cod. civ.

[9] Art. 2477 co. 2 cod. civ.

[10] Art. 1566 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

Corte d’Appello di Trento, Sezione 2 civile, Sentenza 6 dicembre 2005, n. 422

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Volontaria – Obbligo di denuncia – Inadempimento – Responsabilità civile – Danno – Risarcimento

La violazione dell’obbligo della denuncia (denuntiatio) a carico del soggetto promettente di prelazione volontaria, legittima il soggetto prelazionario al solo risarcimento del danno ricevuto.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 18 luglio 2002, n. 10435

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Convenzionale – Natura reale – Esclusione – Conseguenze – Esecuzione coattiva – Esclusione

La prelazione convenzionale non ha natura reale, ma obbligatoria e, non essendo riconducibile alla promessa di stipulare, non è suscettibile di esecuzione coattiva anche nei confronti del promittente. Pertanto, essendo efficace e vincolante per i soli contraenti e non anche per i terzi estranei, l’acquisto di questi ultimi dal promittente la prelazione, inadempiente al relativo patto, non è soggetto a caducazione a seguito della pretesa di riscatto esercitata dal promissario della prelazione, che è titolare solo dell’azione personale risarcitoria nei confronti dell’inadempiente.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 aprile 1999, n. 3571

Vendita – Prelazione – Obblighi del promittente – Vendita ad un terzo

A differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l’immediata e definitiva assunzione dell’obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un’immediata obbligazione negativa di non venderlo ad altri prima che il prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine all’uopo concessogli, ed un’obbligazione positiva avente ad oggetto la denuntiatio al medesimo della sua proposta a venderlo, nel caso si decida in tal senso. Questa obbligazione, nel caso di vendita ad un terzo del bene predetto, sorge e si esteriorizza in uno al suo inadempimento, sì che il promissario non può chiederne l’adempimento in forma specifica, per incoercibilità di essa a seguito della vendita al terzo, ma soltanto il risarcimento del danno, mentre, nel caso di promessa di vendita ad un terzo del medesimo bene, è ugualmente incoercibile, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., non configurando un preliminare.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 22 luglio 1993, n. 8199

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Limitazione modalità esercizio potere alienazione – Facoltà dello stesso godimento della cosa

Il patto di prelazione, comportando solo l’obbligo di preferire, a parità di condizioni, l’altra parte nella conclusione di un eventuale contratto di alienazione del bene che ne è oggetto, limita solo le modalità di esercizio del potere di alienazione del soggetto vincolato (senza alcun pregiudizio per la sua libertà di decidere l’alienazione o meno del bene) e non anche le facoltà dello stesso di godimento della cosa, che può essere, pertanto, liberamente trasformata o modificata dal proprietario (nella specie, trattavasi della trasformazione di un ampio appartamento in due piccoli appartamenti).

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 19 maggio 1988, n. 3466

Vendita – Patto di prelazione – Efficacia obbligatoria – Conseguenze – Azione del contraente preferito contro i terzi acquirenti

La prelazione convenzionale, analogamente a quella legale, non ha natura reale, ma obbligatoria, e non essendo riconducibile alla promessa di stipulare è insuscettibile di esecuzione coattiva. pertanto, essendo efficace e vincolante per i soli contraenti e non per i terzi estranei, l’acquisto di questi ultimi dal promittente la prelazione, inadempiente al relativo patto, non è soggetto a caducazione a seguito della pretesa di riscatto esercitata dal promissario della prelazione, che è titolare soltanto dell’azione per sonale risarcitoria nei confronti dell’inadempiente.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 1 aprile 1987, n. 3124

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Contratto preliminare (compromesso) – Differenze

A differenza del contratto preliminare unilaterale che comporta l’immediata e definitiva assunzione dell’obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione genera, a carico del promittente, una immediata obbligazione negativa, consistente nel non vendere ad altri la cosa oggetto del patto se non dopo che il prelazionario, debitamente interpellato, dichiari di non voler acquistare (o non dia alcuna risposta nel termine concessogli), ed un’obbligazione positiva, consistente nel vendere ove assuma una decisione in tal senso al prelazionario medesimo, al quale deve formulare la relativa proposta attraverso la denuntiatio. Questa obbligazione nel caso di vendita ad un terzo del bene oggetto del patto di prelazione sorge e si esteriorizza in uno al verificarsi del suo inadempimento, senza che dal promissario pretermesso possa conseguirsene l’esecuzione in forma specifica a norma dell’art. 2932 c.c., ma soltanto il risarcimento del danno, non essendo più coercibile a seguito della vendita al terzo del bene promesso.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 novembre 1982, n. 6005

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Efficacia obbligatoria – Trascrizione del patto – Opponibilità al terzo acquirente – Esclusione

La trascrizione del patto di prelazione non produce alcun modifica in termini di efficacia ordinaria del patto, che è e rimane essenzialmente obbligatoria. La trascrizione, quindi, non può rendere opponibile al terzo acquirente il diritto vantato dal promissario di essere preferito nell’ipotesi di vendita del bene.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 13 maggio 1982, n. 3009

Vendita – Patto di prelazione – Trascrizione – Effetti

L’eventuale trascrizione del patto di prelazione – costituente un contratto preliminare unilaterale di compravendita, con il duplice obbligo, a carico del promittente, della denuntiatio al promissario del proposito di addivenire alla vendita e di astenersi dalla relativa stipula con soggetti diversi dal promissario stesso senza averlo informato o, avendolo informato, senza attenderne la risposta nel termine all’uopo stabilito – nulla aggiunge alla sua ordinaria efficacia obbligatoria e non può, quindi, rendere opponibile al terzo acquirente il diritto (ad essere preferito) del promissario, che, in ipotesi di inadempienza del promittente, può solo agire contro di lui per il risarcimento del danno.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 22 febbraio 2001, n. 2613

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Convenzionale – Trasmissibilità agli eredi del promittente e del promissario

L’obbligazione nascente dal patto di prelazione è, salva diversa ed espressa volontà delle parti, trasmissibile agli eredi sia del promittente che del promissario della prelazione, non trattandosi di una prestazione di fare collegata necessariamente ed indissolubilmente con la persona dell’obbligato.

Tribunale di Udine, Sentenza 05 novembre 1983

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Convenzionale – Trasmissibilità agli eredi del promittente e del promissario

L’obbligo che scaturisce dal patto di prelazione, salvo diversa volontà delle parti, è trasmissibile iure heareditatis.

Cassazione, Sentenza 28 luglio 1983, n. 5213

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Convenzionale – Limite temporale – Mancata – Nullità

Deve ritenersi valida la prelazione stipulata senza l’apposizione di un limite temporale.

Cassazione,Sezione 2 civile, Sentenza 13 maggio 1982, n. 3009

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Convenzionale – Limite temporale – Mancata – Nullità

Non è nullo il patto di prelazione stipulato senza l’apposizione di un limite di tempo, nelle ipotesi di eventuale vendita (Sommario).

Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 5 novembre 2010, n. 22589

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Interpretazione – Formulazione della “denuntiatio” – Necessità della forma scritta o sufficienza della forma orale – Indagine ermeneutica – Necessità

In tema di prelazione convenzionale, è necessario svolgere un’esauriente interpretazione del patto di prelazione – al lume degli artt. 1362 e ss. c.c., – per determinare se la relativa “denuntiatio” debba essere formulata per iscritto o possa essere data oralmente (1).

—–

(1) Secondo la Corte regolatrice, è ben possibile che il patto di prelazione sia configurato come mero interpello, con la conseguenza che la comunicazione dovuta all’onerato potrebbe in tale ipotesi non richiedere necessariamente la forma scritta. Non a caso, infatti, prosegue la decisione, la più autorevole dottrina è giunta ad affermare che nella prelazione convenzionale l’interpretazione del patto, anche con riferimento alla “denuntiatio”, è una “quaestio voluntatis”, da risolvere secondo i comuni canoni ermeneutici dettati dall’artt. 1362 e ss. c.c.

Corte di Cassazione, Sezione 1 civile, Sentenza 12 marzo 1981, n. 1407

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Convenzionale – Obbligo di comunicazione a carico del concedente (c.d. denuntiatio) – Contenuto

L’impegno pattizio di preferire un determinato soggetto nella conclusione di un affare (cosiddetta prelazione convenzionale) implica, in applicazione dei criteri evincibili dalle ipotesi di prelazione legale ed in difetto di diversa regolamentazione negoziale, l’obbligo di comunicare a detto soggetto tutti gli elementi della offerta pervenuta dal terzo, che si rendano necessari per dargli la piena consapevolezza dei termini dell’affare, e, quindi, la possibilità di valutare la convenienza o meno dell’esercizio della prelazione. Detta comunicazione, pertanto, non può limitarsi alla mera enunciazione dell’intenzione di addivenire a quell’affare, ma deve indicare gli elementi del contratto, si da tradursi in una vera e propria proposta contrattuale, ed eventualmente anche il nome del terzo, qualora tale indicazione, in relazione al riscontro di una volontà delle parti che assegni rilevanza all’intuitus personae, si appalesi necessaria per assicurare le indicate esigenze (nella specie, vertevasi in tema di patto di prelazione per il caso di vendita delle azioni, contenuto nello statuto di una società a base familiare).

Corte di Cassazione, Sezione 1 civile, Sentenza 12 marzo 1981, n. 1407

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Convenzionale – Obbligo di comunicazione a carico del concedente (c.d. denuntiatio) – Contenuto

Ai fini della validità della denuntiatio, attraverso la quale il prelazionario viene posto nelle condizioni di esercitare la prelazione, non è sufficiente la mera comunicazione del promittente di voler vendere, ma è necessaria la comunicazione puntuale dei termini relativi al contratto che si vuole concludere col terzo, ossia di una proposta conforme alle condizioni richieste dall’art. 1325 c.c., atteso che l’accettazione di tale proposta costituisce l’esercizio della prelazione da parte del promissario.

Corte di Cassazione, Sezione 1 civile, Sentenza 12 marzo 1981, n. 1407

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Convenzionale – Obbligo di comunicazione a carico del concedente (c.d. denuntiatio) – Contenuto

Anche l’indicazione del nome del terzo può considerarsi elemento essenziale della denuntiatio, allorché particolari circostanze conferiscano rilevanza all’intuitus personae.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 22 febbraio 2001, n. 2613

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Convenzionale – “Denuntiatio” – Proposta Ferma

La denuntiatio effettuata in adempimento degli obblighi scaturenti da un patto di prelazione va ricostruita come proposta ferma e la sua accettazione da parte del promissario nello spatium dehberandi concessogli porta alla immediata conclusione di un contratto preliminare.

Tribunale di Perugia, sentenza 08 marzo 1982

Contratto in genere – Formazione ed elementi del contratto – Prelazione – Convenzionale – “Denuntiatio” – Caratteri – Irrevocabilità

La denuntiatio, che si estrinseca nella comunicazione da parte promittente della volontà di vendere il bene ad un prezzo determinato, si configura come proposta contrattuale irrevocabile

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