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Locatore non responsabile per le condotte dell’inquilino

25 giugno 2015


Locatore non responsabile per le condotte dell’inquilino

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 giugno 2015



Immissioni di fumi, odori e rumori intollerabili: il padrone di casa risponde solo degli illeciti commessi con dolo o colpa e non ha quindi una responsabilità oggettiva per i fatti posti dal conduttore.

Nessun risarcimento del danno si può chiedere al proprietario dell’immobile qualora l’affittuario compia attività che possano arrecare disturbo ai vicini di casa, come, per esempio, immissioni di fumi, odori e rumori intollerabili. A dirlo è una recente sentenza della Cassazione [1].

Secondo la Corte, il locatore non deve vigilare sull’uso dell’immobile da parte del conduttore: non è tenuto, cioè, impedire a quest’ultimo di effettuare le immissioni e non deve, peraltro, formulare una diffida apposita. Così, il risarcimento del danno può essere richiesto solo all’autore (effettivo) del fatto.

In definitiva, il titolare dell’immobile concesso in locazione non è responsabile per il solo fatto di esserne proprietario se le immissioni intollerabili siano imputabili soltanto alla condotta del conduttore e, invece, egli non ne abbia alcuna colpa.

note

[1] Cass. sent. n. 11125/15 del 28.05.2015.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 3 marzo – 28 maggio 2015, n. 11125
Presidente Segreto – Relatore D’Amico

Svolgimento del processo

F.G. , D.P.G. e Ra.Ma. convennero in giudizio, dinanzi al Tribunale di Sulmona, R.G. e M.F. al fine di sentir condannare questi ultimi all’inibizione di immissioni di fumi, odori e rumori intollerabili provenienti dalla proprietà dei convenuti.
Esponevano gli attori che R. e M. erano proprietari di un locale affittato ad altro soggetto che vi aveva installato un ristorante e che, attraverso una canna fumaria in Eternit, da tale locale fuoriuscivano fumi ed altri odori di cucina, intollerabili per l’abitabilità del loro appartamento, oltre ai rumori del motore di aspirazione.
I medesimi attori chiedevano l’eliminazione di tali immissioni intollerabili a norma dell’art. 844 c.c. ed il risarcimento dei danni.
R.G. si costituì chiedendo il rigetto della domanda attrice e precisando che l’immobile gli era stato venduto, dagli stessi attori, nello stato in cui si trovava.
In via riconvenzionale il medesimo convenuto chiese la condanna di F.G. , quale suo dante causa, al risarcimento dei danni per i vizi e per il minor valore dell’immobile compravenduto, nonché per la minore godibilità dello stesso. Chiese inoltre la condanna di D.P.G. e Ra.Ma. alla chiusura di ogni illecita apertura sulla sua chiostrina ed alla eliminazione delle immissioni illecite provenienti dalla proprietà attrice.
Il Tribunale di Sulmona dichiarò cessata la materia del contendere in relazione alla domanda proposta da F. nei riguardi del convenuto, essendo intervenuta rinuncia all’azione.
Nel merito accolse la domanda ordinando ai convenuti di sostituire un tratto di Eternit della canna fumaria e di provvedere al suo smaltimento; di adeguare lo scarico condensa della canna fumaria dotandolo di dispositivo idoneo ad allontanare i fumi di scarico dalla chiostrina, di elevare la canna fumaria di oltre 1,5 metri rispetto al colmo del tetto e di sostituire l’attuale impianto di smaltimento con un impianto di smaltimento approvato dalla Asl. Liquidò infine in Euro 30.000,00 il danno per la ridotta godibilità dell’immobile.
Interposero appello entrambi i convenuti.
Si costituirono gli appellati chiedendo il rigetto dell’appello ed insistendo affinché fosse disposta una ctu per la liquidazione del danno in termini reali e non equitativi.
La Corte d’appello ha dichiarato cessata la materia del contendere per la pacifica dismissione dell’attività di pizzeria e ristorante ed ha rigettato l’appello ritenendo che anche i proprietari potevano essere condannati al risarcimento dei danni, non avendo impedito al conduttore di effettuare le immissioni e, quindi di produrre il danno liquidato.
Propongono ricorso per cassazione R.G. e M.F. con quattro motivi assistiti da memoria.
Resiste con controricorso Ra.Ma.Lo. .

Motivi della decisione

Con il primo motivo parte ricorrente denuncia “nullità della sentenza e del procedimento (art. 360 n. 4 cpc).
Violazione o falsa applicazione degli artt. 844, 2043 e 2051 c.c. Art. 360 n. 3 cpc)”.
Sostengono i ricorrenti che la Corte d’appello avrebbe dovuto rigettare la domanda risarcitoria, atteso che, come afferma la stessa sentenza, essi non erano i gestori dell’attività commerciale fonte del preteso danno. Dunque, ad avviso dei medesimi ricorrenti, la sentenza impugnata è viziata sotto il profilo processuale per avere eluso il loro specifico motivo d’appello pronunciando su una censura non proposta (legittimazione passiva sulla domanda di indennizzo ex art. 844 c.c.), anziché sulla censura effettivamente sollevata dagli appellanti, attuali ricorrenti (legittimazione passiva sulla domanda risarcitoria).
L’impugnata sentenza, sempre ad avviso dei ricorrenti, è inoltre errata sotto il profilo sostanziale per avere erroneamente interpretato ed applicato le richiamate norme e principi in tema di responsabilità civile (artt. 2043 e 2051 c.c., nonché art. 844 c.c.), affermando una responsabilità risarcitoria dei proprietari per un danno che andrebbe semmai imputato ai gestori dell’esercizio commerciale.
Il motivo è fondato nei termini che seguono.
L’azione di natura reale, esperita dal proprietario del fondo danneggiato per l’accertamento dell’illegittimità delle immissioni e per la realizzazione delle modifiche strutturali necessarie al fine di far cessare le stesse, deve essere proposta nei confronti del proprietario del fondo da cui tali immissioni provengono e può essere cumulata con la domanda verso altro convenuto, per responsabilità aquiliana ex art. 2043 cod. civ., volta ad ottenere il risarcimento del pregiudizio di natura personale da quelle cagionato (Cass., Sez. Un., 27 febbraio 2013, n. 4848).
Quest’ultima domanda risarcitoria va proposta secondo i principi della responsabilità aquiliana e cioè nei confronti del soggetto individuato dal criterio di imputazione della responsabilità; quindi nei confronti dell’autore del fatto illecito (materiale o morale), allorché il criterio di imputazione è la colpa o il dolo (art. 2043) e nei confronti del custode della cosa (nella specie l’immobile) allorché il criterio di imputazione è il rapporto di custodia ex art. 2051 c.c..
Nella fattispecie, pertanto, la domanda risarcitoria poteva essere proposta nei confronti dei proprietari solo se essi avessero concorso alla realizzazione del fatto dannoso, quale autori o coautori dello stesso, mentre il solo fatto di essere proprietari, ancorché consapevoli, ma senza alcun apporto causale al fatto dannoso, non è idoneo, neppure in astratto, a realizzare una loro responsabilità o corresponsabilità aquiliana.
A tal fine va rilevato che questa corte ha affermato, sia pure con riferimento alla fattispecie di cui all’art. 2051 c.c., un principio applicabile anche in tema di responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c. e cioè che il proprietario di un immobile concesso in locazione non può essere chiamato a rispondere dei danni a terzi causati da macchinari utilizzati dal conduttore, quando non abbia avuto alcuna possibilità concreta di controllo sull’uso di essi, non potendo detta responsabilità sorgere per il solo fatto che il proprietario medesimo ometta di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi del caso al fine di impedire il verificarsi di danni a terzi, giacché essi costituirebbero atti inidonei ad incidere sul funzionamento della cosa dannosa (nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata la quale aveva affermato la responsabilità del proprietario di un immobile adibito a ristorante, gestito dal conduttore dell’immobile stesso, per i danni causati all’appartamento sottostante, di proprietà di un terzo, dalle infiltrazioni d’acqua provocate dall’impianto di condensa dei frigoriferi e dall’idrante per la pulizia dei pavimenti in uso al gestore del ristorante medesimo) (Cass., 1 aprile 2010, n. 8006).
Con il secondo motivo si denuncia “violazione o falsa applicazione degli artt. 2043 e 2051 c.c. (art. 360 n. 3 cpc). Nullità della sentenza e del procedimento (art. 360 n. 4 cpc in relazione all’art. 112 cpc)”.
Ad avviso dei ricorrenti la motivazione della sentenza impugnata ruota intorno ad una ritenuta responsabilità dei proprietari che si erano spogliati della detenzione e della custodia della cosa, sul presupposto che fosse loro onere vigilare sull’uso che della stessa avrebbero fatto i conduttori. A tale proposito essi evidenziano due profili di censure.
In primo luogo i ricorrenti rilevano nella sentenza impugnata un vizio di ultrapetizione giacché il giudice d’appello ha travisato la causa petendi sulla quale gli attori avevano fondato la loro domanda risarcitoria. Lamentano inoltre l’erronea applicazione degli artt. 2043 e 2051 c.c..
In secondo luogo, sotto il profilo della colpa, la sentenza d’appello ha richiamato un precedente di legittimità (Cass., 318/1985) che ad avviso dei ricorrenti si pone in contrasto con altra giurisprudenza di questa Corte (Cass. 8006/2010).
Con il terzo motivo parte ricorrente denuncia “violazione o falsa applicazione dell’art. 2043 c.c. (art. 360 n. 3 cpc). Insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (art. 360 n. 5 c.p.c.)”.
Ad avviso dei ricorrenti, la particolarità delle prove testimoniali, vertente su percezioni del tutto soggettive ed il suo elevato grado di opinabilità imponeva al giudice del merito una rafforzata cautela ed un più stringente obbligo di motivazione.
La Corte d’appello, a loro avviso, avrebbe dovuto escludere che fosse stata raggiunta la prova in ordine alle immissioni intollerabili.
Con il quarto motivo si denuncia “violazione o falsa applicazione dell’art. 1227, 1^ comma, c.c. (art. 360 n. 3 cpc). Omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (art. 360 n. 5 cpc). Nullità della sentenza e del procedimento (art. 360 n. 4 cpc)”.
I ricorrenti evidenziano che, anche in assenza delle pretese immissioni dai locali di loro proprietà, l’appartamento degli attori sarebbe stato comunque pesantemente attinto da altri odori, provenienti dalla fabbrica di confetti degli stessi attori.
I suddetti motivi devono essere considerati assorbiti a seguito dell’accoglimento del primo motivo.
In conclusione, nel caso in esame, in accoglimento del primo motivo di ricorso, va cassata l’impugnata sentenza che ha affermato la responsabilità aquiliana dei ricorrenti sul solo presupposto che essi erano i proprietari del locale adibito a ristorante, mentre, per poter affermare tale responsabilità avrebbe dovuto accertare se i proprietari dello stesso avessero concorso, con il conduttore titolare del ristorante, alla realizzazione del fatto dannoso, dando un apporto causale allo stesso. Cioè occorre che i proprietari siano qualificabili come autori o coautori del fatto causativo del danno. Il solo fatto che essi sapessero dell’esercizio dell’attività lecita di ristorazione al momento della conclusione del contratto, ovvero successivamente che il ristoratore conduttore effettuava immissioni intollerabili in danno di terzi non comporta una responsabilità dei proprietari locatori per tali danni.
Tale accertamento dovrà essere effettuato dal giudice del rinvio.
L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento dei restanti.
L’impugnata sentenza va quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di l’Aquila che, in diversa composizione, deciderà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti i restanti. Cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di L’Aquila in diversa composizione.

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